2008年10月武汉市房地产市场研究报告-58DOC.doc

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1、2008年10月份武汉市房地产市场研究报告目录第一章 观察4秋交会：多事之秋里的盛会4第二章 资讯82.1宏观政策82.2市场动态92.3规划建设11第三章 本月视点13【十月回暖】【风险缓解】【银行两难】【市场破局】13第四章 土地市场144.1土地市场综述144.2本月挂牌土地14第五章 房产市场185.1销售分析185.2供应分析215.3项目动态24第六章 重点片区27徐东片区房地产市场分析27第七章 典型项目317.1 龙城天居园三期317.2 “火眼”点评新地标33第八章 专题378.1正本清源看救市388.2当前救市政策透视428.3冬天来了，春天还会远吗44第一章 观察秋交会：

2、多事之秋里的盛会 08年金秋：房交会，以及房交会以外10月17日，2008年武汉秋季房地产交易会在武汉国际会展中心开幕，20日，会展落下帷幕。无论各界喜欢与否、重视或轻视，以及期望有多大、预期怎么样，本次房交会都成为10月武汉楼市无法回避的话题。一年两次的房交会，不知不觉举办了20多届。武汉楼市和武汉居民，都熟悉了房交会，也习惯了。自07年年末以来，中国楼市被形容进入了“冬天”。武汉楼市也是如此。成交价格下滑，成交量大跌，从春天的房交会延续到秋天的房交会。从紧的调控下，越来越多的房产项目加入了打折和降价的行列。虽然还有一些楼盘坚持不降价，但是也没有涨价，并且不降价也不涨价的楼盘也越来越少。但是

3、，这些降价和打折，并没有换来整个市场成交量的提升。2008年武汉秋季房交会就在这样的环境中开幕了。 相关数据本届交易会参展单位共计73家，其中开发企业和代理商52家，中介公司6家、配套服务机构15家。52家开发商和代理商共携带了63个楼盘参会，参展楼盘约占武汉楼市新盘总量的四分之一。 本届秋交会总房源2.7万余套房源（含二手房），其中商品房1.7万余套，二手房约1万套。75个参展楼盘的高中低档供应结构比例约为1：7：5。有近一半楼盘（38个楼盘约万余套新房）价格低于全市商品房均价5169.28元/平方米。中低价位楼盘和中小户型房源占总供应量的57%。 据统计，参展楼盘中， 4000元/平方米以

4、下的楼盘27个，40005700元/平方米的楼盘42个， 5700元/平方米以上的楼盘6个。同时，2.5万余套总房源（含二手房）中，90平方米以下的房源占总套数的50%以上。 75个楼盘主要分布在武汉中心城区，以及黄陂盘龙城片、新洲阳逻片、金银湖片等。历次房交会一览表2008年秋2008年春2007年秋2007年春2006年秋参展楼盘数73个76个73个73个73个总房源2.7万套2.5万套2.5万套2.35万套3万套新房源1.7万套1.5万套1.5万套1.35万套2万套二手房1万套1万套1万套1万套1万套外地楼盘数4个8个2个11个武汉楼盘数59个6871个73个62个观展人数5.6万5.3

5、万5.2万人4.9万人5万人总成交套数1263套925套673套632套1987套 依旧的分化最大的分化：远城区盘与市区盘的分化。在一些中心城区楼盘眼里，房交会似乎成为甩卖白菜的菜场，都是些远城区楼盘参展，不屑于参加。可能他们也都知道：不降价，参加房交会没什么用；降了价，还需要参加房交会么？因此，除了一两个城中大盘为了展示形象、扩充影响参加房交会，就剩其它一些中心楼盘零星参加了。至于远城区楼盘，除了要尽力笼络那些因为种种原因原本就有意向在远城区置业的客户之外，还要尽心拉拢那些本不考虑在远城区买房、却比较适合在远城区生活的客户。城区居民也很少有机会实地到远城区去看房、选房，因此房交会也就成了远城

