2009年3月青岛房地产市场分析报告-55页.pdf

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1、专业地产及商业解决方案整合提供商 0 筑 城 地 产 第二, 房地产业如何保 证一个健康发展的态势。即如何保证房地产市场的供求平衡, 金融、货币政策如何配套; 第三, 房地产的产品的绿色发展。即开发绿色的、节约能源的产品。 保障性住房建设 仍是长期规划的重点 国务院总理温家宝表示 ,房地产业直接关系到人民群众的生活, 而且直接影响到国民经 济的发展, 政府要把更多的钱、更大的精力加大对中低收入家庭住房支持力度。 同时, 他提出, 在加快建设保障性安居工程方面, 规定在三年内要解决 750 万户困难家庭 的住房问题, 要解决 240 万户棚户区的问题。 “大力建设保障性住房是中央一贯的精神。关于

2、保障性住房, 国家出台的政策正在实施。 房地产方面的政策 ,现在看来已经是非常清楚的。” 房地产及住宅研究会副会长顾云昌表 示 ,“住房是必需消费品, 对民生非常重要。住房的供应体系, 要有一个规划。比如说, 保障性住 房需要多少量, 这要根据城市化进程、社会需求进行规划。” 顾云昌称 ,当前要保持房地产业的发展, 必须保持投资总量、销售总量和开发规模的稳 定。如何保持开发总量的稳定？目前提出的一个途径是, 和保障性住房结合起来。过去几年, 保障房提供不足, 尤其在房价高企、增长过快的几年, 保障性住房严重不足。 “保障性住房有可 能是这次两会讨论的重点。” 天地行房地产营销有限公司常务副总经

3、理宋捷向媒体表示 ,房地产业重要的一块是保 障性住房。 “到目前为止, 政府保障性住宅的 100 亿元的款项已经从中央发下来了。现在第二 笔 280 亿元也已经在往地方拨付了。地方肯定会有大概三倍的配比, 即一共 100 亿元左右的 资金会投入保障性住房。” “希望这个长远规划是可以滚动, 即要不断地修正, 不断地完善。” 顾云昌笑称。 40 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 王健林：房产调整还需两年 9成房企恐被淘汰 信 心 全球经济爆危机，形势严峻百年遇。 企业频频告破产，百姓切切诉失意。 面临困难莫悲观，应对逆境要努力。 坚信中国会更好，风景这边独秀丽。 3 月 5 日听完总理

4、报告后，王健林即兴赋诗一首，名为信心。他说，金融危机前， 信心最可贵。 2008 年以来，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧， 房地产面临产业寒冬。今年两会上，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林 3 月 4 日就 目前房地产业面临的问题接受了本报记者的专访。王健林表示，房地产行业还需经过两年的 调整，九成以上的开发商将面临淘汰的命运。此外，他建议住房保障制度尽快完善，“ 这个 制度对房地产行业很重要，不能再等了” 。 在采访中，王健林多次提到了“ 信心” ，他说金融危机当前，比一切政策、一切手段更 重要的就是市场信心。王健林说自己是带着信心来参会的，不是用语言，而

5、是用行动来带给 大家信心。 看不到房价继续上涨的理由 新京报：目前楼市处于低谷期，尽管部分城市出现了成交活跃的苗头，但是大家似乎 对于前景依然不太乐观，你怎么看？ 王健林：尽管经过了多轮调整，目前房价依然过高，未来两年将继续调整。目前出台 的一系列政策有一定滞后性，因此今后两年内，看不到房价继续上涨的理由；两年后，楼市 会进入新的上升通道，我有这个信心，并且已经着手部署投资，迎接新的发展周期。 2009 年以来，楼市交易量出现了连续回暖的迹象，如果 3 月份继续出现销售好转，那 么。我可以下这个结论房地产行业最困难的时期在 3 月份后就算过去了。 新京报： 2006 年房价一飞冲天，几乎什么房

