2008年12月扬州房地产市场报告-46页-新景祥.pdf

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1、揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察 2008年年年 年年年年 年 12月月月 月月月月 月 CO NT EN TS CONTENTS 宏观环境篇 03 经济运行 04 政策法规 07 市政信息 市场研究篇 09 土地市场 11 房地产市场 30 新盘关注 营销观察篇 36 媒体监测 39 个案跟踪 地产研究篇 41 专题研究 主 办：新 景 祥 扬 州 公 司 业 务 发 展 部 编 辑：瞿 靓、刘 海 春 、王 占 岭 李 洋、何 跃 武 、陈 科 联 系 人 ：赵 万 里 联 系 电 话：0514-87633355/763332

2、2 E M A I L：XJXDC_YZ163.COM 本报告中所有数据和内容未经许可 ，严禁转载 ， 违者公司有权追究其法律责任 第3页 共 46 页 宏观环境 第一篇第一篇第一篇第一篇 宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇 一一一 一、 、 、经济运行 经济运行经济运行经济运行 1-11月固定资产投资月固定资产投资月固定资产投资月固定资产投资 11月扬州全社会固定资产投资 72.93亿元 ，同比增长 21.3%。 08年1-11月扬州全社会固定资 产投资 871.98亿元 ，增长 35.1%。 1-11月房地产开发投资月房地产开发投资月房地产开发投资月房地产开发投资 11月，扬州房地产

3、开发投资共完成投资 7.82亿元 ，同比增长 25.4%，增幅环比基本基本持平 。 08年1-11月扬州房地产开发投资 104.32亿元 ，增长 25.1%。但从 08年1-11月房地产投资同 比增幅来看 ，受楼市的低迷影响 ，房地产投资增幅持续回落 。 扬州扬州扬州扬州 11月月月 月CPICPI涨涨涨 涨1.1%.1% 11月扬州市区居民消费价格指数为 101.1%，环比指数为 98.7%，下降 1.3个百分点 ，比10月 份下降 1.7个百分点 ，为今年连续第 5个月出现下降 ，创下今年新低 。据分析 ，11月CPI涨幅继续回 落，主要是受金融危机冲击 、主要生产资料价格快速下跌等影响

4、。 11月CPI上涨 1.1%，是本轮物价上涨以来的新低 。据了解 ，从今年 7月份以来 ，CPI涨幅开始 表现出回落趋势 ，物价进入了下行通道 。 扬州扬州扬州扬州 11月房价同比上涨月房价同比上涨月房价同比上涨月房价同比上涨 2.6%环比与上月持平环比与上月持平环比与上月持平环比与上月持平 11月扬州房地产市场销售依然清淡 ，20家样本企业交易量与上月相比略有增加 。本月房屋销 售价格同比上涨 2.6%，涨幅较上月下降了 0.7个百分点 ，环比与上月持平 。 调查显示 ：新建房价格同比上涨 2.5%，环比未见上涨 ；二手房价格同比上涨 2.7%，涨幅较上 月下降 0.7%，环比持平 。 从

5、房屋类型看 ：新建房中普通住宅和高档住宅同比价格分别上涨 2.7%和2.8%，涨幅与上月相 比分别下降了 0.8和0.5个百分点 。普通住宅中的多层和高层同比分别上涨 2.5%、3%，较上月分别 下降 0.6%和0.8%；高档住宅中的别墅和高档公寓同比分别上涨 3.1%和2.8%，涨幅较上月分别下 降了 0.6和0.4个百分点 。 从房屋套型看 ，90平米以下同比上涨 1.5%，90平米以上同比上涨 1.8%。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：固定资产投资稳定增长 固定资产投资稳定增长固定资产投资稳定增长固定资产投资稳定增长 ， ，但房地产投资增幅持续回落 但房地产投资增幅持续

6、回落但房地产投资增幅持续回落但房地产投资增幅持续回落 ， ，商品房销售量同比回落 商品房销售量同比回落商品房销售量同比回落商品房销售量同比回落 ,环比环比环比环比 仅略有上升仅略有上升仅略有上升仅略有上升 ， ，商品房销售价格环比持平 商品房销售价格环比持平商品房销售价格环比持平商品房销售价格环比持平 ， ，但商品住宅价格环比继续下降 但商品住宅价格环比继续下降但商品住宅价格环比继续下降但商品住宅价格环比继续下降 。 。表明受大环境影响 表明受大环境影响表明受大环境影响表明受大环境影响 ， ，扬 扬扬 扬 州房地产市场量缩价跌州房地产市场量缩价跌州房地产市场量缩价跌州房地产市场量缩价跌 ， ，

