万达集团商业地产知识分享.pdf

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1、商业地产知识分享 重庆 课程提纲 商业地产概述 商业开发过程中常见的问题 万达的内部管控体系（发展、 规划、工程） 招商团队的培训 营运知识的分享 其他项目的分享 一、商业地产概论一、商业地产概论 商业地产概述 狭义的商业地产：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式 的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等； 广义的商业地产：除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连 锁酒店等具有商务运行属性的不动产； 随着国内城市化建设的深化及城市产业升级、城市政府规划职能的强 化，专业市场、产业园建设、文化中心建设等多种类型的泛商业地产 逐渐纳入了不同城市及开发商的开发计划； 商业

2、地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业，含商业活动的过 程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量 满足消费需求；提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程； 并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商 业行为。 商业地产的价值 物业价值+经营价值 商业地产的本质： 大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体 ，商业地产开发的本质是通过地产开发整合各种 资源，最终形成一个可以提供稳定现金流的房地 产载体的过程；商业 地产本质上是一个可以提供 长期收益权的金融工具；这也是为什么国内商业 地产很长时间内无法健康发展的主要原因。 国内商业地产发展的驱动力： 商

3、业自身的快速发展 我国城市化进程加快 传统商业设施的升级 外资零售企业的抢滩 投资主体多元化进入 商业地产成投资产品 我国商业地产发展的三个阶段我国商业地产发展的三个阶段 第一个阶段：19922002第一个阶段：19922002 起步发展时期，商业和地产两个产业起步发展时期，商业和地产两个产业 第二个阶段：20022008第二个阶段：20022008 快速发展时期，商业加地产边缘产业快速发展时期，商业加地产边缘产业 第三个阶段：2008至今第三个阶段：2008至今 理性发展时期，商业地产独立产业理性发展时期，商业地产独立产业 商业地产的基本特征 商业地产的基本特征 商业属性、地产属性、金融属性

4、 高投入、高回报、高难度 安全性、稳定性、持续性 商业地产的难题 商业地产的常见误区商业地产的常见误区 重规模，轻效益重规模，轻效益 重开发，轻经营重开发，轻经营 重策划，轻规划重策划，轻规划 新的趋势：新的趋势： 开发商进军商业地产并拥有零售品牌开发商进军商业地产并拥有零售品牌 零售商进军商业地产并开始购地自建零售商进军商业地产并开始购地自建 专业化的商业地产开发随着城市化进程 蓬勃发展 专业化的商业地产开发随着城市化进程 蓬勃发展 中国城市化在提速 城市化的含义： 中国城市化在提速 城市化的含义： 是人口由农村向城市转移，农村地区逐步演变成城市地区，城市人口 不断增长的过程 城市化是城市人

5、口比重不断提高的过程。城市化首先表现为大批乡村人口进入 城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。 城市化是产业结构转变的过程。劳动力第一产业的转向第二、第三产业，产业 结构逐步升级转换。 城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市化使得大批低收入居民群体转变 为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力 不断增强的过程 城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。 城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。 中国城市化发展中国城市化发展 中国城市化进入加速期中国城市化进入加速期 城乡一体化进程加速 鼓励农民入城 土地政策调整：农村集体建设用地流转 户籍政策改革 社

6、会保障体制改革：城乡社保一体化 中国城市化是世界历史上最大的城市化中国城市化是世界历史上最大的城市化 19902010年年 20年，中国城市新增近年，中国城市新增近1半人口，由半人口，由3亿增加到亿增加到6.2亿 未来 亿 未来20年还将新增年还将新增3亿城市人口亿城市人口 世界主要国家总人口 美国：3.0亿 日本：1.3亿 俄 罗 斯： 1.4亿 欧盟27国： 5.0亿 法国：0.6亿 英国：0.6亿 德国：0.8亿 意 大 利： 0.6亿 澳大利亚： 0.2亿 房地产业拉动中国经济成长 中国城市化发展历程中国城市化发展历程 30195 35174 45906 56157 60667 621

