2008年11月青岛房地产市场分析-89页.pdf

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1、专业地产及商业解决方案整合提供商 筑 城 地 产 2008 年 11 月 刊 专业地产及商业解决方案整合提供商 1 目录 一、2008 年 11 月青岛房地产销 售情况分析2 11 月份成交数据及分析 2 11 月岛城楼市销量排行榜 4 市内四区价格走势分析5 青岛七区销售情况分析8 个别案例分析 12 二、 青岛土地招拍挂信息 18 三、 中国房地产市场走势分析 21 四、政策法规解析 26 五、青岛城市规划 31 部分重点市政基础设施项目动态 31 岛城力推重点工程 蓄势 21 年青岛地铁欲“ 启动“ 33 重庆路高架桥将开建 投资 60 亿山东路至流亭 35 20 多亿打造岛城“ 新医疗

2、“ 建设六大重点项目37 2020 年西海岸现特大新城 黄岛人口将达 146 万39 崂山 20 亿建地下商业广场42 市南区行政中心将西移 全方位对接“拥湾“战略43 金水路将变北部“香港路” 44 六、 名家论市 46 七、 11 月份日成交情况 57 八、筑城顾问式综合服务 86 专业地产及商业解决方案整合提供商 11 月份成交数据及分析 第一章、2008 年 11 月青岛房地产销售情况分析 数据来源：青岛网上房地产 11月份青岛各区市销售情况 0 200 400 600 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 套数 273 320 211

3、 233 221 388 186 265 544 185 4 面积 / 3399236461 20514229122896457775 20452285105982420344 1320 市南 区 市北 区 四方 区 李沧 区 崂山 区 城阳 区 开发 区 莱西 市 胶南 市 平度 市 即墨 市 筑城地产 11月份青岛各区市销售比例/套数 10% 11% 7% 8% 8% 14% 7% 9% 19% 7% 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 开发区 莱西市 胶南市 平度市 筑城地产 本月青岛全市网上共成交住宅 2312 套，较 10 月份下降 736 套，环比下降 24.1%；总成

4、 交面积为 239384 ，比上月下降 84097 ，环比下降 25.99%。套均面积 103.5 ，比上月 减少 2.5 。需要注意的是，本月住宅下滑明显主要是本月政策房比重大幅下降所致。10 月全市住宅总成交 3048 套，其中崂山区两大政策房左岸风度、康城以及胶南的津盘凤凰都 等政策房就占据了 1220 套。而本月全市政策房仅 364 套，上月销售 521 套的左岸风度本月 只有 74 套，上月销售 369 套的康城本月只售出 25 套，而位居政策房成交榜首的金湖路专 家公寓也仅售 130 套。本月成交 1948 套，比上个月 1828 套增加 120 套。本月商品房市场最 明显的变化，

5、就是市内四区回暖趋势较明显，从而带动全市住宅市场的小幅上扬。 2 专业地产及商业解决方案整合提供商 3 11 月份成交数据及分析 11月份成交面积构成 0 200 400 600 800 1000 60以下 60-80 80-100 100-120120-150150-180 180以上 0 20000 40000 60000 80000 100000 套数 面积/ 筑城地产 11 月总成交面积大幅下滑，数据显示，100 以下的户型共计成交 108541 ，占成交 总面积的 45.3%，其中，在面积在 80100 的户型区间成交相对集中，共计成交 82308 ， 占成交总面积的 34.4%；而

6、户型在 6080 、60 以下的户型仅分别占到 8.8%和 2.1%。大 户型成交方面，本月 100120 区间户型为主流，成交面积达 60814 ，占总成交面积的 25.4%， 上月发力强劲的 120150 区间户型本月回落， 成交 36266 ， 占总成交面积 15.1%。 11月份成交价格构成 0 100 200 300 400 500 600 3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-8000 8000- 10000 10000以上 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 套数 面积/ 筑城地产 本月全市政策