7、目前依然在低位运行 目前依然在低位运行目前依然在低位运行目前依然在低位运行 。 。 第4页 共 46 页 宏观环境 二二二 二、 、 、政策法规 政策法规政策法规政策法规 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 一、加大保障性住房建设力度 。(一)争取用 3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及 棚户区改造问题 ;(二)多渠道筹集建设资金 ;(三)开展住房公积金用于住房建设的试点 。 二、进一步鼓励普通商品住房消费 (四)加大对自住型和

8、改善型住房消费的信贷支持力度 。在落实居民首次贷款购买普通自住 房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时 ，对已贷款购买一套住房 ，但人均住房面积低于 当地平均水平 ，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民 ，可比照执行首次 贷款购买普通自住房的优惠政策 。对其他贷款购买第二套及以上住房的 ，贷款利率等由商业银行 在基准利率基础上按风险合理确定 。 (五)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策 。将现行个人购买普通住房超过 5年(含5年) 转让免征营业税 ，改为超过 2年(含2年)转让免征营业税 ；将个人购买普通住房不足 2年转让的 ，由 按其转让收入全额征收营业税 ，改为

9、按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 。 将现行 个人购买非普通住房超过 5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 ，改 为超过 2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税 ；个人购买非普通住房 不足 2年转让的 ，仍按其转让收入全额征收营业税 。 以上政策暂定执行至 2009年12月31日。 三、支持房地产开发企业积极应对市场变化 。 (六)引导房地产开发企业积极应对市场变化 ； (七)支持房地产开发企业合理的融资需求 ；(八)取消城市房地产税 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：国务院对 国务院对国务院对国务院对 “ “二套

10、房贷 二套房贷二套房贷二套房贷 ” ”被有条件放松用意十分明显 被有条件放松用意十分明显被有条件放松用意十分明显被有条件放松用意十分明显 ， ，那就是鼓励居民购买自住房或 那就是鼓励居民购买自住房或那就是鼓励居民购买自住房或那就是鼓励居民购买自住房或 实现住房升级换代实现住房升级换代实现住房升级换代实现住房升级换代 ， ，促进房屋交易量上升 促进房屋交易量上升促进房屋交易量上升促进房屋交易量上升 ， ，刺激地方内需 刺激地方内需刺激地方内需刺激地方内需 ， ，但政策实施的效果有待观察 但政策实施的效果有待观察但政策实施的效果有待观察但政策实施的效果有待观察 。 。 （ （重要指数 重要指数重要

11、指数重要指数 ： ： ） ） “ “省十条 省十条省十条省十条 ” ”地产新政紧急出台 地产新政紧急出台地产新政紧急出台地产新政紧急出台 公积金贷款限制大松绑公积金贷款限制大松绑公积金贷款限制大松绑公积金贷款限制大松绑 12月22日，省政府办公厅印发了 关于促进房地产市场健康发展的意见 ，明确了我省 10条 政策措施 。 其中 ，最值得关注的是对契税政策做了调整 ，个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调 到1%。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平 ，再申请购买第二套普通自住房的居 民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 。同时 ，还进一步放宽了公积金贷款条件 ，缴 存住房公

12、积金的职工购买自住房 ，暂不受面积 、价格及贷款次数等限制 ；购买二手房申请住房公 积金贷款的 ，可享受新房贷款政策 ；普通商品住房认定标准主要以容积率和套型面积为依据等 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：省十条是对国务院 省十条是对国务院省十条是对国务院省十条是对国务院 “ “新政 新政新政新政 ” ”的进一步细化和全力执行 的进一步细化和全力执行的进一步细化和全力执行的进一步细化和全力执行 。 。与此同时 与此同时与此同时与此同时 ， ，省级层面房地产 省级层面房地产省级层面房地产省级层面房地产 业相关政策的放松也为市级政府出台更多细化措施预留了空间业相关政策的放松也为市