7、86 84000 26.41 29.04 36.22 42.99 45.68 46.6 58 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 1990199520002005200820092020 城镇总人口（万人） 0 10 20 30 40 50 60 70 80 城市化率（） 城市人口 3亿 4.6亿 6亿 8.4亿 城市化率 28% 36% 46% 58% 城市化率 美国： 85 欧洲： 90 日 本：90 澳大利亚 ：75 中国城市在升级中国城市在升级 从工业城镇向城市升级 从中小城市向大城市升级 从单中心向城市多中心

8、升级 从行政城市向经济城市升级 从中心城市向城市群升级 城市化进程不仅仅只是人口进入城市, 更是城市升级的进程 商业地产向二三线城市快速扩张商业地产向二三线城市快速扩张 城市化进程的时间差城市化进程的时间差 地方政府招商引资的热情和政策地方政府招商引资的热情和政策 价值洼地的巨大增值空间价值洼地的巨大增值空间 中国二、三线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场 以及投资环境方面都逐渐成熟。适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完 备的公共设施建设为二、三线城市房地产市场的快速发展奠定了基础；丰富的土地 资源、低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大

9、的利 润空间。因此预计未来几年，二、三线房地产市场会保持快于一线城市的发展速度 前进，中国房地产行业也将会在市场、政策的双重作用下，按照“一线城市二线 城市三线城市”的顺序，逐渐发展与完善。 一线城市日趋成熟，中国城市化的主战场在二三线城市，地方政府发展城市的强 烈需求，二三线城市的商业开发迎来快速发展的机遇，商业尤其是综合体和购物中 心开处于发的起步期，升值潜力大；土地取得成本相对低，价值提升空间大。 城市化促进城市功能升级。这种城市功能的升级，商业（包括城市综合体、购物 中心、商业街区等）在城市功能升级当中起到了核心的作用，拥有巨大的增长能 量，将决定城市区域之间竞争。 小结 商业分类商业

10、分类 业种业态分类 综合店购物中心 百货店 大型批发店 商店 服装类 食品类 杂货类 家用类 超级市场 平价市场 专卖店 集中专卖店 大型专卖店 专卖店 药店 家具展卖中心 饮食店 集中饮食店 快餐店 专营店 按照选址分类 市区型百货店大型批发店 集中专卖店 集中餐饮店 郊区型购物中心、大型批发市 场、大型专卖店 观光地型购物中心、集中专卖店、 集中餐饮店 商业分类商业分类 按照市场范围分按照消费行为分类 近邻型邻里周边消费者 社区型某个社区消费者 区域型周边几个社区消费者 城市型所在城市的大部分区域 超级型客户群覆盖所在城市及 周边城市 物业品业态商业 百货商场 超市 购物中心 家居建材超市

11、 直销折扣商店 各种类型商业街 各种类型的旗舰店、专业店 体验态商业 娱乐、休闲类商业 介于二者之间 餐饮类 国内主流商业地产开发企业及代表产品 华润 万象城、欢乐汇 中粮 大悦城 深国商 深国投广场 印象城 百联 西郊百联 百联又一城 银泰 银泰中心 龙湖 北城天街 正大 正大广场 恒隆 港汇中心、恒隆广场 新鸿基 国金中心 太古 太古汇 凯德置地 嘉茂、来福士广场 SM集团：SM广场 万达 ： 万达广场 我们常常听到的问题我们常常听到的问题 通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们 被诸如此类的问题所困扰： 我们应该做多大规模的商业？ 我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？ 各

12、种业态之间的关系是怎样的？ 地标性物业靠什么手段来打造？ 现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？ 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求 启动区怎么快速回收资金？ 现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投 入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？ 开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？ 公司内部商业开发过程中，设计、工程、招商、经营不同的需求如何匹配？ 收益性物业的客户价值链网络 购买用途购买用途 投资投资 经营经营 投资回报投资回报 使用价值使用价值 判断基础判断基础收益途径收益途径 出租或出租或 销售价格销售价格 融资

13、收益融资收益 一般投资 者的实际 判断过程 内在 经济 原理 客户需求客户需求 长期收益长期收益 风险保障风险保障 融资融资 经营收益经营收益经营价值经营价值资产沉淀资产沉淀 融资工具融资工具 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律 性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的 选择。 初级阶段初级阶段城市化率城市化率30%以下以下 商业向城市的 几何中心聚集 商业向城市的 几何中心聚集 零售行业的特征： 向心聚集 零售行业的特征： 向心聚集 中级阶段中级阶段城市化率城市化率70 %以下以下 零售行业的特征： 离心分散 零售行业的特征： 离心分散 商业向城市的 几何中心发

