2008年12月扬州房地产市场报告-46页-新景祥.pdf
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1、揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察 2008年年年 年年年年 年 12月月月 月月月月 月 CO NT EN TS CONTENTS 宏观环境篇 03 经济运行 04 政策法规 07 市政信息 市场研究篇 09 土地市场 11 房地产市场 30 新盘关注 营销观察篇 36 媒体监测 39 个案跟踪 地产研究篇 41 专题研究 主 办:新 景 祥 扬 州 公 司 业 务 发 展 部 编 辑:瞿 靓、刘 海 春 、王 占 岭 李 洋、何 跃 武 、陈 科 联 系 人 :赵 万 里 联 系 电 话:0514-87633355/763332
2、2 E M A I L:XJXDC_YZ163.COM 本报告中所有数据和内容未经许可 ,严禁转载 , 违者公司有权追究其法律责任 第3页 共 46 页 宏观环境 第一篇第一篇第一篇第一篇 宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇 一一一 一、 、 、经济运行 经济运行经济运行经济运行 1-11月固定资产投资月固定资产投资月固定资产投资月固定资产投资 11月扬州全社会固定资产投资 72.93亿元 ,同比增长 21.3%。 08年1-11月扬州全社会固定资 产投资 871.98亿元 ,增长 35.1%。 1-11月房地产开发投资月房地产开发投资月房地产开发投资月房地产开发投资 11月,扬州房地产
3、开发投资共完成投资 7.82亿元 ,同比增长 25.4%,增幅环比基本基本持平 。 08年1-11月扬州房地产开发投资 104.32亿元 ,增长 25.1%。但从 08年1-11月房地产投资同 比增幅来看 ,受楼市的低迷影响 ,房地产投资增幅持续回落 。 扬州扬州扬州扬州 11月月月 月CPICPI涨涨涨 涨1.1%.1% 11月扬州市区居民消费价格指数为 101.1%,环比指数为 98.7%,下降 1.3个百分点 ,比10月 份下降 1.7个百分点 ,为今年连续第 5个月出现下降 ,创下今年新低 。据分析 ,11月CPI涨幅继续回 落,主要是受金融危机冲击 、主要生产资料价格快速下跌等影响
4、。 11月CPI上涨 1.1%,是本轮物价上涨以来的新低 。据了解 ,从今年 7月份以来 ,CPI涨幅开始 表现出回落趋势 ,物价进入了下行通道 。 扬州扬州扬州扬州 11月房价同比上涨月房价同比上涨月房价同比上涨月房价同比上涨 2.6%环比与上月持平环比与上月持平环比与上月持平环比与上月持平 11月扬州房地产市场销售依然清淡 ,20家样本企业交易量与上月相比略有增加 。本月房屋销 售价格同比上涨 2.6%,涨幅较上月下降了 0.7个百分点 ,环比与上月持平 。 调查显示 :新建房价格同比上涨 2.5%,环比未见上涨 ;二手房价格同比上涨 2.7%,涨幅较上 月下降 0.7%,环比持平 。 从
5、房屋类型看 :新建房中普通住宅和高档住宅同比价格分别上涨 2.7%和2.8%,涨幅与上月相 比分别下降了 0.8和0.5个百分点 。普通住宅中的多层和高层同比分别上涨 2.5%、3%,较上月分别 下降 0.6%和0.8%;高档住宅中的别墅和高档公寓同比分别上涨 3.1%和2.8%,涨幅较上月分别下 降了 0.6和0.4个百分点 。 从房屋套型看 ,90平米以下同比上涨 1.5%,90平米以上同比上涨 1.8%。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 : :固定资产投资稳定增长 固定资产投资稳定增长固定资产投资稳定增长固定资产投资稳定增长 , ,但房地产投资增幅持续回落 但房地产投资增幅持续
6、回落但房地产投资增幅持续回落但房地产投资增幅持续回落 , ,商品房销售量同比回落 商品房销售量同比回落商品房销售量同比回落商品房销售量同比回落 ,环比环比环比环比 仅略有上升仅略有上升仅略有上升仅略有上升 , ,商品房销售价格环比持平 商品房销售价格环比持平商品房销售价格环比持平商品房销售价格环比持平 , ,但商品住宅价格环比继续下降 但商品住宅价格环比继续下降但商品住宅价格环比继续下降但商品住宅价格环比继续下降 。 。表明受大环境影响 表明受大环境影响表明受大环境影响表明受大环境影响 , ,扬 扬扬 扬 州房地产市场量缩价跌州房地产市场量缩价跌州房地产市场量缩价跌州房地产市场量缩价跌 , ,