6、区盘集中亮相的舞台。最明显的分化：卖房态度的分化由于远城区盘和城区盘存在以上提及的差别，也决定了他们面对房交会态度的分化：一边使劲吆喝，另一边是无所谓地“随便”卖。有的项目热衷，有的项目冷淡；有些楼盘是挖空心思来利用房交会，而有些，则似乎仅仅是为了充场面。超低起价的噱头、无处不在的发单销使、口沫翻飞的售楼员，以及本届房交会少见的文艺表演节目，大多发生在远城区楼盘上。热情的购房者费尽心思找到了市区的楼盘，却总是贴上了市区楼盘的冷静面孔：降价不大，折扣也多是象征性的。最敏感的分化：打折不打折、降价不降价应该说，凡是参加房交会的项目，都推出了一定的优惠活动，绝对没有优惠活动的倒真是没有发现。但是，仔

7、细观察却可以发现，推出新的折扣和新的价格的，还是一些位置和条件不太好的楼盘，比如哥特帝景等。城中心的楼盘，尤其是城中心的大盘，都没有针对房交会推出什么新的折扣和优惠措施。这其中，还有打折方式的分化：有的大张旗鼓，有的神神秘秘。最关键的分化：卖得少与卖得好的分化至于成交量，这个开发商当前最关注的数据，也落入之前一些研究机构的预测之中：一些楼盘卖得好，一些楼盘卖得不好甚至“0”成交；真正打折降价的楼盘卖得好，除此之外，也就表现平平了。最重要的分化：购房者购房心理的分化有人出手，有人继续观望。一些城区居民，因为前两年觉得城区的房子实在买不起，只好选择远城区。而在去年开始的连续国家宏观调控中，看到了城

8、区房价下跌的期望，回转过来想买城区的住房。这个购房群体，是当前市场观望的主力。而另一些城区居民，不管城区楼盘怎样降价都不能在城区淘得好房，觉得远城区房价降到位了，便毫不犹豫地出手。这个群体，则是本次房交会上出手成交的主力。最划时代的分化：本次房交会与往届房交会的分化与往常相比，本次房交会终于只是房交会了。没有花样翻新的文艺表演，也没有五花八门的礼品。有的，只是实打实的价格和楼盘介绍。与之前的房交会相比，本次房交会娱乐的成分明显少了。凑热闹的人，也少了些。但是，围着沙盘、认真听讲解的多了，仔细询问楼盘价格、质量的多了，去看房的也多了。市场遇冷、变得平静，房交会也不那么喧闹了。这也算是回归真正的市

9、场吧。但是，虽然是要回归市场、回归平静，也应该明白：营销是一门学问，好的营销方式还是大有可为的。 展会结束 结局未出说房交会是楼市“风向标”，倒不如说房交会是楼市的一个缩影。房交会从来不会像国务院会议那样使楼市发生向上或者向下的“拐”，而只能反应出市场的一些情况。房交会不能决定什么，只是反应出了一些什么。而决定房交会的，在房交会之外。无论从成交量和涉及楼盘来看，房交会不过是只用来解剖的麻雀。市场的问题，也都在房交会上一一得到体现。10月，中央宏观调控的转向，将楼市日渐惨烈的打折趋势扳了回来。连续降息之后，最近又发布的“国三条”：加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。对于这三条

10、，中央究竟具体会采取哪些措施、会出台哪些政策？开发企业都在观望，等待中央出台扶持房地产发展的“救市政策”。对于一些楼盘而言，这个时候确实不是降价打折的好时期。调控，肯定会干预市场自发的运转，这场调控，也无疑推迟了本应该更早到来的楼市摊牌。武汉房地产市场将如何转变定局，还需要在房交会之后继续观察。第二章 资讯2.1宏观政策武汉公积金贷款利率下调 20年30万元贷款每月少还近百元武汉市住房公积金中心发布通告，从本月27日起下调贷款利率0.27个百分点。据介绍，此次下调以后，5年以下（含5年）贷款年利率由4.32调整为4.05；5年以上贷款利率由4.86调整为4.59。根据央行规定，公积金个人住房贷

