2009年1月青岛房地产市场分析报告-51页.pdf

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1、专业地产及商业解决方案整合提供商 0 筑 城 地 产 &209 年 1 月 刊 专业地产及商业解决方案整合提供商 1 目录 一、 2009 年 1 月青岛房地产销售情况分析 2 1 月份成交数据及分析2 1 月岛城楼市销量排行榜4 市内四区价格走势分析5 青岛七区销售 TOP5（套）明细8 个别案例分析 11 二、 青岛土地招拍挂信息 15 三、 2009 年中国房地产市场走势分析 18 四、政策法规解析 25 五、青岛城市规划 27 青岛中央商务区将再建商业中心 项目方案公示27 人和路周边即将改造 预计 2010 年将建成新商区 27 浮山后建首个生活方式中心 超市影院酒吧俱全28 李沧打

2、造“三线”区 胶州湾东岸建海岸嘉年华29 尤家下河改造将建成 5.8 万平方米的“便宜房”30 崂山推进功能区建设 打造东部国际金融商务区31 董家口港区启动 将跳出胶州湾打造青岛新港口32 开发区投资200多亿 全力打造“旅游度假区” 33 六、 名家论市 34 七、筑城顾问式综合服务 48 专业地产及商业解决方案整合提供商 1 月份成交数据及分析 第一章、2009 年 1 月青岛房地产销售情况分析 数据来源：青岛网上房地产 1月份青岛各区市销售情况 0 100 200 300 400 500 600 700 0 10000 20000 40000 50000 60000 70000 800

3、00 30000 筑城地产 套数 151 275 106 298 435 586 327 211 503 73 153 面积/ 16222 28577 10342 25899 73477 67648 41564 19610 46928 8187 14763 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 开发区 莱西市 胶南市 平度市 即墨市 12月份青岛各区市销售比例 5% 9% 3% 10% 14% 19% 10% 7% 16% 2% 5% 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 开发区 莱西市 胶南市 平度市 即墨市 筑城地产 本月青岛全市网上共成交住宅 2852 套，较 12

4、月份减少 1452 套，环比上涨 33.7%；总 成交面积为 281621 平方米，比上月减少 149040 平米，环比下降 34.6%。套均面积 98.7 平米，比上月减少 1.3 平，小户型仍为主力。其中市内四区本月住宅共销售 747 套，比 12 月减少 530 套，环比下跌 41.5%；总销售面积为 70174 平方米，比上月减少 50393 平米，环 比下跌 41.8%。套均面积 94 平米，比上月略少 0.4 平。本月政策房成交主要集中在城阳区、 李沧区、崂山区、市北区（本月城阳区莱农普通商品房成交 291 套、李沧区百通重庆花园成 交 218 套、崂山区左岸风度成交 125 套、

5、市北区枕海山庄成交 104 套、海尔. 京峰雅居成交 125 套，）；市内四区政策房成交 324 套，全市政策房为 758 套。 2 专业地产及商业解决方案整合提供商 1 月份成交数据及分析 1月份成交面积构成 0 500 1000 1500 60以下 60-80 80-100 100-120 120-150 150-180 180以上 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 套数 面积/ 筑城地产 1 月成交面积较 12 月有所回落，数据显示，100 以下的户型共计成交 142343 ，占 成交总面积的 50.7%， 其中， 在面积在 80100 的户

6、型区间成交相对集中， 共计成交 113594 ，占成交总面积的 40.5%；而户型在 6080 、60 以下的户型仅分别占到 8.6%和 1.7%。 大户型成交方面，本月 100120 区间户型为主流，成交面积达 81770 ，占总成交面积 的 29.1%， 120150 区间户型，成交 38121 ，占总成交面积 13.6%。 1月份成交价格构成 0 200 400 600 800 1000 3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-80008000-1000010000以上 0 20000 40000 60000 80000 套数 面积/ 筑城地产