14、展 商业向城市的 几何中心发展 高级阶段高级阶段城市化率城市化率70%以上以上 零售行业的特征： 离心聚集 零售行业的特征： 离心聚集 商业离开城市 的几何中心， 向区域中心聚 集 商业离开城市 的几何中心， 向区域中心聚 集 800800800800- - - -1500US$1500US$1500US$1500US$1500150015001500- - - -4000US$4000US$4000US$4000US$4000400040004000- - - -8000US$8000US$8000US$8000US$8000800080008000- - - -20000US$20000U

15、S$20000US$20000US$ 传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式 消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求个性消费个性消费个性消费个性消费 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达 到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩 短，此时融合休闲、娱乐

16、与购物的业态将迅速发展。 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型 人 均 G D P 人 均 G D P 城 市 化 率 城 市 化 率 25%25%25%25%45%45% 45%45% 70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95% 商业处于与农业经济 相匹配的原始状态 人均GDP位于1500 美金以下；城市化水 平在25%以下 人均GDP位于1500 2000美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、 集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障 人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下

17、商业形态出现飞商业形态出现飞 跃，跃， 多样化、规模化的现多样化、规模化的现 代商业出现，如大型代商业出现，如大型 百货、综合超市、百货、综合超市、 专卖店、精品店等专卖店、精品店等 人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 超越传统商业范畴的广超越传统商业范畴的广 义商义商 业业 形态出现，形态出现， SHOSHOPPIPPINGNGMMA AL LL L、 大型购物中心、旅游大型购物中心、旅游 商业商业 地产、物流等综地产、物流等综 合合 型型商商 业形态出现业形态出现 人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上 广义性商业的升华转

18、型， 主题性的购物公 园、小型的lifestyle 生活中心等极具个性 消费的场所出现； + 关注商家经营的成功是实现商业地产可持续发展的关键 商业地产开发的选址通常分 为两种，一种是选在商脉上 ，商业价值呈显性的地点， 这类商业地产由于地段的商 业成熟，项目的投资价值和 经营价值都被市场所看好， 因此开发的商业地产项目可 以直接面对市场销售，依托 成熟的商业氛围获取开发利 润。 另一种选址是选在非商脉地 段，该类地段由于不属于人 们的商业消费，因此培育市 场、引入人群是实现商业成 功的方向，而关注商家的店 铺经营成功是最终形成良好 商业氛围的关键，也是地产 开发商顺利实现租售的保障 。目前的

19、商业市场已经从多 个方面反映出这种操作方式 的重要性 9 商业地产从市场的起步到现在为止经历了三个阶段： 商业地产市 场发展阶段 商业地产市 场发展阶段 第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段 商业购买人 群 以投资客为主投资客、商家商家、投资客 保证销售成 功的方法和 手段 营销手段解决 销售问题 银行担保 引入主力店 业态规划 商业氛围营造 整体商业营销 后期商业经营管 理 商业地产开 发成功的标 准 单个项目顺利 销售 克服销售阻 力，保证单个 项目销售成功 保证商家利益， 聚集忠实客户， 获取市场诚信， 实现地产的持续 开发成功 销售方式 直接销售 返租销售 返租销售 带租约

20、销售 朴实诚信的销售 方式 2929 1 万达广场发展历程及经验分享万达广场发展历程及经验分享 商业地产知识系列讲座 1. 起步为什么要做商业地产1. 起步为什么要做商业地产 万达的加减法 1988年地产起家1994年进军足球产业而后 进军机电业、制造业、酒业、药业、餐饮业、外 贸1999年退出足坛2000年剥离其他业务单 元明确住宅地产、商业地产为支柱产业 2008年明确酒店、文化产业、 百货、商业地 产为支柱产业 单店业态整合在一个单体建筑内，面积单店业态整合在一个单体建筑内，面积56万平方米。万平方米。 万达广场第一代-单店 万达商业地产发展历程（一代 店） 万达商业地产发展历程（一代

