深圳香格名苑项目销售建议_2014年2月.pdf

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 2013年 7月 Copyright Centaline Group, 2013 】 香格名苑项目销售建议 2014年2月 Code of this report | 2】 前海大区域感知片区土地利用现状及规划 关键词： 双核中心区之一 珠三角“曼哈顿” 深港合作先导区 目前市场价格洼地 关内最后一块大蛋糕 表征形象： 极大升值空间的楼市新坐标 解读： 经历了星海名城、鼎泰风华以及前海规 划的轮番炒作之后，片区逐渐升温，前 海已经成为深圳房地产市场重要的一角， 知名度大增，但由于前海

2、片区商业较为 零散，商业规模不成器后，商业价值一 直无法提升，未来商业发展存在一定的 挑战。 前海中心，包括前海、后海和宝安 中心区，主要发展区域功能的生产 性服务业与总部经济。 福田中心，包括福田中心区、罗 湖中心区，主要发展市级行政、 文化、商业、商务职能。 Code of this report | 3】 前海深港现代服务业合作区： 总占地15平方公里 功能定位为深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚 区、结构调整引领区 重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通 讯及媒体服务、商业服务六大领域 海、陆、空网络交通密集系统、辐射整个珠三角 临近香港国际机场和深圳机场

3、两大空港 厦深铁路和机荷高速、广深沿江高速公路、南坪快速路、滨海 大道等高快速公路和穗莞深城际线、深港机场连接线、深圳地铁1 号线、5号线、前海枢纽站等 解读： 从总体上来说前海规划主要以现代服务业为主，对本项目的商铺未 来升值并未过多溢价升值优势。 前海大区域感知片区土地利用现状及规划 Code of this report | 4】 项目所在片区定位月亮湾片区功能定位 关键词： 循环经济产业园区 泛前海中心区 深港合作枢纽 交通运输重要接点 山水自然环境保护区 文物保护区 表征形象： 极大升值空间的楼市新坐标 解读： 曾经月亮湾花园、太子山庄、南山花园成为90年代公务员置业之 选，沉寂多年

4、，几经被遗忘的一角；近年经由中海阳光玫瑰花园、 依云伴山、泛海拉菲等中高端项目的崭露头角，片区形象逐渐得 到质的提升，重新被世人所认可。但考虑到规划中的前海并未安 排住宅的规划，对于本项目商业消费人群有一定制约，单 靠周边小区消费无法满足片区商业运营。 蛇口 后海 红树林 南头 前海 大南山 月亮湾 Code of this report | 5】 项目区位：小南山麓休闲空间项目区位：小南山麓休闲空间六大公园，小南山、大南山六大公园，小南山、大南山 两大山体环抱项目，提供稀缺、特属的富氧休闲空间，两大山体环抱项目，提供稀缺、特属的富氧休闲空间， 本项目本项目 大南山郊野公园大南山郊野公园 青青

5、世界青青世界 荔林公园荔林公园 月亮湾公园月亮湾公园 小南山观海公园小南山观海公园 兴海公园兴海公园 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2013 】 配套：生活配套尚待升级，规划中：幼儿园、小学、初中（已配套：生活配套尚待升级，规划中：幼儿园、小学、初中（已 确定为深大附中初中部）、高中一站式教育系统齐全。确定为深大附中初中部）、高中一站式教育系统齐全。 规划小学规划小学 （暂未定）（暂未定） 香格名苑香格名苑 规划初中规划初中 深大附中初中部深大附中初中部 规划高中规划高中 （暂未定）（暂未定） 幼儿园幼儿园 南山区规划指引

6、图（南山区规划指引图（2010）：深大）：深大 附中初中部校区规划地址附中初中部校区规划地址兴海公兴海公 园旁园旁 按照校区划分，目前项目按照校区划分，目前项目 所在地为：月亮湾小学及所在地为：月亮湾小学及 赤湾学校初中部，但若规赤湾学校初中部，但若规 划落实，未来项目将享有划落实，未来项目将享有 “深大附中深大附中”的教育配套的教育配套 Code of this report | 7】 大前海规划是趋势 月亮湾的崛起是必然 外部环境的不利，内部自身的缺陷， 项目如何在现状突破销售困难的关口、 寻找出路，实现快速消化？ Code of this report | 8 Copyright Cen

7、taline Group, 2013 】 合理定价，能吸引市场 上的潜在客户，增加客 户的关注度。 建议一： 价格取胜： Code of this report | 9】 项目名称位置商业规模租金水平（建面）售价 依云半山南山区前海路与港城路交汇处11200115-150元/月5.3-6.7万元/ 中海阳光玫瑰园 南山前海路与港湾大道交汇处 （深大附中东南侧） 项目总占地： 37591.6平方米 总建筑面积： 139713.57平方米 130-160元/月5.2-7.5万元/ 泛海拉菲二期南山区月亮湾荔湾路的两侧约4800110-150元/月4.6-7万元/ 月亮湾花园南山区荔湾路与兴海大道交