7、 数据显示，1 月份，单价在 6000 元/以下的楼盘共计成交 219247 ，占到总成交面 积的 78.1%，其中，单价在 3000 元/以下价位楼盘共计成交 70589 ，占总成交面积的 25.1%；紧随其后的即为均价 4000-5000 以下的楼盘，共计成交 64849 ，占总成交面积的 23.1%。单价在 50006000 元/价位楼盘本月成交 32630 ，比重下滑，占总成交比例为 11.6%。而单价在 3000-4000 元/的楼盘共计仅成交 51179 ，比重上升，占到了总成交面 积的 18.2%；单价在 10000 元/以上的区间楼盘共成交 11766 ，比重下滑，占总成交面

8、积的 4.2%。 3 专业地产及商业解决方案整合提供商 1 月青岛楼市销售总排行榜/七区五市在售项目榜前 10 名（包括政策性住房） NO 楼盘名称 所在区市 销售套数 销售走势 价格均价元/ 1 莱农普通商品房 城阳区 290 184 暂无 2 海湾新城 黄岛开发区 283 223 6500 3 重庆花园 李沧区 217 45 暂无 4 左岸风度 崂山区 125 308 4540 5 慧博花园 胶州市 99 新开盘 暂无 6 海韵丽都 胶南市 94 新开盘 4810 7 怡情海岸 黄岛开发区 88 新开盘 暂无 8 风和家园 胶南市 77 6 暂无 9 锦绣华城 市南区 76 72 1100

9、0 10 国际展贸城 即墨市 68 210 暂无 1 月青岛楼市商品房销售总排行榜/七区五市在售商品房项目榜前 10 名 NO 楼盘名称 所在区市 销售套数 1 莱农普通商品房 城阳区 290 2 海湾新城 黄岛开发区 283 3 慧博花园 胶州市 99 4 海韵丽都 胶南市 94 5 怡情海岸 黄岛开发区 88 6 风和家园 胶南市 77 7 锦绣华城 市南区 76 8 国际展贸城 即墨市 68 9 兴华景园 即墨市 62 10 松岭小区 崂山区 58 10 青岛国际金融广场 崂山区 58 1 月青岛楼市销售总排行榜/七区五市在售项目榜后 10 名 NO 楼盘名称 所在区市 销售套数 销售走

10、势 价格均价元/ 1 海都商务中心 城阳区 0 7000 2 宝门公寓 市南区 0 15000 3 中韩小商品城 城阳区 0 15000 4 世正爱丽安 城阳区 0 6800 5 国际服装城 城阳区 0 暂无 6 津盘凤凰都 开发区 0 3980 7 帝邦帝海 胶南市 0 暂无 8 锦绣小区 城阳区 1 暂无 9 凯悦中心 市南区 1 35000 10 弘通漫城 城阳区 3 6000 筑城地产 筑城地产 筑城地产 1 月岛城楼市销量排行榜 4 专业地产及商业解决方案整合提供商 市内四区价格走势分析 2008/1-2009/1市南区住宅成交均价走势 0 5000 10000 15000 2000

11、0 25000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 成交均价（元/） 筑城地产 市南区 1 月均价大幅度下调只有 9632 元。2 月达到 14289 元， 3 月由于柏丽澜庭热销 导致市南均价达到 14981 元，创了新高。 4 月由于均价只有 5600 元的政策房海尔臻园热销， 使市南区均价出现前所未有的下滑，只有 8095 元，创了新低。5 月海尔臻园依然火暴，但 成交套数和比例下滑，所以导致市南整体价格再回升。达到了 10451 元。 6 月价格迅速回升 到 13578 元。 7 月政策房销售火暴导致均价只有 10508 元。 8 月均价

12、达到历史新高，达到 19247 元。9 月颐中高山仅 6000 多元的小户型带动项目热销，价格大幅度回调至 12116 元， 10 月 颐中高山热销势头减弱，仍居市南榜首，10 月市南均价为 13595 元。 11 月市南均价跌至今 年以来的最低点，仅为 7990 元，主要受两大政策房项目影响所致，其中成交 130 套金湖路 专家公寓，均价不到 6000，成交 8 套的康佳花园，均价不到 2000。12 月市南政策房淡出， 均价过万的都市 118、瀛海帝景热销以及高端项目柏丽澜庭走热，拉升均价为 16643 元。1 月尽管市南区未受政策房影响，不过市南区销售前三甲均价均比较温和，三甲中均价最高