21、店） 长春万达广场长春万达广场长春万达广场长春万达广场 长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场济南万达广场济南万达广场 济南万达广场济南万达广场 南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南京万达广场南京万达广场南京万达广场南京万达广场青岛万达广场青岛万达广场青岛万达广场青岛万达广场 组合店由多个单体店组成，面积组合店由多个单体店组成，面积1015万平方米，内含百 货、超市、影城等六到十种业态。 万平方米，内含百 货、超市、影城等六到十种业态。 万达广场第二代-组合店 天津万达广场天津万达广场天津万达广场天津万达广场 沈阳万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场沈阳万达广场南宁万达广场

22、南宁万达广场南宁万达广场南宁万达广场 哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场 大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场 武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场武汉万达广场 万达商业地产发展历程（二代 店） 万达商业地产发展历程（二代 店） HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发 的产品，总面积在 年以后开发 的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中 心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上 海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。 万平方米以上，其中包括购物中 心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有

23、上 海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。 万达商业地产发展历程万达商业地产发展历程(三代 店） 三代 店） 商业地产知识系列讲座 4. 第三代产品突破与成熟4. 第三代产品突破与成熟 上上上 上 海海海 海 五五五 五 角角角 角 场场场场 万万万 万 达达达 达 广广广 广 场场场场 项目位于上海新的市级商业副中心五角场，总建筑面积34万 平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最 全、商业设施最完备的项目。 4. 第三代产品突破与成熟4. 第三代产品突破与成熟 北北北北 京京京京 石石石石 景景景景 山山山山 万万万万 达达达达 广广广广 场场场场 项目位于北京 石景山

24、区，面临长 安街，总建筑面积 30万平方米，其中 商业和五星级酒店 面积20万平方米。 4. 第三代产品突破与成熟4. 第三代产品突破与成熟 4. 第三代产品突破与成熟4. 第三代产品突破与成熟 宁宁宁 宁 波波波 波 鄞鄞鄞 鄞 州州州 州 万万万 万 达达达 达 广广广 广 场场场场 4. 第三代产品突破与成熟4. 第三代产品突破与成熟 4. 第三代产品突破与成熟4. 第三代产品突破与成熟 成成成 成 都都都 都 锦锦锦 锦 华华华 华 路路路 路 万万万 万 达达达 达 广广广 广 场场场场 项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商 业面积26万平方米，是成都市建筑面积

25、最大、商业业态最全、商 气最旺的购物中心。 第三代产品的变化 1. 增加了室内步行街贯穿项目各主力店； 2. 强调购物空间的舒适度与便利性； 3. 业态布局更加丰富多样； 4. 人流内部共享性显著增强； 万达商业地产第三代（城市综合体万达商业地产第三代（城市综合体HOPSCA） H（ Hotel） ：酒店； O（Office）：写字楼； P（public space）：公共空间； S（Shopping mall）：购物中心； C（culture & recreation）：文化娱乐休闲设施； A（Apartment）：公寓。 H（ Hotel） ：酒店； O（Office）：写字楼； P（pu

26、blic space）：公共空间； S（Shopping mall）：购物中心； C（culture & recreation）：文化娱乐休闲设施； A（Apartment）：公寓。 购物中心的构成：购物中心的构成： 1. 百货百货 2. 超市超市 3. 专业店（电器、运动、儿 童、休闲集合） 专业店（电器、运动、儿 童、休闲集合） 4. 餐饮餐饮 5. 健身健身 6. 娱乐娱乐 7. 步行街（多元化及丰富的中 小店铺） 步行街（多元化及丰富的中 小店铺） 项目将建设面积约为3万平米的室内精品步行街，消融室内外界限， 提供前所未有的时尚购物，餐饮休闲空间和体验。 项目将建设面积约为3万平米的室