7、房影响相对减弱，受中大户型比重增加的带动，11 月全市均价有所回升； 数据显示，11 月份，单价在 6000 元/以下的楼盘共计成交 170784 ，占到总成交面积的 71.3%，其中，单价在 5000 元6000 元/价位楼盘成交比例险胜夺第一，共计成交 52938 ，占总成交面积的 21.1%；紧随其后的即为均价 3000 以下的楼盘，楼盘，共计成交 50442 ，占总成交面积的 21.07%。而单价在 40005000 元/价位楼盘和上月比例 25.7%相比， 比重下滑，占总成交比例为 15.1%。而单价在 6000 元/以上的楼盘共计仅成交 68601 ， 环比上升 38.3%，占到了

8、总成交面积的 28.6%；其中，单价在 10000 元/以上的区间楼盘仅 成交 14652 ，占到总成交面积的 6.1%，环比上升 47%。 专业地产及商业解决方案整合提供商 4 11 月青岛楼市销售总排行榜/七区五市在售项目榜前 10 名 NO 楼盘名称 所在区市 销售套数 销售走势 价格均价元/ 1 珠峰雅园/ 天和青年城 开发区 167 154 暂无 2 金湖路专家公寓 市南区 130 130 暂无 3 百通鑫苑 李沧区 101 59 7500 4 朝阳新村 胶南市 92 92 2700 5 万科金色城品 四方区 91 91 7350 6 嘉合新兴 市北区 90 79 8600 7 麟瑞

9、商务广场 胶南市 87 87 暂无 8 莱农普通商品房 城阳区 82 82 2990 9 左岸风度 崂山区 74 447 4540 10 颐中高山 市南区 61 20 5778 11 月青岛楼市销售总排行榜/七区五市在售项目榜后 10 名 NO 楼盘名称 所在区市 销售套数 销售走势 价格均价元/ 1 香槟海岸 胶南市 0 3100 起 2 阳光泰鼎大厦 市南区 0 11500 3 启阳国际 城阳区 0 6200 4 林溪美地 城阳区 1 5000 5 东海路 9 号 市南区 0 25000 6 亚麦山城 崂山区 0 14100 7 银川山苑 市南区 1 11000 8 晟业小区 李沧区 1

10、5342 9 百仕凯旋城 崂山区 2 7850 10 100 福国际 城阳区 2 6500 11 月青岛市区普通商品房销售排行榜前 10名 NO 楼盘名称 所在区市 销售套数 1 百通鑫苑 李沧区 101 2 万科金色城品 四方区 91 3 嘉合新兴 市北区 90 4 莱农普通商品房 城阳区 82 5 左岸风度 崂山区 74 6 颐中高山 市南区 61 7 万达 39 克拉 市北区 54 8 绿城理想之城 李沧区 50 9 河马石商品房 市北区 49 10 都市 118 市南区 49 11 月岛城楼市销量排行榜 筑城地产 筑城地产 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 市内四区价格走势分

11、析 本月和上月相比市内四区政策房影响较大，影响区域集中在市南、市北区。 2007/11-2008/11市南区住宅成交均价走势 0 5000 10000 15000 20000 25000 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 成交均价（元/） 筑城地产 市南区销售均价去年年底两个月发力，均价超过 14000 元， 1 月均价大幅度下调只有 9632 元。 2 月达到 14289 元， 3 月由于柏丽澜庭热销导致市南均价达到 14981 元，创了新高。 4 月由于均价只有 5600 元的政策房海尔臻园热销，使市南区均价出现前所未有的下滑，只 有 8

12、095 元，创了新低。5 月海尔臻园依然火暴，但成交套数和比例下滑，所以导致市南整 体价格再回升。达到了 10451 元。6 月价格迅速回升到 13578 元。7 月政策房销售火暴导致 均价只有 10508 元。 8 月均价达到历史新高，达到 19247 元。 9 月颐中高山仅 6000 多元的小 户型带动项目热销，价格大幅度回调至 12116 元，10 月颐中高山热销势头减弱，仍居市南 榜首， 10 月市南均价为 13595 元。 11 月市南均价跌至今年以来的最低点，仅为 7990 元，主 要受两大政策房项目影响所致，其中成交 130 套金湖路专家公寓，均价不到 6000，成交 8 套的康