7、目前依然在低位运行 目前依然在低位运行目前依然在低位运行目前依然在低位运行 。 。 第4页 共 46 页 宏观环境 二二二 二、 、 、政策法规 政策法规政策法规政策法规 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 一、加大保障性住房建设力度 。(一)争取用 3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及 棚户区改造问题 ;(二)多渠道筹集建设资金 ;(三)开展住房公积金用于住房建设的试点 。 二、进一步鼓励普通商品住房消费 (四)加大对自住型和
8、改善型住房消费的信贷支持力度 。在落实居民首次贷款购买普通自住 房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时 ,对已贷款购买一套住房 ,但人均住房面积低于 当地平均水平 ,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民 ,可比照执行首次 贷款购买普通自住房的优惠政策 。对其他贷款购买第二套及以上住房的 ,贷款利率等由商业银行 在基准利率基础上按风险合理确定 。 (五)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策 。将现行个人购买普通住房超过 5年(含5年) 转让免征营业税 ,改为超过 2年(含2年)转让免征营业税 ;将个人购买普通住房不足 2年转让的 ,由 按其转让收入全额征收营业税 ,改为
9、按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 。 将现行 个人购买非普通住房超过 5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 ,改 为超过 2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 ;个人购买非普通住房 不足 2年转让的 ,仍按其转让收入全额征收营业税 。 以上政策暂定执行至 2009年12月31日。 三、支持房地产开发企业积极应对市场变化 。 (六)引导房地产开发企业积极应对市场变化 ; (七)支持房地产开发企业合理的融资需求 ;(八)取消城市房地产税 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 : :国务院对 国务院对国务院对国务院对 “ “二套
10、房贷 二套房贷二套房贷二套房贷 ” ”被有条件放松用意十分明显 被有条件放松用意十分明显被有条件放松用意十分明显被有条件放松用意十分明显 , ,那就是鼓励居民购买自住房或 那就是鼓励居民购买自住房或那就是鼓励居民购买自住房或那就是鼓励居民购买自住房或 实现住房升级换代实现住房升级换代实现住房升级换代实现住房升级换代 , ,促进房屋交易量上升 促进房屋交易量上升促进房屋交易量上升促进房屋交易量上升 , ,刺激地方内需 刺激地方内需刺激地方内需刺激地方内需 , ,但政策实施的效果有待观察 但政策实施的效果有待观察但政策实施的效果有待观察但政策实施的效果有待观察 。 。 ( (重要指数 重要指数重要
11、指数重要指数 : : ) ) “ “省十条 省十条省十条省十条 ” ”地产新政紧急出台 地产新政紧急出台地产新政紧急出台地产新政紧急出台 公积金贷款限制大松绑公积金贷款限制大松绑公积金贷款限制大松绑公积金贷款限制大松绑 12月22日,省政府办公厅印发了 关于促进房地产市场健康发展的意见 ,明确了我省 10条 政策措施 。 其中 ,最值得关注的是对契税政策做了调整 ,个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调 到1%。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平 ,再申请购买第二套普通自住房的居 民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 。同时 ,还进一步放宽了公积金贷款条件 ,缴 存住房公