11、款利率在合同约定期内，实行按年调整，一年一定。即本次利率调整日之前已发放的公积金个人住房贷款仍按原贷款利率执行到今年12月31日，自明年1月1日起按调整后的相应档次利率执行，并重新确定职工个人月还款额；2008年10月27日以后划款的公积金个人住房贷款（含此前已签订借款合同，中心尚未划款的）执行调整后的贷款利率。【点评】经历本月的两次调息后，20年30万元公积金贷款月还款额可减少近100元，相信会带来部分观望者出手，毕竟这是看得到的好机会。武汉新规封杀“小产权房”严控村民建私房6日，市政府常务会议原则通过武汉市个人建设住宅管理规定，几条新规引人关注。其主要政策包括：农民住宅1户村民只能申请1处

12、宅基地；限定建房规模总层数不超过3层；严控用地，不再新批国有土地建“私房”；严把安全关，建3层“私房”须经专业勘察设计。【点评】可见，城镇居民向农民购买“小产权房”的“便宜买卖”，也被政府明确表态“封杀”，滥建楼房随意“长胖”或“长高”等违法“种”房行为将得到有效遏制。武汉市政府出台促进房地产市场健康发展的若干意见继10月22日国家财政部、税务总局出台调整住房交易税费政策仅一天之后，武汉市政府便公布了进一步促进房地产市场健康发展的若干意见，财税新政包括：个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中，个人购买普通住房由2%调整为1.5%；个人首次购买90平方米及以

13、下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；个人购买或转让住房暂免征收印花税；调整住房专项维修资金的缴交标准，凡个人购房应缴交的住房专项维修资金按房屋建安造价的5%缴交；对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。【点评】武汉从来没有如此迅速的对中央的政策反应，这次行动堪称全国救市决心最大和措施最为得力的城市。细细思考这些政策，在刺激消费的同时是否真的能成为迅速解决武汉楼市难题的“救命稻草”值得观察。武汉公布房产新政实施细则 房屋维修金几打对折28日，武汉市国土房产局发出通知，公布了该市商品住宅专项维修资金缴存细则。购房人今后缴交房屋维修基金时，将按每平方米建筑面积造价的5缴交，不

14、再按购房款的2缴交。据估计，新标准相当于原有水平的“对折优惠”。按其规定，从11月1日起，在武汉市区签订商品住宅(含经济适用房)买卖合同的业主，办证时缴存的住宅专项维修资金，为每平方米建筑面积造价的5%。根据武汉市建筑工程造价管理站发布的今年三季度造价指数，住宅专项维修资金具体标准为：砖混结构住宅49元/平方米；无电梯框架住宅55元/平方米；有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米；有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米。今年11月1日前签订住宅买卖合同的业主，其缴存住宅专项维修资金的数额仍按原标准执行，仍为购房款的2%。【点评】这也是武汉出台房产新政后公布的第一

15、个实施细则。利好是显而易见的，以城区一套100平方米、单价6000元/平方米的小高层住宅为例，按原规定需缴存1.2万元，新规定只需缴存6100元。可以预见，继这一政策之后，与契税、营业税、购房落户等方面的多个实施细则陆续发布。2.2市场动态武汉第三次站上改革制高点 29日，一批经济专家、学术大家莅临江城，武汉“两型社会”建设改革论坛开幕。这是武汉最高规格的改革论坛之一。当日，专家们热情洋溢发表观点，显示出对试验区建设高度关注、寄予厚望。武汉城市圈资源节约型环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案获批后，武汉第三次站上改革制高点。借天河机场“起飞” 汉口北将崛起“临空经济区”20日，武汉临空经

16、济区总体发展规划获市政府常务会议原则通过。根据规划，临空经济区定位于“华中地区国际航空枢纽、武汉航空物流和临空工业基地、主城北部的综合新城”。临空经济区分核心区、聚集区和辐射区3个功能圈层：核心区为天河机场周边10公里左右半径的区域，总面积941平方公里；聚集区为机场周边约1015公里左右半径的区域；辐射区为机场周边15公里左右半径以外的区域。区内将重点发展航空运输、航空物流、临空型高新技术三大主导产业，积极发展临空型现代制造业、临空型现代服务业、临空型现代农业三大优势产业。根据计划，2020年，临空经济区各功能园区基本建成；到2040年，天河机场旅客吞吐量达到7000万人次，力争成为内陆城市