13、佳花园，均价不到 2000。 5 专业地产及商业解决方案整合提供商 6 市内四区价格走势分析 2007/11-2008/11市北区住宅成交均价走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 成交均价（元/） 筑城地产 市北区 销售均价走势相对平稳，1 月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到 7953 元的新高， 2 月四季景园热销又将均价拉回，下降为 7338 元， 3 月均价回升到 7733 元。 4 月由于均价只有 5000 元的锦源秀邸热销，导致市北区均价创了新低，只有 5658 元

14、。 5 月 锦源秀邸销售已经基本完毕，所以市北均价大幅度回升到 8253 元，创造了新高。6 月均价 只有 5100 元的枕海山庄热销，把价格降到 5602 元。 7 月均价回调到 6222 元。 8 月政策房退 场，价格迅速回升达到 7873 元。9 月均价过 9000 的万达 39 克拉开盘，使区域整体价格再 次上扬，达到 8716 元。 10 月均价仅 5715 元的河马石商品房项目以及均价为 7818 元城市花 园二期两大项目的热销，使均价回落至 7320 元。本月均价仅 5109 的枕海山庄项目的热销， 再度将市北区的均价拉至 6668 元。 2007/11-2008/11四方区住宅

15、成交均价走势 0 2000 4000 6000 8000 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 成交均价（元/） 筑城地产 四方区销售均价变动较大， 1 月只有 6075 元。 2 月政策房瑞金家园发力，使平均价格再 下降到 5545 元。 3 月政策房减少使均价回升到 6268 元。 4 月由于均价只有 4100 元的盐滩改 造工程导致四方区均价只有 5338 元。 5 月盐滩改造经济房项目继续热销，加上开盘销售比 较多的梦境江南的低价策略，使本区域均价只有 5629 元，反弹幅度最小。 6 月海岸阳光热 专业地产及商业解决方案整合提供商 7

16、市内四区价格走势分析 销，使价格稍上涨到 5943 元。 7 月区域价格为 6444 元； 8 月价格与上月持平，为 6419 元。 9 月受海岸阳光影响，均价回落 5887 元，10 月金源小区二期、雁山水乡苑二期项目热销对 四方均价起较大拉升作用，而海岸阳光持续发力，外加北岭山花园的冲击，10 月四方均价 仅回升到 5924 元。 11 月四方区销售项目均为商品房，无一套政策房，均价迅速回升到 6665 元，与本月市北均价持平。 2007/11-2008/11李沧区住宅成交均价走势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 11月 12月 1月 2月 3月

17、4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 成交均价（元/） 筑城地产 李沧区销售均价本月大幅度回升，1 月均价不到 4000 元的政策房百通依山小居使全区 均价大幅度下滑到 4198 元；2 月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破 4000，只有 3987 元。 3 月政策房减少使均价回调到 4448 元。 4 月由于政策房金秋桂园和太平洋心怡公寓热销 使均价再回落到 4127 元。 5 月金秋桂园等政策房的比例大幅度下降，使价格大幅上升，重 新突破 5000 关口，达到 5078 元，几乎与四方区差距不大了。 6 月政策房比例增加，百通馨 苑销售下降，使整体价格下降到 4748 元。

18、7 月价格比较便宜的新盘湖畔雅居热销使价格稳 定在 5198 元。 8 月理想之城热销使区域平均价格大增到 5954 元。9 月政策房上市，整体价 格再回落到 5059 元。 10 月政策性住房仅 5 套，均价迅速回升至 5714 元。本月政策房与上 月持平，也仅为 5 套，其中信义人生（振华路 60、66 号商住楼工程）均价仅为 891 元，本 月李沧均价为 5479.8 元。 专业地产及商业解决方案整合提供商 8 市南区本月销售 273 套，与上月仅售 86 套相比，大增 187 套，总成交面积为 30549 平 米，环比大增 294%，其中，套均面积 79.9 平米，环比减少 10.3

19、平米，政策性住房项目金 湖路专家公寓热销直接拉升了总成交套数和总成交面积，而都市 118、维多利亚广场等项目 小户型热销，则使得套均面积下降。 本月政策性住房项目包括金湖路专家公寓成交 130 套，一举超越上月冠军颐中高山夺得 本区榜首，颐中高山本月成交 64 套，屈居亚席，而上月亚军都市 118 以 49 套退居季军。这 两个商品房项目，虽然本月名次下降，但和 10 月相比，销售量都是有所增加的：颐中高山 比上月多卖 22 套、都市 118 比上月增加 29 套，翻了一翻。 市北区本月成交 183 套，比上月增加 24 套，总成交面积为 18732.9 平方米，环比增加 3389.9 平米。