8、汇南旧居民区商业街80-90元/月3.8-4.6万元/ 汉京确悦 南山区月亮湾大道以东，前海路 以西，兴海大道以北 住宅底商5-9万元/ 项目周边商业租售水平 月亮湾片区 周边市场分析 出售价格：商业售价在4-9万之间，根据项目体量、形象、地段价格区间跨度较大 租金水平：80-160元/月（视项目规划、地段不同差距较大） Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2013 】 针对香格名苑项目1F街铺售价的建议，中原工商铺基于以下两个方面综合考虑: 投资收益法测算售价 市场比较法测算售价 项目1F街铺售价定位 Code of thi

9、s report | 11 Copyright Centaline Group, 2013 】 位置 租金水平 （元/月） 项目乐观售价建议 （2%回报率） 项目正常售价建议 （3%回报率） 项目谨慎定价建议 （4%回报率） 1F街铺140840005600042000 投资收益法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场商铺售价都被炒高，新开发区域 的租金与价格比一般为为2至4%，均价租金*12/投资回报率。 据此本项目销售均价推算如下： 方法一：投资收益法测算价格 参照项目所处片区租金现状、同类型商铺租金承租能力，本项目周边街 铺租金可按照140元/计算投资回报率： Code o

10、f this report | 12 Copyright Centaline Group, 2013 】 方法二：市场比较法测算价格 项目周边在售裙楼商业街铺售价为4-9万元/，汉京确悦街铺最近成交均价约7万元/（其中包含8%佣金及 2%的销售折扣），而项目周边最高街铺面价约7.5万元/。（此为业主叫价，但未有成交过） 项目名称位置商业面积售价水平 项目 周边 商铺 依云半山南山区前海路与港城路交汇处112005.3-6.8万元/ 中海阳光玫瑰园 南山前海路与港湾大道交汇处（深大附 中东南侧） 40套商铺 单套面积25-113 5.2-6.6万元/ 泛海拉菲二期南山区月亮湾荔湾路的两侧约480

11、04.6-6.2万元/ 汉京确悦 南山区月亮湾大道以东，前海路以西， 兴海大道以北 住宅底商5-9万元/ Code of this report | 13】 通过选取片区同类属性商业物业的售价进行比较分析，测算本项目销售价格，主要从以下几个要素进 行比较： 整体区位商业氛围商业属性周边配套交通条件展示条件规模主题升值前景 市场比较法售价定位 比较因素权重% 可比案例 本项目 依云半山 中海阳光玫 瑰园 泛海拉菲二 期 汉京确悦 整体区位 201919181818 商业氛围 201818181818 商业属性 201818181819 周边配套 151413141314 交通条件 1088778

12、 展示条件 544444 规模主题 544444 升值前景 544444 合计 1008988878689 项目1F街铺售价定位 Code of this report | 14】 指标 可类比项目可类比可类比项目可类比项目项目 本项目本项目 依云半山依云半山 中海阳光玫瑰中海阳光玫瑰 园园 泛海拉菲二期泛海拉菲二期汉京确悦汉京确悦 合计权重值8788878689 1F主街售价（均价）62000750006800070000 权重值比例1.023 1.011 1.023 1.035 所占权重20%20%25%35% 权重均价12685 151651739125355 70596 根据可比项目售

13、价，通过比较法进行售价测算，得出项目参考租金，如下表： 项目1F街铺售价定位 项目1F街铺租金定位：根据市场比较法推导出本项目1F 街铺平均售价约70596元/ 市 场 比 较 法 售 价 定 位 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2013 】 项目1F街铺售价定位 综合售价评估 按照市场的常态以市场参考值为主，正常按照比较法及收益法7:3的比率进行综合测算售价以消除单一 方法的偏差。 注：以上价格为实际价格，所得数据根据情况取整。 计算公式：（市场比较所得价格70%)+(投资收益法3%回报率反推所得价格30%） 项目建议定

14、价：香格名苑街铺销售均价为66217元/ 楼层方法权重价格（元/） 综合售价建议 （元/） 1F街铺 市场比较法70%70596 66217 投资收益法30%56000 Code of this report | 16】 重奖之下必有勇夫，利 用高佣刺激销售，达到 快速成交。 建议二： 高佣轰炸： Code of this report | 17】 高佣成功案例布吉阳光花园 项目地址布吉阳光花园街铺 总建筑面积约800 销售面积单铺55-78 商铺层高6.6m 商铺实用率93% 产权年限70年，1996年-2065年 目前租户租约带租约 10%高佣 开盘两天售罄 ！ Code of this