12、积金的职工购买自住房 ,暂不受面积 、价格及贷款次数等限制 ;购买二手房申请住房公 积金贷款的 ,可享受新房贷款政策 ;普通商品住房认定标准主要以容积率和套型面积为依据等 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 : :省十条是对国务院 省十条是对国务院省十条是对国务院省十条是对国务院 “ “新政 新政新政新政 ” ”的进一步细化和全力执行 的进一步细化和全力执行的进一步细化和全力执行的进一步细化和全力执行 。 。与此同时 与此同时与此同时与此同时 , ,省级层面房地产 省级层面房地产省级层面房地产省级层面房地产 业相关政策的放松也为市级政府出台更多细化措施预留了空间业相关政策的放松也为市
13、级政府出台更多细化措施预留了空间业相关政策的放松也为市级政府出台更多细化措施预留了空间业相关政策的放松也为市级政府出台更多细化措施预留了空间 。 。不过 不过不过不过 , ,最近政策太多太频繁 最近政策太多太频繁最近政策太多太频繁最近政策太多太频繁 , ,对 对对 对 心理预期的影响已经比较有限心理预期的影响已经比较有限心理预期的影响已经比较有限心理预期的影响已经比较有限 。 。 ( (重要指数 重要指数重要指数重要指数 : : ) ) 第5页 共 46 页 宏观环境 江苏房价松绑细则元旦起实施江苏房价松绑细则元旦起实施江苏房价松绑细则元旦起实施江苏房价松绑细则元旦起实施 已核价普宅可重定价已
14、核价普宅可重定价已核价普宅可重定价已核价普宅可重定价 从2009年1月1日起 ,江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批 ,将 定价权 “下放 ”给企业 ,而且过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅 ,企业也有权重新自主定价 。 12月28日,省物价局公布的贯彻落实省政府 关于促进房地产市场健康发展的意见 的通知中 , 对房价 “松绑 ”的具体操作原则进行了详细规定 。 目前我省商品房价格管理分为两种不同的情况 ,144平方米以下的普通商品住房和经济适用房 实行价格审批制度 ,而高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价 。明年元旦的新政实施也 意味着 ,今后只有经济适用房等保障
15、性住房的价格需经政府审批 ,其余的商品房价管理全面放 宽,交由企业自行定价 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 : :省物价局公布对房价 省物价局公布对房价省物价局公布对房价省物价局公布对房价 “ “松绑 松绑松绑松绑 ” ”的详细规定 的详细规定的详细规定的详细规定 , ,其实质是为了响应国家及省政府的政 其实质是为了响应国家及省政府的政其实质是为了响应国家及省政府的政其实质是为了响应国家及省政府的政 策策策 策, , ,鼓励开发商合理降价 鼓励开发商合理降价鼓励开发商合理降价鼓励开发商合理降价 ; ;同时 同时同时同时 , ,也为开发商降价促销 也为开发商降价促销也为开发商降价促
16、销也为开发商降价促销 , ,积极自救提供了法律依据 积极自救提供了法律依据积极自救提供了法律依据积极自救提供了法律依据 , ,有利于开发 有利于开发有利于开发有利于开发 商化解眼前资金紧张的局面商化解眼前资金紧张的局面商化解眼前资金紧张的局面商化解眼前资金紧张的局面 。 。 ( (重要指数 重要指数重要指数重要指数 : : ) ) 江苏出台江苏出台江苏出台江苏出台 8条金融措施条金融措施条金融措施条金融措施 结婚旅游也将允许办贷款结婚旅游也将允许办贷款结婚旅游也将允许办贷款结婚旅游也将允许办贷款 12月24日江苏省为落实 “金融国九条 ”加大金融促进经济发展力度发布 8条措施共 29条实施 意
17、见 。这8条金融措施分别是 :保持信贷总量较快增长 ,积极支持重点信贷需求 ,积极增加农村有 效信贷供给 ,努力扩大直接融资规模 ,充分发挥保险保障和融资功能 ,改善外汇管理和服务 ,加 强财税政策与金融政策配合 ,切实维护金融安全稳定 。 在信贷支持扩大消费方面 ,在继续发展住房 、汽车等主导消费信贷产品的同时 ,努力拓展旅 游、婚庆 、非义务教育 、耐用消费品和信用卡等领域的消费信贷业务 。对已贷款购买一套住房但 人均面积低于当地平均水平 、再购买第二套普通自住房的居民比照实行首次贷款购买普通自住房 的优惠政策 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 : :省金融八条是对国务院 省金