20、套均面积为 102.3 平米，环比增加 5.8 平。以上统计还未包括列为商铺的嘉合 新兴，本月嘉合新兴降价效果明显，一扫 10 月仅成交 14 套的阴霾，大卖 90 套，跃居市北 区销售冠军。政策性房枕海山庄本月成交 56 套，排名第二，河马石商品房和上月持平，成 交 49 套位列第三。此外，万达 39 克拉住宅成交 33 套，紧随其后，（办公 25 套）。 项目名称 11 月销量/套 11 月成交均价 元/ 金湖专家公寓 130 颐中高山 64 11000 都市 118 49 12000 维多利亚广场 5 17000 百丽广场 9 50000 燕岛国际公寓 6 15400 瀚海华庭 5 77

21、00 曼哈顿广场 4 10500 柏丽澜庭 3 31000 维多利亚广场 3 17000 项目名称 11 月销量/套 11 月成交均价 元/ 嘉合新兴 90 9500 万达 39 克拉 58 10000 枕海山庄 56 5100 河马石商品房 49 颐中银街二期 24 8780 海泊雅居 15 良辰美景 12 7600 鼎都 4 6500 如意家园 3 9650 榉林美邸 3 12500 青岛七区销售情况分析 筑城地产 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 9 四方区本月住宅共成交 211 套，环比增加 77 套；总成交面积为 11176.7 平方米，套均 面积为 88.1 平米。万科金

22、色诚品于本月第二周开盘，成交 91 套一举夺魁，成交均价为 7451 元，上月冠军金源小区二期销售 32 套位居第二，而鲁岳梦境江南售出 24 套，与上月 11 套 相比，增加 13 套。此外，兴隆花园成交 13 套、雁山世纪成交 11 套、海岸阳光成交 10 套， 其余项目个位数。本月该区域共有 13 个项目成交，与上月持平，其中 8 个在 10 套以下，除 去万科金色诚品开盘外，板块虽然没改变整体低迷的态势，但和十月相比，都不同程度有所 回暖。 李沧区 11 月住宅成交共计 221 套，比上月增加 65 套，总成交面积为 21140.11 平米， 比上月增加 4951.82 平米，环比上涨

23、 30.6%。套均面积为 95.6 平米，比上月减少 7 平米。本 月李沧区政策房套数也与上月持平，仅有 5 套（其中京峰雅居成交 2 套、信义人生 2 套、青 建. 国通嘉苑成交 1 套） ，影响基本可忽略。 项目名称 11 月销量/套 11 月成交均价 元/ 万科金色城品 91 7500 金源小区二期 32 6700 鲁岳梦境江南 24 5700 兴隆花园 13 6800 雁山国际 11 5800 广华海岸阳光 10 5800 双星海华山景 7 6900 雁山水乡苑 6 6600 银鸥山庄 5 5500 林语山畔 4 5400 北领山花园 4 项目名称 11 月销量/套 11 月成交均价

24、元/ 百通鑫苑 7 区 88 5700 绿城理想之城 52 6000 宝达大厦 25 5400 湖畔雅居 21 5000 华泰翠海依居 17 5800 帝都嘉园 6 5800 铭泰景园 1 8780 晟业小区 1 7600 青岛七区销售情况分析 筑城地产 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 10 崂山区本月销售 221 套，与上月 983 套相比，大幅下降。成交总面积 25416 平米，比上 月减少 82006 平米，环比降低 76.3%；套均面积平 115 平，环比增加 6 平，套均面积增大。 因为 10 月份政策性住房销售近 900 套，而本月政策性住房左岸风度仅销售 74 套，青