13、楼 盘锦绣华城均价不超过 1.1 万，颐中 .高山、瀛海帝景均价均在 1 万以下，此外，上月发力强 劲的高端项目如柏丽. 澜庭等本月均表现温和，本月市南均价回落至 11876 元。 5 专业地产及商业解决方案整合提供商 市内四区价格走势分析 2008/1-2009/1市北区住宅成交均价走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 成交均价（元/） 筑城地产 市北区销售均价走势相对平稳，1 月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到 7953 元的新高， 2 月四季景园热销又将均价拉回，下降为

14、7338 元， 3 月均价回升到 7733 元。 4 月由于均价只有 5000 元的锦源秀邸热销，导致市北区均价创了新低，只有 5658 元。 5 月 锦源秀邸销售已经基本完毕，所以市北均价大幅度回升到 8253 元，创造了新高。6 月均价 只有 5100 元的枕海山庄热销，把价格降到 5602 元。 7 月均价回调到 6222 元。 8 月政策房退 场，价格迅速回升达到 7873 元。 9 月均价过 9000 的万达 39 克拉开盘，使区域整体价格再 次上扬，达到 8716 元。 10 月均价仅 5715 元的河马石商品房项目以及均价为 7818 元城市花 园二期两大项目的热销，使均价回落至

15、 7320 元。 11 月均价仅 5109 的枕海山庄项目的热销， 再度将市北区的均价拉至 6668 元。 12 月市北区住宅持续上走，两大政策房热销，其中均价 不到六千的海尔. 臻园、枕海山庄分别成交 94 套、 41 套，这两大政策房比重占市北住宅成交 近 4 成，此外热卖项目新侨花园均价不到 6000，因而市北区均价继续在低位徘徊，均价为 6778 元。本月的政策房枕海山庄持续热销，大卖 104 套，均价不到 6000 的新侨花园以及中 房. 福岭嘉苑热销，占市北区住宅成交近 8 成，使均价降到 5666 元。 2008/1-2009/1四方区住宅成交均价走势 0 2000 4000 6

16、000 8000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 成交均价（元/） 筑城地产 四方区销售均价变动较大， 1 月只有 6075 元。 2 月政策房瑞金家园发力，使平均价格再 下降到 5545 元。 3 月政策房减少使均价回升到 6268 元。 4 月由于均价只有 4100 元的盐滩改 6 专业地产及商业解决方案整合提供商 市内四区价格走势分析 造工程导致四方区均价只有 5338 元。 5 月盐滩改造经济房项目继续热销，加上开盘销售比 较多的梦境江南的低价策略，使本区域均价只有 5629 元，反弹幅度最小。6 月海岸阳光热 销，使价格稍上涨到 5

17、943 元。 7 月区域价格为 6444 元； 8 月价格与上月持平，为 6419 元。 9 月均价回落 5887 元， 10 月金源小区二期、雁山水乡苑二期项目热销对四方均价起较大拉 升作用，而海岸阳光持续发力，外加北岭山花园的冲击， 10 月均价仅回升到 5924 元。 11 月销售项目均为商品房，无一套政策房，均价迅速回升到 6665 元，与当月市北均价持平。 12 月四方区均价 6515 元， 与上月基本持平。本区均价 7000 左右的万科金色城品与均价 5500 左右的林语山畔、海岸阳光各有市场，双方博弈，使 12 月均价相对稳定。 09 年 1 月销售维 持去年 12 月态势，万科

18、金色城品与林语山畔成交量差距近一步拉小，万科金色城品本月成 交 30 套、而林语山畔则销售 23 套，四方本月均价为 6501 元，与去年 12 月均价十分接近。 2008/1-2009/1李沧区住宅成交均价走势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 成交均价（元/） 筑城地产 李沧区 1 月销售均价不到 4000 元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到 4198 元；2 月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破 4000，只有 3987 元。3 月政策房减少使均 价回调到