17、最大的国际门户机场。据测算，若全部启动核心区开发，基础设施配套和园区建设项目投资会在1000亿元左右。目前，国家民航总局已启动武汉天河机场总体规划修编，加快把武汉建设成为我国重要的客运、货运中心和全国6个大型枢纽机场之一。【点评】据国内外研究成果，当机场旅客吞吐量超过800万人，临空经济可望持续发展。2007年，天河机场旅客吞吐量8356万人、货邮吞吐量896万吨、飞机起降935万架次，发展速度在全国各大机场中居前。打造临空经济区，可进一步推动我市产业结构优化升级，促进黄陂等区域经济腾飞。通过对全国8个临空经济区的测算，临空经济区一般比整个城市的GDP增长率平均要快8左右。中部最大专业批发市场

18、启幕28日，位于盘龙城的汉口北批发第一城首期商铺开盘，单日售铺406套，销售过80%，成为开盘销售最火爆的项目之一。据了解，汉口北批发第一城是刚获批的武汉临空经济区“千亿商贸物流板块”的核心项目，建成后其营业面积将是汉正街市场的2倍多。据介绍，该片区首期已启动鞋业、小商品、服装等多个专业市场，成为中部地区档次最高、规模最大的专业批发市场。来购铺的多为一些在市区从事批发业的专业商户和一些外地商会的投资者。【点评】与汉正街等第三代批发市场相比，汉口北批发第一城具有诸多优势：地处城市近郊，购置商铺成本仅为中心城区的1/8；引进义乌、深圳等机构经营市场，全城中央空调，另外就是不容忽视的交通便利，该市场

19、毗邻天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港，物流发达。武汉为3903户贫困户建新房 计划投入1.08亿元27日召开的武汉市政府常务会议透露，计划投入1.08亿元资金，为全市3903户无力自建房户改造危房，此次改造以建新房为主。据介绍，这次改造拟在东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲等6个远城区农村地区进行。中心城区和武汉经济开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区范围内的农村无力自建房户的危房改造，参照市里实施方案视情况自行确定。据武汉市家园办介绍，此次危房改造对象需同时具备4个条件：一是具有武汉市农村户籍，且自有房在其户籍所在建制村；二是因单亲、残疾、患有重大疾病等原因致贫，家庭主要劳动力

20、有1人以上（含1人）基本丧失劳动能力，致家庭人均收入低于1000元；三是只有唯一的自有住房，且已居住两年以上；四是群众公认其确属无力自建房户。根据该办前期普查，该市目前共有3903户无力自建房户的危房需要改造。2.3规划建设公交296路28日上线运营28日，公交296路正式上线运营。296路起点设在黄陂刘店，终点为复兴村，沿途停靠肖家岗、盘龙一中、下集、吕湾、叶店、仁海路、金银潭路、姑李路、张公堤、长港路、民航新村、常青公园、复兴村小区等站点。296路全线配车8台，票价为1.5元/人。早上开班时间为6:30，收班时间为20：00。【点评】公交296路上线运营，中心城区到黄陂又多了一条公交线路，

21、对于盘龙城楼市，又多了一个值得对外宣扬的利好。武汉三环线东段规划出炉27日，武汉市规划局公示了三环线东段（青化路立交老武黄立交）工程选址意见书和规划许可证，公开听取市民意见。据了解，规划建设的三环线东段，北起对接天兴洲长江大桥的青化路立交，南止于老武黄立交，长8990米，宽50米，是规划全长88公里三环线的最后一部分。按照公示的规划线路，三环线东段挨着东湖风景区，几乎并行王青公路。北端经武汉动车段西侧后上跨铁路普客联络线、鲁磨路，然后经武东编组站西侧，并平行王青公路继续南行，再跨东湖湖汊（京广客运专线）后跨越九峰景区，接老武黄立交据建设单位称，由于线路途径东湖风景区、穿越铁路线，包括跨东湖湖汊