13、级政府出台更多细化措施预留了空间业相关政策的放松也为市级政府出台更多细化措施预留了空间业相关政策的放松也为市级政府出台更多细化措施预留了空间 。 。不过 不过不过不过 ， ，最近政策太多太频繁 最近政策太多太频繁最近政策太多太频繁最近政策太多太频繁 ， ，对 对对 对 心理预期的影响已经比较有限心理预期的影响已经比较有限心理预期的影响已经比较有限心理预期的影响已经比较有限 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 第5页 共 46 页 宏观环境 江苏房价松绑细则元旦起实施江苏房价松绑细则元旦起实施江苏房价松绑细则元旦起实施江苏房价松绑细则元旦起实施 已核价普宅可重定价已

14、核价普宅可重定价已核价普宅可重定价已核价普宅可重定价 从2009年1月1日起 ，江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批 ，将 定价权 “下放 ”给企业 ，而且过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅 ，企业也有权重新自主定价 。 12月28日，省物价局公布的贯彻落实省政府 关于促进房地产市场健康发展的意见 的通知中 ， 对房价 “松绑 ”的具体操作原则进行了详细规定 。 目前我省商品房价格管理分为两种不同的情况 ，144平方米以下的普通商品住房和经济适用房 实行价格审批制度 ，而高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价 。明年元旦的新政实施也 意味着 ，今后只有经济适用房等保障

15、性住房的价格需经政府审批 ，其余的商品房价管理全面放 宽，交由企业自行定价 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：省物价局公布对房价 省物价局公布对房价省物价局公布对房价省物价局公布对房价 “ “松绑 松绑松绑松绑 ” ”的详细规定 的详细规定的详细规定的详细规定 ， ，其实质是为了响应国家及省政府的政 其实质是为了响应国家及省政府的政其实质是为了响应国家及省政府的政其实质是为了响应国家及省政府的政 策策策 策， ， ，鼓励开发商合理降价 鼓励开发商合理降价鼓励开发商合理降价鼓励开发商合理降价 ； ；同时 同时同时同时 ， ，也为开发商降价促销 也为开发商降价促销也为开发商降价促

16、销也为开发商降价促销 ， ，积极自救提供了法律依据 积极自救提供了法律依据积极自救提供了法律依据积极自救提供了法律依据 ， ，有利于开发 有利于开发有利于开发有利于开发 商化解眼前资金紧张的局面商化解眼前资金紧张的局面商化解眼前资金紧张的局面商化解眼前资金紧张的局面 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 江苏出台江苏出台江苏出台江苏出台 8条金融措施条金融措施条金融措施条金融措施 结婚旅游也将允许办贷款结婚旅游也将允许办贷款结婚旅游也将允许办贷款结婚旅游也将允许办贷款 12月24日江苏省为落实 “金融国九条 ”加大金融促进经济发展力度发布 8条措施共 29条实施 意

17、见 。这8条金融措施分别是 ：保持信贷总量较快增长 ，积极支持重点信贷需求 ，积极增加农村有 效信贷供给 ，努力扩大直接融资规模 ，充分发挥保险保障和融资功能 ，改善外汇管理和服务 ，加 强财税政策与金融政策配合 ，切实维护金融安全稳定 。 在信贷支持扩大消费方面 ，在继续发展住房 、汽车等主导消费信贷产品的同时 ，努力拓展旅 游、婚庆 、非义务教育 、耐用消费品和信用卡等领域的消费信贷业务 。对已贷款购买一套住房但 人均面积低于当地平均水平 、再购买第二套普通自住房的居民比照实行首次贷款购买普通自住房 的优惠政策 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：省金融八条是对国务院 省金

18、融八条是对国务院省金融八条是对国务院省金融八条是对国务院 “ “新政 新政新政新政 ” ”及 及及 及“ “ “省十条 省十条省十条省十条 ” ”在金融方面的进一步细化 在金融方面的进一步细化在金融方面的进一步细化在金融方面的进一步细化 ， ，其主要目 其主要目其主要目其主要目 的依然是为了刺激消费的依然是为了刺激消费的依然是为了刺激消费的依然是为了刺激消费 ， ，鼓励购房 鼓励购房鼓励购房鼓励购房 ， ，扩大地方内需 扩大地方内需扩大地方内需扩大地方内需 。 。但是 但是但是但是 ， ，由于实施细则尚未出台 由于实施细则尚未出台由于实施细则尚未出台由于实施细则尚未出台 ， ，对房地产市 对房