19、 4448 元。 4 月由于政策房金秋桂园和太平洋心怡公寓热销使均价再回落到 4127 元。 5 月金秋桂园等政策房的比例大幅度下降，使价格大幅上升，重新突破 5000 关口，达到 5078 元，几乎与四方区差距不大了。 6 月政策房比例增加，百通馨苑销售下降，使整体价格下降 到 4748 元。 7 月价格比较便宜的新盘湖畔雅居热销使价格稳定在 5198 元。 8 月理想之城热 销使区域平均价格大增到 5954 元。 9 月政策房上市，整体价格再回落到 5059 元。 10 月政策 性住房仅 5 套，均价迅速回升至 5714 元。本月政策房与上月持平，也仅为 5 套，其中信义 人生均价仅为 8

20、91 元， 11 月李沧均价为 5479.8 元。 12 月李沧两大政策房海尔京峰雅居、百 通重庆花园成交共计 297 套，占李沧区住宅总成交套数近六成，这两大政策房成交均价均不 超过 4000，从而将李沧住宅均价拉至 4723 元。本月李沧政策房百通重庆花园热销 218 套， 占李沧区住宅总成交套数的 73%，外加绿城理想之城高端楼盘成交紧缩，本月李沧区成交 均价继续下滑，落至 4576 元。 7 专业地产及商业解决方案整合提供商 市南区 项目名称 1 月销量/套 1 月成交均价 元/ 锦绣华城 77 起价 9000 颐中高山 23 10700 瀛海帝景 15 依山雅居 8 9000 都市

21、118 5 起价 9700 市北区 项目名称 1 月销量/套 1 月成交均价 元/ 枕海山庄 104 5100 新侨花园 35 起价 5800 嘉合新兴 28 起价 8200 福岭嘉苑 24 6500 万达 39 克拉 23 10000 四方区 项目名称 1 月销量/套 1 月成交均价 元/ 万科金色城品 30 6700 林语山畔 23 5500 兴隆花园 9 6900 海岸阳光 8 起价 5700 海华山景 7 7200 筑城地产 筑城地产 筑城地产 青岛七区销售 TOP5（套）明细 8 专业地产及商业解决方案整合提供商 李沧区 项目名称 1 月销量/套 1 月成交均价 元/ 百通重庆花园

22、218 3960 百通鑫苑七区 31 5800 御景山庄 13 4700 绿城理想之城 10 起价 4500 湖畔雅居 8 起价 4600 崂山区 项目名称 1 月销量/套 1 月成交均价 元/ 左岸风度 125 4500 松岭小区 58 7180 国际金融广场 58 丽海馨苑 46 6940 青建尚东区 31 起价 6700 筑城地产 筑城地产 青岛七区销售 TOP5（套）明细 9 专业地产及商业解决方案整合提供商 开发区 项目名称 1 月销量/套 1 月成交均价 元/ 怡情海岸 88 弄海园 46 中南海湾新城 41 7000 信发第五城市 19 起价 5800 千城风梧金沙 16 670

23、0 城阳区 项目名称 1 月销量/套 1 月成交均价 元/ 莱农普通商品房 291 万科魅力之城 41 起价 4300 宝龙城市广场 24 起价 14080 良木惠丰园 19 3500 宝龙城市社区 16 起价 3680 筑城地产 筑城地产 青岛七区销售 TOP5（套）明细 10 专业地产及商业解决方案整合提供商 区市 项目名称 开发商 总建面积/ 面积区间/ 均价 元/ 装修状况 销售率 市北区 都市阳光 青岛海信房地产 50000 90-150 10500 精装 毛坯 80% 四方区 海岸阳光 青岛广华置业 41817 56-93 5681 毛坯 93% 崂山区 国际金融广场 青岛万正通置