22、在内的路段均采用桥梁方式，以尽量减少对东湖水体、九峰城市森林保护区的破坏。石武客运专线昨日开建 武汉5小时铁路圈全部动工15日上午，石家庄至武汉的铁路客运专线开工动员大会在河南郑州举行。至此，新京广客运专线已全部动工。到2013年，随着新京广专线与沪汉蓉快速通道的全部建成，武汉与东西南北四个方向的重要城市将形成5小时快速铁路圈。石武客运专线北起石家庄，南至武汉，是北京广州深圳香港客运专线的组成部分。正线全长840.7公里，设计速度目标值350公里/小时。它由铁道部和河北、河南、湖北三省合建，建设总工期四年半。全线以高架线路为主，桥隧占比达81。京港专线的南段武汉至广州铁路客运专线已于2005年

23、开建，北段北京至石家庄客运专线也已于本月7日开工。武汉铁路部门称，未来京广客专和沪汉蓉铁路通道将在武汉形成十字交叉。武汉5小时铁路圈将在2013年成型：坐火车从武汉到北京5小时，到广州只需4小时；向西到重庆5小时，到上海5小时。武汉制定两型社会建设三年计划6日，武汉市政府常务会原则通过了武汉市“两型社会”建设综合配套改革试验实施方案和三年行动计划（均为征求意见稿）。根据该实施方案，武汉市“两型社会”建设将大体分为两个阶段性目标。第一个阶段为近期目标，即从现在起到2011年，在本届政府任期内，全市GDP达到5000亿元以上，单位GDP能耗降低20%以上，城市垃圾无害化处理率达到100%，城市污水

24、集中处理率达到80%以上，空气质量优良率达到85%以上，城市化率达到70%左右。第二个阶段为远期目标，即从现在起到2020年，将武汉建设成为科学发展、经济发达、环境优美、社会和谐的现代化大都市，使之成为全国重要的高新技术产业基地、综合交通运输枢纽和中部地区的先进制造业基地、现代服务业中心，并成为全国“两型社会”建设的典型示范区。武汉市市长阮成发表示，实施方案和三年行动计划将面向社会公开征集意见和建议，以充分体现民意。【点评】根据规划，到2011年，GDP破5000亿、空气优良率85%以上、城市化率70%左右，如此一来，武汉将建设成为科学发展、经济发达、环境优美、社会和谐的现代化大都市，相信武汉

25、的房地产业将获得新的长足的发展。第三章 本月视点【十月：政策回暖】在国际金融动荡、国内经济增长面临下滑危险的情况下，政府果断出手，从中央到地方出台了一系列对房地产利好的政策，从利率到契税，再到房贷。（一系列政策明细及评论详见本报告专题研究部分）相关政策的主要目的在于稳定房地产市场，支持居民合理的购房居住需求，通过降低购房持有成本，扩大内需，避免相关上下游产业萎缩、缓解就业压力，保持经济增长，而开发商的资金面方面并没有松动迹象。因此，“救市”不等于“救房价”。如果消费者继续选择观望，房价可能还会继续下跌。从目前来看，如果楼市继续趋冷，更多的政策会出台。已经出台的相关政策证明房地产行业已经进入新一

26、轮政策调整周期，房地产市场的重新上行将只是时间问题。【中央：缓解风险】无论处于何种考虑，中央救市都不能把希望寄托在一个方面。从开始的扶持中小企业、出口行业，到广泛减轻企业信贷成本，再到调整房地产行业调控思路、鼓励居民购房，现在则又推出大规模基础设施建设计划，救市措施多管齐下，救市的局面也开始从经济的一个层面逐渐向多个层面扩展。这样以来、中国经济规避风险的能力变得更大，继续保持高增长势头的可能也将更大。房地产发展的外部环境将得到优化，但对开发企业进行自救的要求更高。如何在政府大规模救市当中找准机会、寻求发展？这成为10月乃至08年年末房地产开发企业迫切需要解决的命题。【银行：两难境地】各银行房贷