6、子都能一抢而空。这种局面是否还会出现？ 王健林：从长远来看，类似 2006 年、 2007 年的销售状况将一去不复返， 2008 年、 2009 年的销售状况尽管不是很理想，但必将成为常态。从销售这个角度来看，目前市场上九成以 上的开发商将被淘汰出局，房价将相对平稳；天价地不再被追捧，卖房需要促销。 41 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 房产对税收贡献 15%以上 新京报：有人说要保增长房地产业的作用不可替代，对进一步房地产投资能回避吗？ 王健林：和一般行业相比，房地产业带动就业的作用很明显。现在中国有大量的农民 工需要解决就业问题，农民工进城都做了什么？在每个人的脑海里都会自然浮

7、现出一个形 象，那就是建筑工人。万达集团每万平米的施工面积需要 500 个建筑工人来完成，今年预计 新增商业地产经营直接岗位 5000 个，能带动 6 万个间接就业岗位。在目前的税收中，扣除 关税，房地产行业的税收贡献在 15%以上。对于保增长、调结构、扩内需而言，房地产业 确实不可替代。 新京报：加大房地产投资，还是减少房地产投资，似乎成了目前政策两难的选择。 王健林：其实投资房地产舆论的压力是可以引导的，政府主要还是担心抬高房价，增 加空置，带来更大的金融问题。目前的平衡点就在于增加保障性住房的投资。同样是房地产 投资，同样能拉动内需。 政策提振不利于房产业调整 新京报：你对房地产业不列入

8、振兴规划持怎样的态度？ 王健林：我觉得不需要，这是我一贯的观点。首先，目前这个行业还需要继续调整， 政策的提振可能会对行业的自然调整产生不良的影响，推高房价；另一方面，房地产行业也 一直不需要依靠政策来发展。房地产行业 90%以上是民营企业，多年以来，房地产行业都 是在加税、加息、加压的背景下发展，没有靠政策谋发展的习惯。 新京报：是否应该振兴房地产行业，争议的声音还是很大。 王健林：房地产面临紧缩，给宏观经济带来了不利的影响，房地产走向平稳，是经济 恢复的重要基础。但民间普遍担心的问题是，房地产的所谓“ 振兴 ”，会不会让房价再度走高， 因此，民间不少声音对房地产业的振兴问题持反对态度。 我

9、觉得争议的出现，暴露出一个问题，房改以来，由于地方政府推高地价和房价，导 致大量的低收入人群出现住房困难。 42 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 业内人士: 楼市促销不能看作是房价普降的信号 如果是期房心里仍没底 在北京工作的王先生，计划买房已经一年多了，昨天听到降价消息后，他显得比较平 静，“ 降价的房子如果是期房，一两年后才能入住，那这个房子的价格就不好判断了” 。 王先生说，他月收入约六七千元，2008 年 5 月开始有买房打算。 按照自己的承受能力，他希望在北京的西北区域买到单价 1 万至 1.2 万元的房子。当 时他比较喜欢的西二旗的房子单价在 1.4 万元左右，所以一直

10、没出手。奥运会后，西二旗的 房子单价降到 1.2 万元，考虑到房价走势，他还是没出手。 听到西四环的中堂单价降至 1 万元后，王先生说，房价确实降了，如果房子合适，他 会出手购买。但他也有一些疑惑，例如，这次推出的降价房源有多少、会不会是朝向和户型 不好的“ 特价房” 、购买时需不需要预交购房押金、开发商是否允许公积金贷款？ 促销不能看作普降 中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说， 2 月份北京商品房销售量达到 5800 套，这次 推出的 2300 余套优惠房源不足上月销量一半。数量并不多，不能被看作是房价出现普降的 信号，还是促销的性质。 陈云峰说，此次推出的房源价格确实降了。特别是单价 2

11、万元以上的项目，销售压力 非常大，高端客户不认同，中低端客户买不起，所以此次的降幅最大。位于大兴的理想城， 是五环内唯一的万元以下项目，因为项目达到 150 万平方米，销售压力也非常大。 “我估计四五月份，北京将出现更大的降价潮。” 陈云峰说，购房者是否要出手的最简 单测试办法，就是看想买的楼盘与同地区二手房价格差是否在 10%内。 房价还有降的空间 “这次降没降到底还不好说。 ”中原房地产总经理、业内专家李文杰表示， 21 家开发商 集体让利的意义只是传递了降价的信息，房屋价格还会随着每个月的促销而波动，开发商是 否降价到底，还不好说。 这次集体降价的效果不好预测，但包括万科、远洋这样的行业