19、地产市对房地产市对房地产市 场的积极作用十分有限场的积极作用十分有限场的积极作用十分有限场的积极作用十分有限 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 扬州市新住房公积金贷款担保方式下月推行扬州市新住房公积金贷款担保方式下月推行扬州市新住房公积金贷款担保方式下月推行扬州市新住房公积金贷款担保方式下月推行 经市政府批准同意 ，扬州市住房贷款担保服务中心正式成立 。中心主管部门为扬州市房产管 理局 ，是扬州市唯一经市政府批准同意成立的住房贷款担保服务机构 ，将受理市民住房公积金贷 款和商业组合贷款担保业务 ，对贷款人承担相应的连带责任保证 。 2009年1月1日，新的住房公

20、积金贷款担保方式将在扬州市市区正式推行 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：此次扬州推出的新的住房公积金贷款和商业组合贷款担保方式是根据建设部 此次扬州推出的新的住房公积金贷款和商业组合贷款担保方式是根据建设部此次扬州推出的新的住房公积金贷款和商业组合贷款担保方式是根据建设部此次扬州推出的新的住房公积金贷款和商业组合贷款担保方式是根据建设部 、 、中国 中国中国中国 人民银行人民银行人民银行人民银行 住房置业担保管理试行办法 住房置业担保管理试行办法住房置业担保管理试行办法住房置业担保管理试行办法 的规定 的规定的规定的规定 ， ，有利于减少了贷款人寻找自然人担保的困难 有利于

21、减少了贷款人寻找自然人担保的困难有利于减少了贷款人寻找自然人担保的困难有利于减少了贷款人寻找自然人担保的困难 。 。 同时同时同时同时 ， ，为扶持房地产开发企业 为扶持房地产开发企业为扶持房地产开发企业为扶持房地产开发企业 ， ，对原规定的房地产开发企业反担保资金由原 对原规定的房地产开发企业反担保资金由原对原规定的房地产开发企业反担保资金由原对原规定的房地产开发企业反担保资金由原 20%降为降为降为降为 2%， ，提高了 提高了提高了提高了 房地产开发企业资金使用率房地产开发企业资金使用率房地产开发企业资金使用率房地产开发企业资金使用率 ， ，一定程度缓解开发商资金紧张的程度 一定程度缓解

22、开发商资金紧张的程度一定程度缓解开发商资金紧张的程度一定程度缓解开发商资金紧张的程度 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 第6页 共 46 页 宏观环境 四大银行针对存量房贷客户推出七折优惠利率四大银行针对存量房贷客户推出七折优惠利率四大银行针对存量房贷客户推出七折优惠利率四大银行针对存量房贷客户推出七折优惠利率 在沉默多日之后 ，建设银行 、工商银行 、中国银行 、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率 措施终于在新年第一天松口 ：只要 2008年10月27日前执行基准利率 085倍优惠 、无不良信用记 录的优质客户 ，原则上都可以申请七折优惠利率 。 新景祥观点新

23、景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：由于四大银行存量房贷享 由于四大银行存量房贷享由于四大银行存量房贷享由于四大银行存量房贷享 7折优惠都有门槛折优惠都有门槛折优惠都有门槛折优惠都有门槛 ， ，在扬州银行实际操作中 在扬州银行实际操作中在扬州银行实际操作中在扬州银行实际操作中 ， ，对各银行的存 对各银行的存对各银行的存对各银行的存 量房贷客户的资信要求均较高量房贷客户的资信要求均较高量房贷客户的资信要求均较高量房贷客户的资信要求均较高 ， ，实际惠及面将比预期的要小很多 实际惠及面将比预期的要小很多实际惠及面将比预期的要小很多实际惠及面将比预期的要小很多 。 。 （ （重要指数 重要指数重要

24、指数重要指数 ： ： ） ） 央行宣布再度下调双率央行宣布再度下调双率央行宣布再度下调双率央行宣布再度下调双率 距离上次重度下调存贷款基准利率和存款准备金率 “双率 ”不足一个月之际 ，为进一步落实 适度宽松的货币政策 ，中国人民银行 22日宣布 ，决定再度下调 “双率 ”，以进一步落实适度宽松 的货币政策 。 从2008年12月23日起 ，我国下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百分点 ，其他期限档 次存贷款基准利率作相应调整 。同时 ，下调中央银行再贷款 、再贴现利率 。此外 ，从2008年12月 25日起 ，我国还将下调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点 。这是央行自今年