24、业 92583 43-166 13200 毛坯 10% 城阳区 万科魅力之城 青岛万科银盛泰 380000 85-200 6557 精装 毛坯 65% 城阳区 宝龙城市广场 宝龙集团（青岛） 750000 50-260 3880 起 毛坯 公寓精装 筑城地产 个别案例分析 市北区： 海信 都市阳光（东篱公寓二期）是海 信地产继海信 北苑风景之后的又一个旧城 改造项目，该项目位于海信立交桥东南侧， 处老城区成熟居住区，交通便利。项目由 4 栋高层住宅围合而成，总占地面积约 1.2 万 平方米，总建筑面积达近 5 万平方米。1 月 份推出清盘特价房，7100 元/ 起，即买即 省 15 万元。 1

25、1 专业地产及商业解决方案整合提供商 个别案例分析 四方区： 广华 阳光海岸位于兴隆一路与海岸路交 界处，步行 5 分钟即达四方火车站，项目总建 筑面积 77066 平方米，共计 765 户。由 3 栋 17 层板式高层、7 栋 6 层多层、2 栋 7 层保留 建筑和海岸路沿街 1-2 层网点组成，形成围合、 自由、通透的社区建筑群落。社区规划停车 位 444 个，绿地率高达 40%。目前尾盘销售 中，凭搜房卡高层可享 100 元 /平优惠，多层 享 50 元/ 平优惠。 崂山区： 青岛金融广场毗邻青岛国际啤酒城，南望海 滨，位居崂山区海尔路总部经济核心区域。项目占 地面积 17481 平方米

26、，规划总建筑面积约 13 万平 米，是集专业甲级写字楼、柏林SELE 、新生活方 式酒店、金融商业于一体的城市综合建筑体。规划 停车位 900 余个。项目于 2008 年 12.28 开盘，2009 年 1 月份共销售 58 套，取得了近期写字楼项目销售 的高峰业绩。 12 专业地产及商业解决方案整合提供商 个别案例分析 黄岛开发区： 中南海湾新城在推出“无理由退房”的 基础上又做出了“价值承诺”的举动，据海湾 新城的工作人员介绍，即日起购买海湾新城的 客户，可享受该公司的“ 三年期增值承诺” ：于 交房之日起满三年时，该商品房具有增值 21% 的空间，即每年增值 7%。如到期该公司于项目 新

27、开盘商品房的价格低于该客户购买该公司商品 房时折后购买价格的 121%，则该客户可在所购 买商品房交房满三年后的 1 个月内要求公司回购其所购买的商品房。 此外，公司将按照该 客户实际支付的购房款（不包括客户按揭贷款利息及其他费用）回购该商品房。同时，还将 承担该客户办理该商品房首次房屋产权证书所实际发生的费用：属于按揭贷款方式购房 的，公司将承担该客户已经承担的银行按揭贷款利息；属于一次性付款的，公司将承担该客 户实际支付购房款所对应的按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算的利息。 城阳区： 宝龙城市广场继续 12 月份月优惠促销的超低价 政策，另外又推出凡 12 月 25 日1 月

28、3 日到现场看 铺的客户，即可得圣诞大礼一份的销售政策，同时大 肆宣传投资回报，增加投资者的投资信心，从而提升 销售量。 13 专业地产及商业解决方案整合提供商 个别案例分析 万科魅力之城是万科集团在青岛开发的第一个 住宅项目，占地 20 万平方米，规划建筑面积 38 万 平方米，位于青岛北部经济中心城阳区，与青岛最 大的自然生态公园世纪公园一街之隔，比邻规模 近百万平的集景观与商业于一体的青岛新天地。设计 上以和谐共生为基本原则，融入运动、休闲理念，充 分体现社区与城市的和谐共生。社区户型多样，面积 从 85 平米到 200 平米不等，包括情景花园洋房。二 期公园华庭 09 年 1 月 6