12、品牌带头降价，说明了 整个行业的一个态度。他说，最近北京房市出现了难得的热销，可能是政府已经表明不再出 台新政，消费者也不再等待，积压的消费需求集体爆发。不过，消费者可以理性购买，开发 商的让利说明还有降价空间。 43 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 官员慎言各地楼市回暖 房价若大涨会玩残自己 市房管局：短期成交放量，未必代表长期 今年新增用地，将向靠近佛山地域倾斜 广州酝酿政策：土地既可出让也可出租 针对近期楼市是否“ 回暖” 之说，广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波表示， 目前楼市成交量的确有增加，但楼市短期成交放量不代表长期情况，仍需要观察。 黄文波称，的确收到开发商说

13、“ 成交放量” 的消息。他说：“ 从短期数据上看，2 月份广 州市一手住宅成交量为 47 万平方米，与去年同比上升约一倍，但是否回暖仍需长期观察。 ” 现在是否该出手了？黄文波回应：买房无非是自住型和投资型两种，自住型买家应根 据自己的购房能力来定，投资型买家就应该根据房价租金比的数值来判断。黄文波认为，自 住型需求的市民，不必太关注房价涨跌的问题，他建议市民根据自己的月收入计算适合购买 的住房总价。而投资型购房需要关注房价涨跌，“ 因为通过购买房子要变成财产性收入，通 过卖了赚取差价，通过出租赚取租金，这时就要看房价租金比，看看回报率怎么样。” 黄文波还透露，广州市已开始研究广东扶持房地产业

14、发展“ 粤 15 条 ”的落地细则。他特 别指出，不是所有“ 地王 ”都能缓交地价。 “十五条 中提到：对在 2008 年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款 的项目用地，可适当延长缴纳土地出让价款期限。 ”黄文波表示，广州早在前两年推地时， 就已充分考虑到开发企业将遇到资金紧张的困难。一直循规办事又确实出现困难的企业，将 可获得酌情处理，而那些没有按游戏规则办事的开发企业，将无法获得新政策的优惠。 另外，黄表示，在珠三角规划纲要出台后，广佛同城化的速度将加快，今后，广州在 新增建设用地指标上可能会向靠近佛山方向的地域倾斜。而作为今年房地产宏观调控的主要 措施之一，广州将把商业地产作

15、为发展重点。今后广州的投资者如买不起土地可考虑租地。 黄文波透露，广州正在研究制定土地租赁相关政策，而白云机场的一宗土地租赁案件已成为 广州探索土地租赁制度的切入点。 44 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 “以往国有土地都采用出让的形式，其实，国家的土地法中有土地租赁制度，但地方上 还是空白。” 黄文波说。 楼市若再大涨只会玩残自己？ 房地产陷入“ 政策市” ，会否“ 一放就乱 ”，各方说法不一 “粤 15 条” 出台后的首个周末，广州多个楼盘成交明显增加，楼市会否拉开又一波涨升行情？ “政策市” 会否令房地产业陷入“ 一抓就死，一放就乱” 的恶性循环？这两天，记者采访了政府 部门

16、、房地产商和专家学者。 楼价调整不可能短期结束 市国土房管局副局长黄文波认为，短期的数据不能代表长期走势，究竟是不是如开发商 报上来的真有“ 日光盘” ，目前还没有定论。 广州市房地产行业协会、广州房地产学会秘书长许国碧则认为不能盲目乐观，首先全 球经济危机还未过去，房地产也还将面对更大的考验。 其次房地产目前仍处于调整期，调整不可能在短时间内完成。 合富辉煌市场研究部分 析师黎文江认为，一、二月份传统上是售房的淡季，近期楼市回暖，首要原因是政策关系， 很多鼓励买楼的政策累积效应目前逐渐显现。再就是政府对于宏观经济发展方向的把握，使 消费者信心回升。还有开发商方面，它们推出的新盘改良了户型，更