25、 9月份以来连 续第五次降低利率 、第四次降低存款准备金率 ，也是央行继 10月8日宣布双率下调后第三次双率同 时下调 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：面对比预期严重得多的经济减速 面对比预期严重得多的经济减速面对比预期严重得多的经济减速面对比预期严重得多的经济减速 ， ，中央已在最近数周迅速采取行动 中央已在最近数周迅速采取行动中央已在最近数周迅速采取行动中央已在最近数周迅速采取行动 ， ，宣布一系列财 宣布一系列财宣布一系列财宣布一系列财 政刺激措施和基础设施建设项目政刺激措施和基础设施建设项目政刺激措施和基础设施建设项目政刺激措施和基础设施建设项目 ， ，以求支撑逐渐

26、崩溃的经济增长 以求支撑逐渐崩溃的经济增长以求支撑逐渐崩溃的经济增长以求支撑逐渐崩溃的经济增长 。 。但由于此次降息幅度较小 但由于此次降息幅度较小但由于此次降息幅度较小但由于此次降息幅度较小 ， ，对 对对 对 楼市的刺激作用十分有限楼市的刺激作用十分有限楼市的刺激作用十分有限楼市的刺激作用十分有限 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 高档房也给高档房也给高档房也给高档房也给 1%房贴房贴房贴房贴 南京再出措施救市南京再出措施救市南京再出措施救市南京再出措施救市 在国家 、江苏省意在促进房地产发展的 “意见 ”相继出台后 ，南京市政府 关于完善我市房 地产市场调

27、控工作的意见 12月25日与市民见面 ，与原政策相比 ，这一次又增加 5点意见 。高档 房税率由 4%调整为 3%，政府也给予房款总额 1%的补贴 ，是此次南京政策的最大变化 。 此外 ，本次意见从 2009年1月1日起实施 ，暂执行至 2009年12月31日。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：在国家及江苏省政府解套 在国家及江苏省政府解套在国家及江苏省政府解套在国家及江苏省政府解套 “ “二套房 二套房二套房二套房 ” ”政策的同时 政策的同时政策的同时政策的同时 ， ，南京出台对 南京出台对南京出台对南京出台对 “ “个人购买非普通住 个人购买非普通住个人购买非普通住个人购

28、买非普通住 房缴纳契税房缴纳契税房缴纳契税房缴纳契税 3， 政府给予房款总额政府给予房款总额政府给予房款总额政府给予房款总额 1 补贴 补贴补贴补贴 ” ”的政策 的政策的政策的政策 ， ，对于南京众多在售项目是个较大的利好消 对于南京众多在售项目是个较大的利好消对于南京众多在售项目是个较大的利好消对于南京众多在售项目是个较大的利好消 息息息 息， ， ，有利于推动高档商品房的成交量 有利于推动高档商品房的成交量有利于推动高档商品房的成交量有利于推动高档商品房的成交量 ， ，进一步激活商品房市场 进一步激活商品房市场进一步激活商品房市场进一步激活商品房市场 ， ，进而缓解开发商资金压力 进而缓

29、解开发商资金压力进而缓解开发商资金压力进而缓解开发商资金压力 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 第7页 共 46 页 宏观环境 三三三 三、 、 、市政信息 市政信息市政信息市政信息 江苏银行与扬州市签订全面战略合作协议江苏银行与扬州市签订全面战略合作协议江苏银行与扬州市签订全面战略合作协议江苏银行与扬州市签订全面战略合作协议 12月12日，江苏银行股份有限公司与我市签订全面战略合作协议 ，明确在 2008年至 2010年 三年内 ，向扬州重点项目和大中型企业提供总额为 50亿元人民币的信贷支持 ，促进扬州地方经济 和社会协调发展 。 新景祥观点新景祥观点新景祥

30、观点新景祥观点 ： ：江苏银行对扬州市 江苏银行对扬州市江苏银行对扬州市江苏银行对扬州市 50亿元的信贷支持亿元的信贷支持亿元的信贷支持亿元的信贷支持 ， ，为扬州今后两年的城市建设提供了资金来源 为扬州今后两年的城市建设提供了资金来源为扬州今后两年的城市建设提供了资金来源为扬州今后两年的城市建设提供了资金来源 和资金保障和资金保障和资金保障和资金保障 ， ，为扬州城市的发展不断注入活力 为扬州城市的发展不断注入活力为扬州城市的发展不断注入活力为扬州城市的发展不断注入活力 ， ，同时也有利于加大对扬州房地产市场的投资 同时也有利于加大对扬州房地产市场的投资同时也有利于加大对扬州房地产市场的投资