27、内精品步行街，消融室内外界限， 提供前所未有的时尚购物，餐饮休闲空间和体验。 根据建筑结构进行规划分区，步行街通常为三层，一层为功能品牌店 、二楼为时尚品牌店，三层为餐饮特色店。 根据建筑结构进行规划分区，步行街通常为三层，一层为功能品牌店 、二楼为时尚品牌店，三层为餐饮特色店。 步行街 中庭 中庭 步行街效果图示意 室内步行街 5. 总结5. 总结 哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街哈尔滨中央大街 长春重庆路长春重庆路长春重庆路长春重庆路 沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街沈阳太原街 大连万达广场大连万达广场大连万达广场大连万达广场 北京北京北京

28、北京CBDCBD 北京石景山北京石景山北京石景山北京石景山 天津金街天津金街天津金街天津金街 济南泉城路济南泉城路济南泉城路济南泉城路 青岛青岛青岛青岛CBDCBD 青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路青岛泉城路 洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场洛阳万达广场 上海五角场上海五角场上海五角场上海五角场 上海周浦上海周浦上海周浦上海周浦 宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州宁波鄞州 南京建邺南京建邺南京建邺南京建邺 南京新街口南京新街口南京新街口南京新街口 苏州平江苏州平江苏州平江苏州平江 武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路武汉江汉路 南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场南昌万达广场 南宁万达广场南宁万达广场南宁万

29、达广场南宁万达广场 重庆南坪重庆南坪重庆南坪重庆南坪 成都锦华路成都锦华路成都锦华路成都锦华路 西安碑林区西安碑林区西安碑林区西安碑林区 西安民乐园西安民乐园西安民乐园西安民乐园 长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场长沙万达广场 沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区沈阳铁西区 长春红旗街长春红旗街长春红旗街长春红旗街 无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖无锡滨湖 包头万达广场包头万达广场包头万达广场包头万达广场 呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场呼和浩特万达广场 济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄济南魏家庄 天津河东区天津河东区天津河东区天津河东区 襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场襄樊万达广场 宜

30、昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场宜昌万达广场 宁波江北宁波江北宁波江北宁波江北 广州白云广州白云广州白云广州白云 绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥绍兴柯桥 武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖武汉菱角湖 合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场合肥万达广场 福州金融街福州金融街福州金融街福州金融街 淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场淮安万达广场 万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增万达广场计划以每年新增300300万平方万平方万平方 万平方 米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展米商业规模的速度持续发展 唐山路南唐山路南唐山路南唐山路南 石家庄

31、槐安路石家庄槐安路石家庄槐安路石家庄槐安路 武汉汉阳武汉汉阳武汉汉阳武汉汉阳 武汉经开武汉经开武汉经开武汉经开 天津海河天津海河天津海河天津海河 鞍山万达广场鞍山万达广场鞍山万达广场鞍山万达广场 温州龙湾温州龙湾温州龙湾温州龙湾 无锡北塘无锡北塘无锡北塘无锡北塘 长春宽城长春宽城长春宽城长春宽城 晋江万达广场晋江万达广场晋江万达广场晋江万达广场 郑州中原郑州中原郑州中原郑州中原 郑州二七郑州二七郑州二七郑州二七 南通崇川南通崇川南通崇川南通崇川 重庆万州重庆万州重庆万州重庆万州 抚顺万达广场抚顺万达广场抚顺万达广场抚顺万达广场 无锡惠山无锡惠山无锡惠山无锡惠山 广州番禹广州番禹广州番禹广州番禹

32、 义乌万达义乌万达义乌万达义乌万达 廊坊万达广场廊坊万达广场廊坊万达广场廊坊万达广场 商业地产开发管控要点 1. 选址1. 选址 选址建议 1.城市整体环境城市整体环境 1.1城市常住人口：100万以上。 1.2城市年GDP在1000亿元以上，人均GDP达20000元。 1.3城市全社会年固定资产投资200亿元以上。 1.4年社会消费品零售总额200亿元以上。 1.5城镇居民人均年可支配收入12000元以上。 1.6年人均消费支出5000元以上。 1.7城市规划重视第三产业。 1.8未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。 1.9该城市有明显的支柱产业。 1.10政府给予的优惠政策不低于同类级别