25、岛康城 销售 25 套，导致崂山区销量大幅下降。商品房市场来看，颐和星苑爆热门，本月成交 36 套，环比增加 32 套，跃居第一。 开发区本月成交 182 套，成交面积为 17079 平米，环比下降 32.4%，套均面积 93.8 平， 与上月基本持平。本月该区域成交冠军是中南海湾新，成交 34 套，比上月多卖 13 套；海尔 望山居销售 30 套，位居亚军，凤凰城成交 16 套排名第三。此外，世纪新苑、凤梧金沙分别 以 12 套、10 套，位居第四、第五；其余项目均为个位数。 项目名称 11 月销量/套 11 月成交均价 元/ 左岸风度 74 4500 颐和星苑 36 13000 青建橄榄城

26、 32 7700 青岛康城 25 7000 麦岛金岸 16 15000 溪谷美寓 11 7000 青建尚东区 7 7500 金领世家 5 11500 海尔东城国际 5 8400 千禧龙苑二期 4 13000 百仕凯旋城 2 8000 项目名称 11 月销量/套 11 月成交均价 元/ 中南海湾新城 34 7000 海尔望山居 30 3800 凤凰城 16 7000 世纪新苑 12 3600 风梧金沙 10 6700 锦都家园 10 车家岭小区 8 芙蓉苑 7 3800 太平洋铭座 5 泽润幸福城 4 7000 中建紫锦广场 3 6400 青岛七区销售情况分析 筑城地产 筑城地产 专业地产及商业

27、解决方案整合提供商 11 城阳区本月住宅成交 360 套，环比增加 79 套，总销售面积为 43413 平米， 环比增长 27%。 套均面积 120 平，超过崂山区。城阳住宅增长主要是政策房的带动，教师用房莱农普通 商品房成交 83 套，绝对优势夺得第一；宝龙国际社区 9 月降价之后连续两个月热销 80 多套， 本月也放慢了速度，成交 46 套，位居城阳住宅销售第二，商品房第一。至少一亿的回款， 对于已奠基的李沧项目以及年底将开业的商业而言，无疑是雪中送碳。 项目名称 11 月销量/套 11 月成交均价 元/ 莱农普通商品房 83 宝龙城市广场 46 4200 希尔景园 43 5200 盛世美

28、域 27 6000 天泰城 25 6000 卓越蔚蓝海岸 24 4500 启城尚都 15 万科魅力之城 14 6300 水岸绿洲 13 3400 奥港国际 10 5200 水青木华 9 4600 百通香溪庭院 9 曙光苑二期 8 盛世民生花园 7 5000 天一人和广场 7 3000 青岛七区销售情况分析 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 12 市南区： 都市 118 位于市南区南京路 118 号， 11 月 8 日，市南炫丽样板间生活揭开帷 幕，仅一天售出 21 套。限时限量推出特 价房；当天购房享受超值惊喜； 11 月 15 日，前三位购房者，送液晶电视。 市北区： 祥云花园，位

29、于市北吴兴路 98 号 ， 10 月 20 日：起价 9880 元/ 平 11 月 24 日： 起价 9280 元/ 平。至 12 月底，价格每平 下调 600 元 区市 项目名称 开发商 总建面积/ 面积区间/ 均价 元/ 装修状况 销售率 市南区 都市 118 青岛天应置业 24836 55-110 12000 精装修 36% 市北区 祥云花园 青岛岳天浩海房地产 80-120 9280 起 毛坯 市北区 新侨花园 青岛新海园房地产 61863 78-135 8600 毛坯 市北区 万达 39 克拉 大连万达集团 400000 30-60 80-120 10000 精装修 10% 四方区

30、万科金色城品 青岛万科 210000 75-115 7300 毛坯 27% 四方区 梦境江南 青岛鲁岳置业 148529 70-150 5750 毛坯 16% 崂山区 颐和星苑 青岛中宇置业 800000 90-500 13000 精装修 57% 崂山区 海尔东城国际 海尔地产 430000 60-2000 8400 毛坯 8% 黄岛区 天和青年城 山东天和兄弟房地产 67000 43-116 3000 毛坯 33% 黄岛区 康大风和日丽 青岛康大时代房地产 111958 57-130 5000 厨卫装修 7% 城阳区 启城商务 启城房地产 41614 4990 毛坯 49% 城阳区 宝龙城市