31、同时也有利于加大对扬州房地产市场的投资 ， ，稳 稳稳 稳 定扬州的房地产市场定扬州的房地产市场定扬州的房地产市场定扬州的房地产市场 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 江都至六合高速开工江都至六合高速开工江都至六合高速开工江都至六合高速开工 12月12日省政府在仪征举行上海至西安高速公路江都至六合段开工奠基仪式 。新建的上海至 西安高速公路江都至六合段是国家高速公路网中 “横九 ”的重要路段 ，也是江苏省高速公路网规 划中 “横四 ” 南京经南通至启东高速公路的重要组成部分 。 项目起于江都仙女镇正谊互通 ，向西接宁通公路扬州南绕城段 ，再经新集镇等 ，止于南京

32、市 六合东互通 ，接雍庄至六合高速公路 。项目全长约 75.783公里 ，扬州南绕城段按双向八车道标准 扩建 ，设计时速大 120公里 ，投资约 51.7亿元 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：江都至六合高速的建设 江都至六合高速的建设江都至六合高速的建设江都至六合高速的建设 ， ，使得在扬州可以 使得在扬州可以使得在扬州可以使得在扬州可以 “ “一小时到南京禄口机场 一小时到南京禄口机场一小时到南京禄口机场一小时到南京禄口机场 ， ，两小时抵达上 两小时抵达上两小时抵达上两小时抵达上 海浦东机场海浦东机场海浦东机场海浦东机场 ” ”， ， ，扬州将更好融入 扬州将更好融入扬

33、州将更好融入扬州将更好融入 “ “南京一小时都市圈 南京一小时都市圈南京一小时都市圈南京一小时都市圈 ” ”和 和和 和“ “ “上海三小时都市圈 上海三小时都市圈上海三小时都市圈上海三小时都市圈 ” ”， ， ，接受南京及上 接受南京及上接受南京及上接受南京及上 海的经济辐射海的经济辐射海的经济辐射海的经济辐射 。 。同时 同时同时同时 ， ，江六高速也有利于加强扬州市区与江都 江六高速也有利于加强扬州市区与江都江六高速也有利于加强扬州市区与江都江六高速也有利于加强扬州市区与江都 、 、仪征的横向联系 仪征的横向联系仪征的横向联系仪征的横向联系 ， ，符合扬州 符合扬州符合扬州符合扬州 “

34、“西 西西 西 进东联进东联进东联进东联 ， ，主导向南 主导向南主导向南主导向南 ” ”的城市发展战略 的城市发展战略的城市发展战略的城市发展战略 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 扬州两年内扬州两年内扬州两年内扬州两年内 65亿扩容大交通亿扩容大交通亿扩容大交通亿扩容大交通 今年完成投资超今年完成投资超今年完成投资超今年完成投资超 24亿元亿元亿元亿元 ， ，公路建设今后两年主流 公路建设今后两年主流公路建设今后两年主流公路建设今后两年主流 2008年，扬州交通完成建设总投资超过 24亿元 ，为去年完成额的 115.5%；2009、2010两年 内，扬州交通

35、基本明确的投资达到 65亿元 ，其中 ，公路投资 42.8亿元 ，水运投资 13.1亿元 ，客货 运枢纽投资 3.6亿元 ，铁路投资 5.6亿元 。 2009年主要发展目标年主要发展目标年主要发展目标年主要发展目标 推动五峰山过江通道前期工作 ，江海和江六高速加大建设投资力度 。力促宁启铁路复线及电 气化改造项目及早开工 ，完善扬州港 5号泊位 、海昌码头项目前期相关批复 ，谋划 、推动五峰山过 江通道等一批重大交通基础设施项目前期工作 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：扬州 扬州扬州扬州 65亿元投资扩容交通亿元投资扩容交通亿元投资扩容交通亿元投资扩容交通 ， ，有利于改善