15、report | 18】 项目地址南山区鞋扣沃尔玛西侧 销售面积36-660 商铺层高6.5m 商铺实用率96% 产权年限70年，2000年-2070年 目前经营业态社区高档服务业 高佣成功案例汉京山西街 6%高佣 开盘当天劲销七成！ Code of this report | 19】 汉京确悦 汉京街 服务内容：销售代理 项目位置：前海月亮湾大道与港前路交汇处 产权年限：70年 销售面积：13-139 商铺层高：5.4m 商铺实用率：87% 商业规模：共28套街铺 8%高佣 开盘两小时，劲销9成！ Code of this report | 20】 彩德城 服务内容：销售代理 项目位置：福田

16、区彩田路3030号 产权年限：70年 在售面积：45-200 销售总价：400万-3000万/间 项目开盘时间：2013年5月初 福田中心唯一在售一手福田中心唯一在售一手 商铺，自中原进场短短商铺，自中原进场短短 两周，狂销两周，狂销2.62.6个亿！个亿！ Code of this report | 21】 龙岗状元商业街 服务内容：销售代理 商业属性：住宅底商 地理位置：大运路与沙园路交汇处 商业体量：总34席街铺 服务时间：2013年7月份 商业总额：共1.2亿 销售当天劲销销售当天劲销7 7成！成！8 8月月 中旬完美清盘中旬完美清盘 誉德投资公司誉德投资公司6 6月份向项目开发商整月

17、份向项目开发商整 体购买商业部分，随即交由中原独家体购买商业部分，随即交由中原独家 代理，代理，7 7月月2020日开盘！日开盘！ Code of this report | 22】 成功案例启示 统一开盘，造成全城轰动 集中商业，以小户型商铺为主，易于销售 小户型商铺易转手，较受投资客青睐 高佣金刺激销售员带客成交 Code of this report | 23】 1、二手交易费用高，且面对一手商铺成交激烈的竞争，本项目销售难度大； 2、二手商铺的优势在于片区商业成熟、租金收益稳定，而本项目目前周边商业氛围较不足， 租金回报较低，如定价过高，本项目销售存在一定难度； 3、银行借贷收紧，严重

18、影响大金额成交。 建议高佣7%（可加在总价上） 项目销售瓶颈 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2013 】 建议本项目1F街铺均价约为73685元/ 1、根据项目所在片区商铺租售价格分析，对项目进行重新定价，市场保守可接受的本项目 1F街铺均价为66217元/ ; 2、鉴于开发商对项目前期投入所需达到的投资收益，加上项目的重新包装、中原有效的销 售策略及强大的实力客户资源，预计本项目商铺实际销售均价可在市场保守价上上浮4%，即 本项目1F街铺均价为68865元/ ； 3、为确保开发商收益最大化，建议7%佣金加至销售均价。

19、项目商业售价调整建议 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2013 】 推盘时间节点 Code of this report | 26】 推盘时间节点 工作进展需求时间 签署独家代理销售合同3月12日前 前期项目筹备工作（营销节点确定、包装方案、销售团队组建等）3月14日前 项目现场包装、物料设计并完成部分制作（区域图、平面图）、销 售团队培训（宣传单页、海报） 3月19日前 集中跑分行3月19-21日 中原三级市场专场看楼团活动3月24、25日 项目开盘集中销售3月29日 Code of this report | 27】

20、中原销售优势 Code of this report | 28】 中原工商铺大联盟 中原地产工商铺大联盟现拥有地产代理业行家 中最为广泛的网络触角。目前形成以北京、上 海、深圳、广州四大分行工商铺部门为主线， 二三线城市工商铺部门为辅线，仅深圳、东莞、 广州三级市场地铺600家以上，销售人员 10000名以上，提供强大的优质客户群。 深圳中原二三级联动 深圳中原超过 10,000 人的销售精英团，强大的销售后盾，二三级销售员都将是本项目的 推销员，客户挖掘能力更强。 Code of this report | 29】 强劲的网络营销 网络营销 中原工商铺网络营销平台，对外线上营销平台让更多 的

21、楼盘信息广为人知，扩大客户资源，推进成交高峰。 媒体资源 短信平台：利用中原庞大的客户数据库，对客户进行 项目价值宣传； 微信系统、邮件系统：对业务员进行实时项目宣传，引导业务员拓客方向，鼓舞 士气，推动带客。 Code of this report | 30Code of this report | 30Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2013 Copyright Centaline Group, 2013 Copyright Centaline Group, 2013 THANKS ! 地址：深圳市福田区民田路新华保险大厦23楼 电话Tel ：0755-82211990 传真Fax：0755-33980992 邮编：516000 】