31、广场 宝龙集团（青岛） 750000 50-260 3765 起 毛坯 公寓精装 67% 城阳区 民生城市广场 城阳长安房地产 40000 80-208 5318 起 9900 起 毛坯 胶南市 海滨花园丽景苑 青岛金海滨置业 74000 55-90 2700 毛坯 即墨市 国际展贸城 青岛康城置业 372950 10000 起 毛坯 5% 即墨市 曼谷阳光悦城 青岛康城置业 379324 71-129 3000 毛坯 个别案例分析 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 个别案例分析 新侨花园位于市北区同德路 73 号( 中 房福岭嘉苑对面) ，宁安路与同德路交界处， 总占地面积 186

32、65 平方米，总建筑面积 61863 平方米。规划设计有 6 个高层，分别 为 17 28 层。已于 2008 年初开工，预计 2009 年底交付，届时可提供 592 套商品房， 套型面积为 78135 平方米。目前新侨花园 正在与青岛新闻网联合举行专场团购活动， 参加团购每平方米优惠 500 元！ 万达 39 克位于市北区延吉路 112 号， 首付 10%，白领置业计划即刻启动。11 月 12 日-12 月 30 日，二十年感恩回报，天天 有礼，周周有奖，年底特大惊喜。旅游大乐 透，最高可获得价值 15000 元出境旅游大奖 更有每周主题活动等着您。 四方区： 万科金色城品，位于四方区山东路

33、北 3 公里，75 平的套二、90 平套三，设计巧妙的 户型让其还未开盘就受到了购房者的亲睐， 而随着 11 月 2 日的开盘，价格也浮出水面， 起价 6700 元/ 平，均价 7300 元/ 平，首付二成 10 万起便可轻松拥有。存 2 万折房款 2.5 万元。 13 专业地产及商业解决方案整合提供商 14 个别案例分析 梦境江南 11 月开盘，定出了诱人的 3 项 优惠措施：交纳诚意金 3 万，年内购房铁定增 值 40%，更可无理由退款。首付 1.5 成，3 万 抵 5 万活动；成交客户可参加抽奖，中奖后可 获得江南双人游机会。 崂山区： 颐和星苑位于青岛市崂山区香港东路四姜一 湾，石老人

34、以东、沙子口以西，由颐中地产和环宇 地产联合投资、中宇置业有限公司开发，总占地约 1400 亩，一期将要发售的部分是石湾片区，包括 法国风情小镇朗香溪谷、欧式别墅群依云红筑两个 子项目，建筑规模约 22 万平方米，物业形式为别 墅、洋房、多层、小高层。山海别墅 380 万一栋， 限量 8 席。土地每平方 8800 元，送约 330 平别墅 一栋，送私家会所一层约 180 平米。 海尔东城国际泊林院，位于崂山同安路 872 号，稀缺精装多层电梯房火热销售中，为 答谢新老客户对海尔的热爱，现限量推出 100 平方米的精装特价房，9400 元/ 平方米起，原 均价 10500 元/ 平方米。 专业地

35、产及商业解决方案整合提供商 15 个别案例分析 黄岛区： 天和青年城，于 10 月底推出 2490 元/ 的价格，均价 3000 元/ 平方米左右，与该楼盘 的一、二期相比，降幅超过 40%。大多数为中 小户型，总价 30 万左右，而该项目面对海尔 大道，地处胶南与开发区的交界，离黄岛仅几 米的距离。11 初开盘以来直接吸纳了开发区的 客户，本月大卖 167 套，夺取胶南销售冠军。 康大风和日丽，位于开发区滨海大道与 海尔大道交汇处，即日起至 12 月 15 日，周末 购房者均有超值惊喜，仅限周六的前三名，12 月中旬，将举行与棋圣聂卫平大师过招公开赛， 本周末接受棋类爱好者报名咨询，参加此活

36、动 有机会与聂大师合影留念。 城阳区： 启城商务位于城阳正阳路与绣城路交汇处， 首付 1 万元，即可购得商住两用房。首付一万得 套二，日供 88 元起，两万元得套三房，日供 108 元起，超低首付，付款额度自由掌控。购房一次 性返还一年租金，一次性赠送装修款，赠送空调 购置款的促销政策。 专业地产及商业解决方案整合提供商 16 个别案例分析 宝龙城市广场在上月优惠促销的基础上又出 了新政策：20 周年嘉年华献礼青岛，凡在 2008 年 11 月 29 日成功认购宝龙国际社区的客户，即可享 受抄底价 3765 元/ 平起的超值购房，原价 3880 元/ 平 起，现场特惠 20 套，先到先得，售完