27、降息细则出台艰难，且执行时间仍未全部确定。这显示了在市场中，银行业是一个单独发展的行业、银行是追求盈利的企业。过低的存贷息差、不可预估的楼市降价风险，都让各银行不得不谨慎从事。个别中小银行虽较为及时推出相应政策，但因与央行二套房政策相冲突而被叫停。要同时兼顾提升整体市场景气、控制银行放贷风险与保障银行盈利三个方面，央行与各商业银行将继续磨合。房地产开发企业不得不继续等待政策明晰。【市场：等待破局】各种因素综合影响之下，市场在经历救市之后并未出现明显的好转，而继续呈一种混沌状态。在市场形势不清的情况下，做出出击的决定，无论对于购房者还是开发商，都意味着巨大的风险。但是，如果等到市场形势清晰可辨，

28、则毫无疑问将失去将利益最大化的良机。尤其对于开发企业而言，要根据企业自身发展的需要，在等待与出击之间，尽早做出决定。第四章 土地市场4.1土地市场综述今年武汉市的几次土地拍卖与楼市一样，冷清有余，热度不够。上半年仅举行两次土地拍卖会，剔除延期重复挂牌地块，成交率仅约55%。7月和9月份共举行的三次拍卖中，每亩单价和楼面地价也均低于2007年。武汉市今年第6次土地拍卖会将于下月初举行，本次共推出10宗中小地块，其中居住用地6块，其他为工业用地。由于国际国内经济形势不容乐观，楼市销售持续低迷，拍卖应该不会有激烈的竞争情景出现。一方面是楼市冷清；一方面是开发商资金链紧绷，能有余钱买地的企业比往年大为

29、减少。虽然最近利好政策不断出台，但主要是刺激消费，开发商的资金问题没有解决。因此，地价可望进一步走低。4.2本月挂牌土地2008年9月27日，经武汉市人民政府批准，武汉市国土资源和房产管理局发布2008年第7号武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告，决定以挂牌方式出让10宗地块的国有建设用地使用权。挂牌时间为2008年10月21日9时至2008年11月5日10时。421武汉市第六次挂牌地块位置分布本次拍卖地块集中于中环内，处于发展成熟区域，具有一定发展前景的地段。其中汉阳7宗，武昌2宗，洪山区1宗。6宗居住用地，分布在武昌、洪山和汉阳区。4宗工业用地均位于汉阳黄金口。6宗居住用地中有5宗为“双竞

30、双限”用地。图1：武汉市第六次挂牌地块位置分布图422武汉市第六次挂牌地块基本指标情况表1：武汉市第六次挂牌地块基本情况表地块编号土地位置总用地面积净用地面积土地用途规划指标出让年限容积率建筑密度P（2008）046洪山区和平街三角路村9182480181居住不大于2.6不大于35%住宅70年P（2008）047汉阳夹河路地区61606160居住2.5以内控制在25%住宅70年P（2008）048汉阳四新北路以北1592415924居住2.5以内控制在25%住宅70年P（2008）049汉阳大道南侧581号4430042610居住兼商业3.0以内控制在25%住宅70年商服40年P（2008）0

31、50武昌区紫阳街南湖新千家街131号8845.868845.86居住兼商业2.2以内控制在25%住宅70年商服40年P（2008）051洪山区和平乡武丰村27023.6926188.69居住不大于2.4不大于30%住宅70年P（2008）052汉阳区琴断口街黄金口三村270号9135.39135.3工业0.67以内待定工业50年P（2008）053汉阳区黄金口工业园西北片4050740507工业1.0以内待定工业50年P（2008）054汉阳区黄金口工业园西北片2506425064工业1.0以内待定工业50年P（2008）055汉阳区黄金口工业园西北片1297212972工业1.58以内待定工

32、业50年此次推出的10宗地块面积都不大，最大的一宗为位于洪山区和平乡三角路村的居住用地，约为138亩。此次拍卖是今年首次集中推出工业用地，位于汉阳黄金口的4宗工业用地将集中挂牌出让。值得注意的是，本次5宗（P（2008）047050号）为“双竞双限”用地。双竞双限一般是指在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。竞投分两轮竞价，第一轮竞房价，并确定最高限价。从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价；如果全部报价均明显偏离市场价格的，则市政府确定最高售房价格。凡认可该售房最高价格的开发商，可继续参与第二轮竞地价程序，价高者得