36、扬州城市交通 有利于改善扬州城市交通有利于改善扬州城市交通有利于改善扬州城市交通 ， ，同时也为扬州房地产行业的 同时也为扬州房地产行业的同时也为扬州房地产行业的同时也为扬州房地产行业的 长期发展提供了一定保障长期发展提供了一定保障长期发展提供了一定保障长期发展提供了一定保障 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数 ： ： ） ） 第8页 共 46 页 宏观环境 扬州首部城镇房屋安全管理办法出台扬州首部城镇房屋安全管理办法出台扬州首部城镇房屋安全管理办法出台扬州首部城镇房屋安全管理办法出台 扬州市首部房屋安全管理法规 城镇房屋安全管理办法 已正式颁布 ，对房屋使用安全 、房 屋安全鉴

37、定等作了详细规定 。 如，在装修过程中 ，一律不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构 ；问题房屋须及时向鉴定机 构申请安全鉴定 ；白蚁预防费用首次被列入建设成本 ；学校须建立危房报告制度等等 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ： 办法 办法办法办法 的出台 的出台的出台的出台 ， ，使扬州市房屋安全管理从此有法可依 使扬州市房屋安全管理从此有法可依使扬州市房屋安全管理从此有法可依使扬州市房屋安全管理从此有法可依 ， ，对商品房交易市场并无直 对商品房交易市场并无直对商品房交易市场并无直对商品房交易市场并无直 接影响接影响接影响接影响 。 。 （ （重要指数 重要指数重要指数重要指数

38、 ： ： ） ） 第9页 共 46 页 市场研究 第二篇第二篇第二篇第二篇 市场研究篇市场研究篇市场研究篇市场研究篇 一一一 一、 、 、土地市场 土地市场土地市场土地市场 1、 、出让信息 出让信息出让信息出让信息 12月扬州推出 32幅地块 ，其中 21幅地块以净地形式 ，11幅地块以生地形式挂牌出让 。出让土地 面积达 115.55万 ，其中住宅用地面积约 20.15万 ，商业用地面积约 43.07万 ，商住用地面积 52.32万 。出让土地有 17幅地块分别位于东 、南、西、北四个片区 ，另有 15幅为乡镇出让土地 。 08.12扬州出让土地明细扬州出让土地明细扬州出让土地明细扬州出让

39、土地明细 615净地7035%28%1.2住宅8736杨寿镇乐星东路与红旗路交叉口西南角503 600净地7035%28%1.2住宅9548公道镇九龙西路南侧 、新苑南路东侧505 1125净地40、7035%30%1.6商住25512杭集镇三笑大道东侧 、翟庄路南侧502 600净地7035%28%1.2住宅18724沙头镇施沙公路与花苑路交叉口东北角501 750净地7035%28%1.1住宅26098泰安镇金湾路与中心路交叉口东北角500 600净地40、7030%35%1.3商住9408头桥镇丰裕路东侧 、红达路两侧499 675净地40、7025%40%1.4商住6783李典镇船舶工

40、业园纵四路以西 、富民安置小区南侧498 450净地40、70A35% B20%A28% B35%1.2商住13389汊河街办徐集村徐集路西侧、横五路北侧497 655生地40、702.5商住63115沿山河北侧原军分区 570仓库496 355生地402.0商业27965文昌路北侧 、新长公司办公楼东侧地块495 653生地7035%22%1.3住宅55038.3黄金坝路北 、三星路东地块A区块493 516生地40、70A35% B20%A22% B45%A1.3 B1.5商住51694.1黄金坝路北 、三星路西地块492 650生地40、702.5商住238438沙湾路东侧 、运河东路北

41、侧地块491 565生地403.0商业51442沿山河北侧 、邗江路东侧原砖瓦厂地块490 490生地403.0商业82282.8运河南路东侧原扬州阀门厂地块489 712生地401.5商业4624渡江路东侧 、开发东路南侧488 1228生地403.5商业10641新城河路东侧 、江阳中路北侧487 1478生地40、702.0商住25535五台山路南侧 、京杭大运河西侧486 市场挂牌市场挂牌市场挂牌市场挂牌 起始价起始价起始价起始价 （ （元 元元 元/ / ） ） 地块开地块开地块开地块开 发程度发程度发程度发程度 出让年出让年出让年出让年 限限限 限（ （ （年 年年 年） ） ）绿