37、为止。 民生城市广场，位于城阳区正阳路 269 号，于 11 月 22 日开盘，开盘一周内全场 9 折，写字楼起价 5318 元 /平，商业网点起价 9900 元/ 平，同时推出 5 套 特价商业网点，每平房米优惠 2000 元。 胶南市： 海滨花园丽景苑由青岛金海滨置业有限公司 开发建设，项目位于胶南市珠山路东侧，世纪大道 南侧，总建筑面积 74000 平米。青岛金海滨置业有 限公司郑重承诺，“凡购买滨海花园. 丽景苑（位于 胶南市珠山南路东侧）和世纪绿洲（位于胶南市世 纪大道 1389 号 ），三年增值 20%”，如三年增值达 不到 20%，补足差价（自 2008 年 12 月 1 日起三

38、年）。 购买世纪绿洲的客户，一楼可赠送休闲观景平台， 二到六楼赠送阳台。 专业地产及商业解决方案整合提供商 17 个别案例分析 即墨市： 国际展贸城，项目地处即墨市城市东西向 交通主干道鹤山路西路北侧，交通网络较成熟， 交通方便，项目总建面达到 400000 平方米，包 含了商业街、公寓及酒店等综合物业类型。增值 卡客户 11 月 16 日优先选铺，增值提前变钱，当 日成交送契税，团购特大优惠等 6 重惊喜，抢到 即可赚到。 曼谷阳光 2 期，悦城，位于即墨市西部, 华 山二路以西，首付 9800 元，安一个家。11 月 8 日-9 日销售现场总经理接待日活动惊喜不断。 套二不分面积 ，公寓不

39、分楼层，全部一口价， 早到早抢。当日购房客户，3 日内办理按揭合 同赠送契税。团购大优惠：凡购 5 套及以上即可 享受团购优惠，所有当日成交客户均有神秘礼物。 结论： 从各个楼盘的促销政策可以看出整个房地产市场呈下行状态，各开发商为解决资金难题， 纷纷暗地里降价及出台各种促销政策，以促进房屋的销售。 专业地产及商业解决方案整合提供商 18 第二章、青岛土地招拍挂信息 来源：青岛国土资源局、半岛都市报、青岛新闻网 区域 城阳区 市北区 市北区 市北区 市北区 地块名称 棘洪滩街道 青大二路北 侧 市北区海泊河 东南、杭鞍快速 路北 浮山新区劲松 三路东、长山路 南 市北区雒口路 34 号地块 四

40、方区广昌路 7 号地块 起始日期 2008.10.20 2008.10.24 2008.10.24 2008.10.24 2008.10.24 截止日期 2008.11.12 2008.11.13 2008.11.13 2008.11.13 2008.11.13 出让形式 挂牌 拍卖 拍卖 拍卖 拍卖 规划用地面积 16448 2780.17 51450.4 18683 17994 规划建筑面积 41120 22000 138910 65390 53980 容积率 2.7 3.5 3 绿地率 住宿餐饮 40% 35% 40% 规划用途 40 年 商业 住宅 住宅 住宅 出让年限 468 元/

41、40 年 70 年 70 年 70 年 起报价 2800 元/ 2260 元/ 2940 元/ 1830 元/ 交易状况 已成交 已成交 已成交 已成交 成交价 6160 31000 19000 9878 成交日期 2008.11.13 2008.11.13 2008.11.13 2008.11.13 受让公司 青岛民生安居 开发建设有限 公司 青岛海蔚置业 和青岛成裕泰 商务 青岛中联建业 有限公司 青岛国隆房地 产有限责任公 司 青岛土地招拍挂信息 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 19 区域 市北区 开发区 开发区 城阳区 城阳区 地块名称 市北区太清路 47 号地块 江山路西