29、号推出 30 余套特价房，4300 元/ 平起价（毛坯），以 87 平与 116 平户型为主。 城阳区 22 家楼盘联合降价 14 本月城阳区由政府牵头，楼盘抱团促销的活动备受 关注。1 月 3 日青岛市城阳区 20 家房地产开发企业结成 联盟集体对外宣布，20 家企业旗下 22 个楼盘将集体打折 促销，对团购 5 套以上的给予 10% 的优惠，部分楼盘优 惠幅度超过 10%。而且不同以往，此轮降价风潮源于地 方政府。政府都出面了效果又怎么样呢？结果显示，2009 年 1 月城阳区共有 55 个项目在售，总成交量为 574 套。 但除了莱农普通商品房项目月销售 290 套，位居 1 月岛城 楼

30、市排行榜冠军之外，其余项目成交情况均不理想。由此 可见集体“降价”并未能起到明显的“提振楼市”的作用。 伴随着春节的结束，有业内人士指出：22 家房产企 业联合降价未果也在意料之中。金融危机对城阳区的中小 企业及韩资企业影响巨大，加之近几年城阳房地产市场的 新房存量远远大于城阳区的本土性需求。因此，即便有政 府的调控，但城阳仍将成为青岛地产市场洗牌的第一地点。 筑城地产 专业地产及商业解决方案整合提供商 第二章、青岛土地招拍挂信息 来源：青岛国土资源局、青岛新闻网 区域 城阳区 崂山区 市北区 崂山区 崂山区 地块名称 青威公路西、硕 阳路南 规划 24#线（梅岭 西路）以北 市北区曹县路 2

31、9 号 高新区 B-12 高新区 E013、 E01-4 起始日期 2008.12.18 2009.01.19 2009.01.20 2009.01.08 2009.01.08 截止日期 2009.01.06 2009.02.04 2009.01.20 2009.01.08 2009.01.08 出让形式 挂牌 挂牌 拍卖 拍卖 拍卖 规划用地 面积 14375 4301.8 16644.6 15906 198980.9 规划建筑 面积 4301.8 49933 31812 198980.9 容积率 1.0 1.0 3.0 2.0 1.0 绿地率 25% 35% 规划用途 工业用地 居住用地

32、住宅 工业 工业 出让年限 50 年 70 70 50 50 起报价 315 元/ 2271 万元 13481.91 万元 429.462 万元 5471.97475 万元 交易状况 已成交 未成交 未成交 已成交 已成交 成交价 316 元/ 432.64 万元 5511.77 万元 成交日期 2009.01.06 2009.01.08 2009.01.08 受让公司 青岛市城阳区兴 旺厨房设备有限 公司 青岛高新源盛商 业服务有限公司 青岛润丰铝箔有 限公司 筑城地产 青岛土地招拍挂信息 15 专业地产及商业解决方案整合提供商 区域 崂山区 四方区 城阳区 城阳区 城阳区 地块名称 高新区

33、 C10 金华支路 12 号 春阳路南、国城 路东 春城路北、古庙 变电站以南 夏庄街道华仙路 北侧 起始日期 2009.01.08 2009.01.31 2009.01.08 2009.01.08 2009.01.08 截止日期 2009.01.08 2009.01.31 2009.01.14 2009.01.22 2009.01.22 出让形式 拍卖 拍卖 拍卖 挂牌 挂牌 规划用地 面积 33333.3 68128.3 28745 792 16075 规划建筑 面积 204900 43118 容积率 1.0 1.5 1.0 绿地率 40 规划用途 工业 商服 住宅 城镇住宅用地 工业 工

34、业 出让年限 50 商服 40 住宅 70 70 50 50 起报价 270 元/ 45487.8 万元 1170 元/ 345 元/ 315 元/ 交易状况 已成交 未成交 未成交 未成交 成交价 45488 万元 成交日期 受让公司 筑城地产 青岛土地招拍挂信息 16 专业地产及商业解决方案整合提供商 区域 城阳区 开发区 崂山区 开发区 地块名称 棘洪滩街道 204 国道 北侧青大 8 号路东侧 富源工业园 6号路 西、五号路南 海尔路以西, 国齐大 酒店以南 嘉陵江路北侧，武当山路 东侧 起始日期 2009.01.08 2008.12.24 2008.12.31 2009.01.05