33、的商业项目。 1.11城市房地产行业年开发量100万以上，竣工量50万以上。 1.12住宅地产均价在4000元/以上，商业地产均价在15000元/以 上。 2.项目地块条件项目地块条件 2.1 地块要求：净地、5通一平。 2.2 地块面积：商住总体面积35-50万，商业面积10万左右。 2.3 项目位置符合城市未来发展方向。 2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。 2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解 决。 2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。 2.7 距市中心车程不超过15-20分钟/处于新的规划中心； 2.8 项目周边经停公交线路不少于

34、5条。 2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。 2.10 项目地块要求规整。 2.11 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两 条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川 等明显阻碍物。 2.12 距项目1.5公里无经营面积超过50000的同类业态为佳。 建筑规划设计建筑规划设计 交 通 优 先 交 通 优 先 突出商业突出商业 建筑规划设计建筑规划设计 PEDESTRIAN CIRCULATION 人行流线图人行流线图 万达综合体的布局：万达综合体的布局： 3. 规划设计3. 规划设计 功 能 分 区 功 能 分 区 超市楼 娱乐

35、楼百货楼 综合楼 超市楼 娱乐楼百货楼 综合楼 步行街步行街 室外步行街室外步行街 强 调 空 间 强 调 空 间 3. 建筑规划设计3. 建筑规划设计 设计的指导原则 原则一：土地的高强度开发用足底商、用足建筑 密度争取最大的商业展示面、延展面； 原则二：便捷的外部交通诱导实现公交车站，地 铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人 流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流 之间的衔接空间； 原则三：高效的内部人流组织商业的道路不是用 来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不 单单是交通； 原则四：重估楼层价值体系二层及以上铺面层高 设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式 拉动竖

36、向人流垂直楼面租金效益的重新分配； 设计的指导原则 原则五：创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造 高体验性空间； 原则六：商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业 美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标 志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形 象的一体化、协调性； 原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质以城市 环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方 文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改 造：新天地与城隍庙； 原则八：设计具有社区活力的城市公共空间以商业 公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里 交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益 与商业效益的共同繁荣； 商业

37、设计原则 步行街： 步行街的长度以280350米为宜，太长和太短 都会给视觉效果和使用效果带来一定的影响， 如宁波的步行街 700米，哈尔滨 110米。 步行街的宽度： 其中首层1013米，二、三层 1516米， 柱网尺寸：8.48.4米。 步行街楼板开口尺度：89米1620米为宜 步行街走道及“桥”的宽度：3.54米 在中庭周围走道可适当加宽至56米 内部交通 步行街的交通设计： 步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人 流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的 主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距 控制在45米70米之间，也就是我们说的在楼板 开洞的两个洞口至三个洞口之间设。观

38、光梯在中 庭设置，以23部为一组。步行街的货梯一般间 隔80100设一部，吨位为2吨。步行街内的扶梯 最好有一部通地下停车场以便将人流直接引入步 行街，观光梯也需通地下停车场。 精品店基本单元进深12米16米，面宽8.4米，在 面宽方向进行组合； 中庭的设置：根据步行街规划的形状不同，可分 别设一个或两个中庭；二个中庭要有主次 中庭的尺度： 6001000平方米 中庭的间距： 80100米 中庭的形状： 以圆形 椭圆 八角 六角形状较为规 则为宜 中庭的交通设置：一般以一组扶梯，23部观光 梯组成垂直交通枢纽，垂直梯需通达地下停车场 。 精品店及中庭 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一

39、 般设35处卫生间，卫生间的间距80100米，面 积70100平方米，可与主力店合用并作无障碍设 计。 步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米， 吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。 精品店的层高为：首层 5.4米，二、三层层高为 5.1米。精品店除了餐饮区做吊顶其余部分不做吊 顶，管线下净高保证3.8米、3.5米。 层高及其他 商业开口 主力店在步行街开口设置的原则：主力店 单边与步行街相接的开口为一处，双边与 步行街相接的不超过两处，除万千百货外 原则上不容许在中庭设主力店开口，主力 店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以 带动整个步行街的人流，非零售型（如影 院、KTV、网吧