42、至中南 侧 嘉陵江路南侧 机场路以南、机场 迎宾大道以北 夏庄街道王 沙路西侧 起始日期 2008.10.24 2008.10.30 2008.10.30 2008.11.05 2008.11.7 截止日期 2008.11.13 2008.11.12 2008.11.12 2008.11.19 2008.11.28 出让形式 拍卖 挂牌 挂牌 挂牌 拍卖 规划用地面积 7249 19463.5 7542 233406 69351 规划建筑面积 10650 16592 496114 138702 容积率 2 2.2 2 2 绿地率 20% 35%-45% 规划用途 住宅、商服 公共管理、服务 城

43、镇单一住宅 商服 城镇住宅用 地 出让年限 住 70 商服 40 70 年 起报价 住 4180/ 商 4910 元/ 325 元/ 1225 元/ 750 元/ 533 元/ 交易状况 已成交 未成交 未成交 未成交 未成交 成交价/ 万元 4572 成交日期 2008.11.13 受让公司 青岛华恩置业有 限公司 青岛土地招拍挂信息 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 20 区域 市南区 城阳区 城阳区 城阳区 开发区 地块名称 泰州路 919 号 惜福镇街道后金 社区、王沙路南侧 兴阳路北、中川 路西 红岛街道东大 洋社区西侧 五台山路东侧、 钱塘江路北侧 起始日期 2008.1

44、1.12 2008.11.17 2008.11.24 2008.11.24 2008.11.24 截止日期 2008.11.25 2008.12.09 2008.12.09 2008.12.09 2008.12.05 出让形式 挂牌 拍卖 挂牌 挂牌 挂牌 规划用地面积 19986 61689 27171 7867 18710.7 规划建筑面积 85939.8 101787 54342 7867 37421.4 容积率 1.65 2.0 1.0 2 绿地率 40% 规划用途 住宅商服 城镇住宅用地 商服 工业用地 住宅 出让年限 70 年 70 年 40 年 50 年 起报价 4080 元/

45、600 元/ 585 元/ 270 元/ 1395 元/ 交易状况 已成交 未成交 未 成交 未 成交 未成交 成交价/ 万元 4100 元/ 成交日期 2008.11.24 受让公司 青岛天应置业公司 青岛土地招拍挂信息 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 21 第三章、中国房地产市场走势分析 中国房地产市场走势分析 来源：中国房地产指数系统 房地产市场的走势，也与宏观经济的环境，与政策的调整情况，与房地产市场本身的 规律有关，同时还与消费者的预期及消费信心有关。 1、国际经济形势变化对我国经济的影响不可低估。 美国次贷危机与全球经济减速，既 影响我国的出口，也影响我国的金融；由于全

46、球流动性趋紧，海外热钱有可能流出。由于我 国在石油、铁矿石、大豆等方面对国外的依赖度高，因此，全球粮食价格的上涨和石油、铁 矿石等资源价格的大幅波动，对我国的通胀与投资增长产生了诸多不确定性。上述中的有些 因素，有的还将对我国的房地产业产生直接的影响。如美国的次贷危机，必然使银行对开发 企业与购房人的贷款持谨慎的态度；股市资产的缩水，也影响了购房的资金支持和对市场的 消费信心；全球资源性价格的上涨，必然会增加房地产的开发成本；石油价格总体上在高位 运行，必然使购房者考虑出行成本和购房地点。 2、政策调整的影响。 7 月份以来，中央已将下半年经济工作的大政方针确定为“ 一保一 控” ，即把保持经

47、济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通 货膨胀放在突出位置。对比年初中央确定“ 双防 ”经济工作方针，最明显的变化是“ 防止经济 增长由偏快转向过热” 被“ 保持经济平稳较快发展” 所取代，中央政策的转向是明显的，国务 院 10 月 17 日常务会议的意见也是明确的，这对房地产发展总的是利好的。再加上财政、金 融等部门最近下调了贷款基准利率，存款准备金率和存、贷利息，对自住性需求也采取了鼓 励的政策。一些地方政府也陆续出台了一些支持住房消费，特别是自住性消费的措施，对恢 复市场信心起了积极的作用，但对房地产市场的直接影响有多大，还有待观察。 3、房地产市场本身规律的影响。 一些多年来房地产快速发展，房价较高城市进入了调 整期，这是房地产市场本身规律的体现；一些企业为顺应市场和回笼资金，采取降价促销等 措施，也是正常的。但企业的降价促销，有的引