35、截止日期 2009.01.22 2009.01.08 2009.01.21 2009.02.13 出让形式 挂牌 挂牌 拍卖 拍卖 规划用地 面积 14554 6317.7 5597.8 24499.6 规划建筑 面积 38428.9 61249 容积率 1.0 0.7-1.5 7 2.5 绿地率 20% 35 规划用途 工业 工业 商业金融及住宅 商业金融及住宅 出让年限 50 50 商业 40 住宅 70 商业 40 住宅 70 起报价 293 元/ 283 元/ 13588 万元 1361 元/ 交易状况 未成交 未成交 成交价 成交日期 受让公司 筑城地产 青岛土地招拍挂信息 17 专

36、业地产及商业解决方案整合提供商 2009 年中国房地产市场走势分析 第三章、 2009 年中国房地产市场走势分析 今年楼市将会怎么走 众机构七嘴八舌各说各的 来源：每日经济新闻 2009 年的楼市将如何走？各大机构纷纷发表预测，然而这些机构的观点，往往大相径 庭。 摩根大通：下半年房地产反弹力度很大 摩根大通证券部中国市场主席李晶昨日在北京表示，2009 年中国经济存在七大风险、 四大机遇，建议投资者认清形势，把握好时间点。 在谈到机遇时，李晶指出，房地产市场走势将趋暖。最近 4、5 周，国内的一线城市房 地产交易量大幅反弹，在这种情况下，房地产现金流的压力就降低了，所以不会出现房地 产商大量

37、破产的情况。 李晶表示，最近 12 个月以来第一次比较看好房地产市场，虽然房地产的价格不可能马 上反弹，但是下半年反弹的力度会很大。 瑞银：房价最早二季度见底 昨日，瑞银亚洲房地产研究部联席主席王震宇表示，全球金融危机爆发后，由于中国 政府相关部门出台了一系列房地产利好政策，从而推动了成交量回暖，预计房价将在二季 度见底，三季度有望出现反弹。 如果针对房产市场的政策力度进一步加大，房价反弹有可能在第二季度就会出现。可 能的利好政策还包括再减息、买房退税、放宽第二套房贷款政策等。 从过去高速发展的房地产市场经验来看，如新加坡房地产市场，在高速增长后的调整 期，一般也就是 23 年。按此计算，中国

38、开始平抑过热的房地产市场，大概是从 2007 年 10 月开始，到 2009 年 10 月也差不多两年了。 王震宇认为，中国的房地产政策可能会继续松动，尤其在减税、减费，或二套房政策 等方面的刺激下，成交量会有一个比较好的反弹。事实上，房地产是拉动整体经济的火车 头，因此政府相关部门会在政策上越来越明显地支持房地产行业。其中，大部分地方政府 对房地产的扶持力度，比中央政府部门的力度更大。 18 专业地产及商业解决方案整合提供商 2009 年中国房地产市场走势分析 仲量联行：商业地产高档住宅将大降价 仲量联行昨日发布年度预测报告称，一直坚挺的商业地产和高档住宅今年将降价 15%20%。 仲量联行

39、北京分公司董事总经理兼商业地产部主管张莹在接受每日经济新闻采访 时表示，普通住宅的价格已经先期进行了调整，高档住宅市场的调整有些滞后，从去年第 四季度才开始降价，预计 2009 年仍会继续这一趋势。 仲量联行北京研究部主管马安平指出，目前北京市场上高档住宅的存货需要 3 年才能 消化，巨大的存货会抑制价格上涨。 关于商业地产，张莹指出，需求的疲软以及空置率的不断上涨导致目前整个市场的空 置率一度上升至 22.5%，平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了 5.1%。 仲量联行预计，2009 年，北京写字楼和商铺地产市场供应将再创历史新高。新增供应 量的大幅增长将对市场租金水平带来更大的下行压力。