18、融八条是对国务院省金融八条是对国务院省金融八条是对国务院 “ “新政 新政新政新政 ” ”及 及及 及“ “ “省十条 省十条省十条省十条 ” ”在金融方面的进一步细化 在金融方面的进一步细化在金融方面的进一步细化在金融方面的进一步细化 , ,其主要目 其主要目其主要目其主要目 的依然是为了刺激消费的依然是为了刺激消费的依然是为了刺激消费的依然是为了刺激消费 , ,鼓励购房 鼓励购房鼓励购房鼓励购房 , ,扩大地方内需 扩大地方内需扩大地方内需扩大地方内需 。 。但是 但是但是但是 , ,由于实施细则尚未出台 由于实施细则尚未出台由于实施细则尚未出台由于实施细则尚未出台 , ,对房地产市 对房
19、地产市对房地产市对房地产市 场的积极作用十分有限场的积极作用十分有限场的积极作用十分有限场的积极作用十分有限 。 。 ( (重要指数 重要指数重要指数重要指数 : : ) ) 扬州市新住房公积金贷款担保方式下月推行扬州市新住房公积金贷款担保方式下月推行扬州市新住房公积金贷款担保方式下月推行扬州市新住房公积金贷款担保方式下月推行 经市政府批准同意 ,扬州市住房贷款担保服务中心正式成立 。中心主管部门为扬州市房产管 理局 ,是扬州市唯一经市政府批准同意成立的住房贷款担保服务机构 ,将受理市民住房公积金贷 款和商业组合贷款担保业务 ,对贷款人承担相应的连带责任保证 。 2009年1月1日,新的住房公
20、积金贷款担保方式将在扬州市市区正式推行 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 : :此次扬州推出的新的住房公积金贷款和商业组合贷款担保方式是根据建设部 此次扬州推出的新的住房公积金贷款和商业组合贷款担保方式是根据建设部此次扬州推出的新的住房公积金贷款和商业组合贷款担保方式是根据建设部此次扬州推出的新的住房公积金贷款和商业组合贷款担保方式是根据建设部 、 、中国 中国中国中国 人民银行人民银行人民银行人民银行 住房置业担保管理试行办法 住房置业担保管理试行办法住房置业担保管理试行办法住房置业担保管理试行办法 的规定 的规定的规定的规定 , ,有利于减少了贷款人寻找自然人担保的困难 有利于
21、减少了贷款人寻找自然人担保的困难有利于减少了贷款人寻找自然人担保的困难有利于减少了贷款人寻找自然人担保的困难 。 。 同时同时同时同时 , ,为扶持房地产开发企业 为扶持房地产开发企业为扶持房地产开发企业为扶持房地产开发企业 , ,对原规定的房地产开发企业反担保资金由原 对原规定的房地产开发企业反担保资金由原对原规定的房地产开发企业反担保资金由原对原规定的房地产开发企业反担保资金由原 20%降为降为降为降为 2%, ,提高了 提高了提高了提高了 房地产开发企业资金使用率房地产开发企业资金使用率房地产开发企业资金使用率房地产开发企业资金使用率 , ,一定程度缓解开发商资金紧张的程度 一定程度缓解
22、开发商资金紧张的程度一定程度缓解开发商资金紧张的程度一定程度缓解开发商资金紧张的程度 。 。 ( (重要指数 重要指数重要指数重要指数 : : ) ) 第6页 共 46 页 宏观环境 四大银行针对存量房贷客户推出七折优惠利率四大银行针对存量房贷客户推出七折优惠利率四大银行针对存量房贷客户推出七折优惠利率四大银行针对存量房贷客户推出七折优惠利率 在沉默多日之后 ,建设银行 、工商银行 、中国银行 、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率 措施终于在新年第一天松口 :只要 2008年10月27日前执行基准利率 085倍优惠 、无不良信用记 录的优质客户 ,原则上都可以申请七折优惠利率 。 新景祥观点新
23、景祥观点新景祥观点新景祥观点 : :由于四大银行存量房贷享 由于四大银行存量房贷享由于四大银行存量房贷享由于四大银行存量房贷享 7折优惠都有门槛折优惠都有门槛折优惠都有门槛折优惠都有门槛 , ,在扬州银行实际操作中 在扬州银行实际操作中在扬州银行实际操作中在扬州银行实际操作中 , ,对各银行的存 对各银行的存对各银行的存对各银行的存 量房贷客户的资信要求均较高量房贷客户的资信要求均较高量房贷客户的资信要求均较高量房贷客户的资信要求均较高 , ,实际惠及面将比预期的要小很多 实际惠及面将比预期的要小很多实际惠及面将比预期的要小很多实际惠及面将比预期的要小很多 。 。 ( (重要指数 重要指数重要



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