42、地率绿地率绿地率绿地率建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度容积率容积率容积率容积率用途用途用途用途 出让面积约出让面积约出让面积约出让面积约 （ （ ） ）地块坐落地块坐落地块坐落地块坐落 地块地块地块地块 编号编号编号编号 第10页 共 46 页 市场研究 数据来源数据来源数据来源数据来源 ： ：新景祥扬州公司业务发展部数据库 新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库新景祥扬州公司业务发展部数据库 2、 、成交信息 成交信息成交信息成交信息 12月扬州无新增成交土地 。 新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点 ： ：1212月扬州市政府多批次月扬州市政府多批次月扬州市政府多

43、批次月扬州市政府多批次 ， ，大体量地增加建设用地供应 大体量地增加建设用地供应大体量地增加建设用地供应大体量地增加建设用地供应 ， ，反应出市政府急于通过出让 反应出市政府急于通过出让反应出市政府急于通过出让反应出市政府急于通过出让 土地土地土地土地 ， ，筹措资金的心态 筹措资金的心态筹措资金的心态筹措资金的心态 。 。但与 但与但与但与 07年年年 年1212月土地市场异常火爆相反月土地市场异常火爆相反月土地市场异常火爆相反月土地市场异常火爆相反 ， ，本月无新增土地成交 本月无新增土地成交本月无新增土地成交本月无新增土地成交 ， ，反映出受 反映出受反映出受反映出受 楼市低迷影响楼市低

44、迷影响楼市低迷影响楼市低迷影响 ， ，土地市场遭遇 土地市场遭遇土地市场遭遇土地市场遭遇 “ “寒流 寒流寒流寒流 ” ”。 。 。此时 此时此时此时 ， ，有实力的开发商向政府拿地 有实力的开发商向政府拿地有实力的开发商向政府拿地有实力的开发商向政府拿地 ， ，可以有较大的议价 可以有较大的议价可以有较大的议价可以有较大的议价 空间空间空间空间 ， ，获得高性价比地块 获得高性价比地块获得高性价比地块获得高性价比地块 ， ，但受行情大市的影响 但受行情大市的影响但受行情大市的影响但受行情大市的影响 ， ，开发商拿地仍须谨慎 开发商拿地仍须谨慎开发商拿地仍须谨慎开发商拿地仍须谨慎 。 。 接上

45、表接上表接上表接上表 1035生地402.0商业186626古运河两侧 （通扬桥 -邗沟路 ）517 4770净地4020%55%1.8商业25568文昌中路与大学北路交叉口东北角416 酒店 ： 1770 商业 ： 4770 净地4020%45%2.4酒店 、商业 酒店 ： 13333 商业 ： 16628 文昌中路与大学路交叉口 西北角413 4500净地40、7030%30%2.2商住51263文昌中路与维扬路交叉口东北角367 3075净地4020%35%1.8商业4801江阳西路北侧 、扬州西站西516 2925净地4020%35%1.7商业6809江阳西路北侧 、玉峰汽车销售公司东

46、侧515 720净地40、7020%40%1.6商住4277方巷镇光明路东侧 、方兴东路北侧513 840净地7035%28%1.2住宅11806槐泗镇经五路东侧 、弘扬东路北侧512 900净地7035%28%1.2住宅38337槐泗镇扬子江北路东侧 、九溪玫瑰园西侧511 645净地40、70A35% B20%A28% B35%A1.2 B1.5商住23136杨庙镇甘八路西侧510 675净地40、70A35% B20%A28% B40%A1.2 B1.5商住10682李典镇花园西路与典前街交叉口西侧509 630净地7035%28%1.2住宅10975方巷镇四通南路与大成路交叉口西北角5

47、08 825净地7035%28%1.2住宅16978槐泗镇纬二路与经五路交叉口西南角507 660净地7035%28%1.3住宅5293公道镇公道大桥与公道河交叉口西北角506 第11页 共 46 页 市场研究 0 500 1000 1500 2000 2500 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 套 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 元/ 成交套数 成交均价 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 万 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 供应面积 成交面积 供销比 二二二 二、 、 、房地产市场 房地产市场房地产市场房地产市场 （ （一 一一 一）、 ）、）、）、 房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述房地产市场概述 1、 、商品房供求 商品房供求商品房供求商品房供求 扬州市区扬州市区扬州市区扬州市区 08年年年 年1 1-12月商品房供销走势月商品房供销走势月商品房供销走势月商品房供销走势 数据来源数据来源数据来源数据来源 ： ：新景祥扬州公司业务发展部数据库 新景祥扬州公司业务发展部数据库