40、空置率将会高位运行，平均租金有 望下调 15%20%。 潘石屹：建议下调出租税 昨日，每日经济新闻获悉，SOHO 中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹将在北京 市人民代表大会上提出 “建议降低商业物业出租税”的提案。他认为，上调商业物业出租 税不利于市场活跃和经济恢复。 据悉，北京市地税局在 2008 年 10 月 15 日发布的 237 号文件中，确定了经营性房屋出 租后的租金收入按照分税种计征方式计算缴纳，根据这种计算方法征收，房屋所有人的税 负将从原来的 5%调整到 25%以上，增加了 5 倍。 潘石屹认为，在地产业严冬来临之时，政府应该为市场送出火种，而不是泼出冷水， 因此建议对这个

41、文件予以调整，将个人出租经营性用房维持 5%的税率，个人出租住房的税 率由 5%降低到 4%。这将使北京写字楼空置率降低，商业零售能恢复经营，更多的中小公司 能得以渡过难关，创造更多就业机会。 19 专业地产及商业解决方案整合提供商 2009 年中国房地产市场走势分析 2009 楼市走向四大猜想：房企将 “大鱼吃小鱼 ” 来源：经济参考报 2008 年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由 2007 年的过热转向理 性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制。进入第三季度，市场开始快速 下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“ 保增长“ 政策的主导以及各方面努力下，第四季度

42、 房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 总的来看， 2008 年中国楼市整体市场供给压力大，预测 2009 年房价将进一步回归理性， 房地产市场将会出现四个方面的变化。 市场成交量逐步回升 价格进一步回归理性 以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积可为市场提供 6 年以上的 新增供给，2008 年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力。而从需求指标上看，2008 年销售量相对正常年份平稳增长，尽管 1 至 11 月部分城市销售量环比出现较大的增长，但 与 2007 年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供

43、过 于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。 如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。 从目前市场情况来看，国内大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘由于 定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮 流，合理调整价格，加大促销力度。预计 2009 年房地产市场成交量回升，价格将进一步回 归理性。 开发投资增幅进一步下降 “ 大鱼吃小鱼“ 局面不可避免 由于 2008 年销售额低于投资额， 2009 年房地产企业的资金将更加紧张，大部分房地产 重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入

44、的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时 也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。预计 2009 年房地产开 发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。 万科就在 2008 年第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣 工计划的基础上，“ 决定进一步下调 2009 年的开工计划，开工面积再调减约 110 万平方米， 到 570 万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。“ 2008 年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量， 如万科、金地发行公司债、金融街完成 2007 年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式 融资已经成为开发

45、企业一个重要的资金来源。 2009 年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息， 而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个很好的低风险投资选择，必然受到市场的热捧。 20 专业地产及商业解决方案整合提供商 2009 年中国房地产市场走势分析 而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好地利用这个机会，通过发行企业债获得充足 的资金。但对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，金融机构为避险 又加强对这些企业的贷款管理，今年资金将相当吃紧。房地产行业将进一步整合，“ 大鱼吃 小鱼“ 的残酷局面将不可避免。 自住型购房强劲增长 改善型购房成为亮点 中国指数研

46、究院的调查表明：自住型需求购房者 70%以上需要贷款。2008 年下半年以 来，中央及地方政府相继出台的一系列措施有力地支持了自住型需求，加之 2009 年房价调 整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。 2008 年 12 月 21 日，国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见， 明确了国家鼓励改善型购房的导向。随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善 住房条件已经列入很多市民的日程。但由于房价过高，以及交易费用等原因，很多改善型需 求并不能得到满足。预计 2009 年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本， 不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足

47、改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生 力军。 政策支持力度将加大 手段更趋灵活审慎 在国际金融危机的大环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定 发展。而 房地产 投资达到国内生产总值的 1/10，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实 中央经济工作会议上的“ 保增长、调结构、促发展“ ，就必须保证 房地产 保持一个合理的增速。 为保障整体经济的稳定， 2009 年，国家和地方政府将加大“ 救市“ 力度，但手段将更加灵 活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需 求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“ 托市“ ， 包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策 的本意。 自 2008 年以来房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到， 中国房地产市场经过了近 10 年的快速发展，本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健 康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市 场刚性需求仍然旺盛，在政府有效的