33、。作为过渡性政策，双竞双限曾在前几年房地产大发展时期被寄希望于稳定房价而在部分地区采用。在目前行情冷淡的情况下在武汉多宗地块采用此种出让方式，可能是政府试图在自身与开发商和市场之间取得一个平衡点。4.3重点地块P（2008）046 431地块现状项目用地位于武昌友谊大道以南、武青四干道以北。其四至关系为：东临25米宽城市规划控制道路，南临25米宽武青四干道，西临40米宽城市规划控制道路，北临武汉交通管理干部学院用地。用地呈不规则形状，用地内土地现状较为平整，该地块范围内所有建（构）筑物已拆平。地块内无人防工程，无水、电配套设施。432地块规划规划用地总面积为：91824平方米（以实测面积为准）

34、；其中：净用地面积：80181平方米（含高压走廊控制面积，以实测面积为准）；城市规划道路面积11643平方米（以实测面积为准）。规划用地性质：居住用地。用地位于洪山区和平街三角路村。图3：三角路村地块规划示意图433周边配套用地南、北临武青四干道、友谊大道等区域内重要交通干道，东、西临城市规划控制道路，区域内的通行能力极强。目前，用地周边有215、543、554、573、802、811等多路公交车通往武汉三镇，交通极为便利。项目所处地理位置极其优越，紧邻“徐东商圈”，周边配套设施完善，居住、商业及教育氛围浓厚。周边有梦湖水岸、美城.清芷园、融侨华府等成熟居住区；有工商银行、建设银行等金融机构；

35、有武昌量贩店、中百平价超市、沃尔玛超市、销品茂等商业设施；另外还有湖北大学、武汉科技大学、三角路中学等教育设施分布周边，从而使该区域成为武汉市成熟的商业、文化和居住中心。该地块所在区域景观资源丰富，南依沙湖，北眺长江，距离武昌江滩等自然景观资源也只有比较近，极大程度的满足人们亲近自然的需求。4.4地块点评项目用地位于武昌中心城区片区，该片区房地产市场是我市整体楼市格局中发展比较迅猛的地区之一，本地块将会受周边中高端楼盘发展趋势影响。本地块位处于“江南核心区片”的辐射范围内，根据规划该片区将定位为以商业、居住为主导功能的高档商住区。周边居住及教育氛围十分浓厚，随着过江通道、沙湖大桥及周边道路的逐

36、步建设，地块发展潜力更加巨大。第五章 房产市场5.1销售分析511本月成交概述今年的金秋十月成交状况未能如所期盼的状况，正如本报告之前所叙的“铜九铁十”。本月多项楼市新政出台，给深秋带来丝丝暖意。但此次措施主要在于刺激消费，目的并非是为解决开发商资金压力，显示了政府目前主要着眼于需求面而非供给面的改善。而从长远来看，销售市场回暖必将缓解开发商资金压力。512月度成交走势图4：近10月销售套数和销售均价走势在降价的刺激下，本月武汉市商品住宅交易出现久违的小高潮，共成交4684套，超过8月和9月，扭转连续2个月的销量下降局面。尽管如此，本月仍然没有突破上半年5月和6月的销量。通过量价对比我们可以看

37、出，本月价跌量升，价格显然是拉动销售的主要因素之一。513每周成交情况图5：每周销售套数比较十一黄金假期和房交会为今年楼市的最后冲刺准备了时机，众多楼盘优惠活动加大，甚至出现同区域楼盘发生价格大战的情景。在各种活动和宣传的吸引下，武汉楼市人气得到一定的聚集，不少具有刚性需求消费者在部分楼盘达到心理价位后选择出手，成交量有所回升。此外，本月政府制定从税费减免到利率调整等各方面政策措施来看，都在从市场的需求面加以引导，有利于回暖市场信心。图6：每周销售均价走势在市场的压力下，本月全市销售均价逐周走低。抄底价、成本价、解放军来了等口号不断，虽然有一定的宣传成分，但是部分楼盘价格已经回到2年前。此外，