40、等）的业态开口一定要和其 入口大堂结合，开口尺寸为8米。 六、万达的招商模式 不同类型租户特点 人流贡献型租户：一般零售主力店、次主力店如 百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等 通常承受租金能力相对最低，以纯租金方式居 多，也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额 ）的方式 租金贡献型租户：部分品牌店、一般专卖店、中 西快餐、花车租户 承租能力相对最高 零售 类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐与花 车则以纯租金模式为主 提升形象型租户：各业态业种中的旗舰品牌如次 主力店的ZARA，休闲运动服饰中的NORTHFACE，快 餐中的必胜客 承租能力相对一般，视地段、客流 、交通等情况，以扣率

41、租金为主 功能配套型租户：以服务类机构为主，以满足购 物中心的一站式消费，除了个别租赁面积小或银 行、展示等机构外，一般承租能力较低，以纯租 金为主 填空补漏型租户：以消化购物中心富裕楼层或面 积为考虑 通常租金较低；纯租金为主 不同类型商家租金承受能力 超市 百货 专业卖场 文化娱乐 快餐 服装服饰 黄金珠宝 进入购物中心排在前两位的因素 排在第一位的决策因素中项目定位和业态组合为37.5%，项目区位为28.1%； 排在第二位的决策因素中项目定位和业态组合为41.7%，临近业态和品牌为22.9%。 各业态排在首位的考虑因素 前期决策过程最希望了解的信息 招商实施中的几大要素招商实施中的几大要

42、素 时间时间 地域地域 人员 流程 人员 流程 七、如何通过招商实现订单地产 招商工作阶段划分招商工作阶段划分 市场推广 谈判签约 开业协调 市场推广 谈判签约 开业协调 项目启动项目启动 招商工作时序表 预先征求 商家意见； 反馈基本 设计信息 -15个月 启动主力店 招商； 主力店签约 完成； 签约仪式； 启动小商 铺招商 完成所有 主力商家 签约； 小商铺进入 密集签约期 小商铺招商 完成率90%； 进场装修协 调 开业开业 -8个月-10个月-12个月-4个月-6个月 完成主要 主力商家 签约； 提供内装 图纸 订单地产的关键订单地产的关键 主力店的作用 业态比例 发展趋势 主力店的作

43、用 业态比例 发展趋势 主力店对万达广场的主要贡献 持续经营能力 A 品牌 吸客能力 基本品质 B 人气 主力店直接吸引超过60%的 目标消费人流 C 租金 主力店通常提供超过整个万 达广场70%的租金收入 主力店在商业地产的作用 A 保证安全 B 确定基调 C 快速发展 8484 业态面积（平方米） 大型超市15000 大型百货25000 高标准影院6000 家用电器专卖4000 大型健康电玩4000 量贩式KTV3500 大型健身2500 大型餐饮5000 儿童零售/娱乐4000 万达商业综合体主力店业态及面积构成万达商业综合体主力店业态及面积构成 商业地产知识系列讲座 8585 订单地产

44、模式的优势 订单地产模式的优势订单地产模式的优势 周密整合 联合发展联合发展联合发展联合发展 技术对接技术对接技术对接技术对接平均租金平均租金平均租金平均租金满场开业满场开业满场开业满场开业 技术对接 先租后建 共同选址战略伙伴 技术对接 先租后建 共同选址战略伙伴 如何通过招商实现真正的 “订单地产”如何通过招商实现真正的 “订单地产” 8787 合作伙伴合作伙伴 战略战略合 作伙伴 合 作伙伴 紧密型合 作伙伴 紧密型合 作伙伴 战略合作 中小店铺 战略合作 中小店铺 1、万达目前主力店业态及商家 A 百货： B 超市： 多元 C 专卖店 国美电器 运动100 D 娱乐 万达影城 大玩家室内娱乐中心 大歌星量贩式KTV E 健身休闲 一兆韦德 韦德伍斯 F 餐饮 青岛良友 宁波石浦 成都红杏 G儿童类 零售零售 餐饮娱乐餐饮娱乐 主要合作伙伴主要合作伙伴 未来 娱乐类消费娱乐类消费体验式消费体验式消费 1.万达的商业地产产业链1.万达的商业地产产业链 五、万达商业地产的三个核心优势五、万达商业地产的三个核心优势 2. 2. 万达商业地产的盈利模式万达商业地产的盈利模式 3.万达丰富的商家资源3.万达丰富的商家资源 谢谢大家谢谢大家