38、近城区和远城区房价的实质性下跌和销量的上升也在一定程度上拉动了武汉市整体价格回落。514主要片区商品住宅成交情况图7：主要片区商品住宅成交价格情况进入10月以来，从整体上来看，武汉市主要片区均价均出现不同程度的下调，其中东西湖片区成交均价下降约5%，位列降幅榜首位。面临趋冷的国内外形势，开发商和购房者的心态都发生了变化，价格调整不可避免。其中近城区和远城区调整力度较大，部分楼盘已经降至2007年大涨前的价位。中心城区整体调整趋于平稳，由于策略的差异，各楼盘优惠力度不一。图8：主要片区商品住宅成交套数情况从武汉市主要片区成交量分析，各板块在10月份出现先扬后抑的趋势。由于十一长假和第三周秋季房交

39、会举行，众多楼盘推出了一系列新的优惠活动，带动了人气和成交量。由此看来，由于经济大气候影响，居民消费意愿有所降低。中央和地方所出台的一系列刺激消费的政策可能反而加剧了观望心理。此外，政策也存在一定的滞后效应。从市场具体表现看，郊区楼盘竞争加剧；部分近中心城区楼盘也出现实质性降价；除少数楼盘外，中心城区楼盘价格小幅调整。汉阳、金银湖、南湖、光谷部分楼盘价格再探片区新低。购房者在价格与居住便利的考虑中优先选择近中心城区楼盘。5.2供应分析521待售商品住宅情况在最近几年的房地产发展热潮中，众多企业在武汉市拿地开发，由于开发周期以及国家土地政策趋紧的影响，许多项目集中于本年上市。因此，待售商品住宅数

40、量不断上升。从7月全市在售套数首次超过2007年全年销量，到10月超过去年总销量的61%，楼盘的竞争将随着资金链的恶化而趋于白热化。图9：武汉市待售商品住宅情况522上市供应情况虽然楼市凉意阵阵，但本月仍处于“金九银十”的传统销售旺季，部分新盘接连上市，许多老盘也加推房源，所以供应方面比较充足。根据预售许可登记数据，仅第4周武汉市全市上市面积就达到19.3万平米。表4：本月获准上市情况预售许可证号项目名称项目地址开发企业武开管预售275号新长江香榭琴台汉阳马沧湖东路湖北新长江置业有限公司武开管预售273号景江花园武湖农场五通口正街武汉市黄陂区天际房地产开发有限公司武开管预售272号新星商住楼黄

41、陂前川街双凤大道405号武汉市黄陂西城房屋开发有限公司武开管预售271号怡清雅筑（恒大城）金银湖张柏公路以东、径河以北湖北怡清雅筑房地产开发有限公司武开管预售270号龙城天居园盘龙城经济开发区刘店村武汉龙泰置业有限公司武开管预售268号逸城亲水生态住宅武汉市江夏区藏龙岛开发区栗庙路1号武汉瑞华置业发展有限公司武开管预售267号水墨清华汉阳区龙阳大道特18号武汉龙阳养殖垂钓有限责任公司武开管预售266号耀江丽景湾二期香山苑东西湖区金山大道金南一路特1号耀江神马实业（武汉）有限公司武开管预售265号鸿江花畔里武汉市洪山区团结村武青四干道临28号(武警八支队旁)武汉高科房地产开发有限公司武开管预售2

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46、盘情况十月份新开盘项目相对九月有所增加，其中除了百瑞景等项目，多为在售项目的新推。首先看主要新开盘价格情况如下图：图57：十月份主要新开盘均价对比从上面可以看出，十月主要新开盘价格不见大的变动，项目新推与前期推盘价位相当，首次亮相项目保持在区域平均水平。十月开盘项目具体信息如下表：表52：十月开盘信息一览表项目名称开盘日期物业形态项目地址总建筑面积主力户型推盘量均价（元/）开发商百瑞景10月11号普通住宅武昌丁字桥1213000112-134三房1、2、7、8号楼均价6300中铁大桥局兴华嘉天下二期10月18号普通住宅武昌徐东路团结村150000两房、三房、四房7、8、9、10栋均价7300高科