17、多地考虑到性价比，对 刺激消费者买楼起到很大作用。 二次房贷松绑才是真正救市 黎文江分析，新一轮大涨的可能性不是很大，开发商经历了 2007 年的狂涨、2008 年 的低谷后，已有了经验教训，现在楼市刚刚上升，把价格抬高，成交量就会下降，那么就很 难回笼资金。而且目前政府还不算救市，二次房贷还没有松绑，客观上也抑制了房价的上涨。 开发商自己也希望将成交量持续到“ 五一” 旺季，因此短期内价格大涨的机会不大。 省房协理事、专家咨询委员会委员赵卓文认为，回暖的原因主要有两个：一是楼市从 去年开始，市场一直低迷，大量的购买力需要释放。二是政策利好，提升了买家信心。对于 房价问题，有两个总体判断，首先

18、房价是总体向下，有下跌的可能性，政策仅仅是延缓下降 的趋势。其次目前房地产还是以刚性需求为主，政策出台只是令房价暂时反弹，目前投资性 买楼还没有出现。 45 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 潘石屹: 地产大鳄会“ 猝死 “ 楼市回暖说甚是荒诞 上周，上海房地产市场成交量创近 70 周以来最高，于是有乐观人士表示，楼市这波寒 流已经结束，春天开始到来。对此，潘石屹表示，目前言楼市回暖，还为时尚早。 潘石屹告诉记者：“ 最近两个月房地产成交量的确在回升。有人预测这种回暖在 2009 年将经历一个 倒 V 字型 ，但我不这样认为。房地产市场能不能回暖，取决于中国的经济能 不能回暖。 4

19、万亿元的经济刺激计划和十大振兴规划的产生都是为了让中国经济回暖，但这 些措施大部分是增加生产，有些措施可能加剧生产过剩。房地产市场也不例外，大量的保障 性住房挤压了住宅市场的空间。” 他认为，只有国内市场的消费增长才能从根本上解决生产 过剩的问题，而目前就说楼市回暖显然有些乐观过头了。 “我也不赞成政府直接投多少钱去救市。房地产与别的行业不一样，只要政府不压制， 市场上的基本需求是很大的。 ”潘石屹认为，目前的“ 救市 ”事实上是“ 松绑 ”，就是把前些年 附加在房地产市场上的一些限制解除，让房地产市场能够健康发展。 而对于后市以及开发商的前景，潘石屹显得比较谨慎。 “市场上有各种说法：有的人

20、认 为三成的开发商要倒闭；有的人认为一半开发商会倒闭；甚至有的人认为七成的开发商要倒 闭。而我看这一轮房地产市场的洗牌是看企业的资金链条是不是紧张。有一些小企业资金链 条健康，在这一轮洗牌中不会被淘汰掉。相反，有一些大企业，甚至巨无霸企业，因为资金 链紧张，有可能就会在这轮洗牌中受到严重影响，甚至可能马上 猝死 。” 中金公司研究部发布的最新研究报告指出：我国一二线城市房地产成交量 2008 年已经 见底，2009 年将企稳回升；而房价将于今年第四季度见底。预测政府未来将进一步放松房 地产相关政策，建议投资者超配地产股。 中金公司认为，2008 年房地产市场调整幅度在 40%-50%的一二线城

21、市，成交量将在 2009 年企稳回升，而其他城市将滞后一两个季度。 2 月份成交量回升，受到低基数和压抑需 求释放因素影响，因此 3 月份成交量将难以继续大幅度提升，二季度将趋于稳定。而房价将 滞后于成交量见底，2009 年第四季度价格见底，未来价格走势更多体现在结构性调整和区 域性波动。 目前，已建成未售住宅面积按 2008 年平均销售速度需要两个月消化；在建面积按照 2008 年销售面积需要 3.9 年消化；拿到预售证的面积呈逐月下降趋势，需要 10-15 个月消化。 中金预计，房地产市场将回归 2005 年以前的竞争态势，企业差异明显，产品质量好、成本 控制能力强或者拥有大量廉价土地储备

22、的公司将明显受益。 46 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 开发商提价是营销噱头 涨价将终结楼市回暖 近期楼市回暖，置业大军又开始把大把大把的时间花在看楼上。在此背景下，深圳各 大在售楼盘价格却走势各异。在部分开发商调低价格趁暖市迅速出货的同时，也四处可见涨 价楼盘的身影。 那么，传闻涨价的楼盘真的涨了吗？还是只是营销噱头？开发商涨价又是否会影响置 业者的购房决定呢？涨价会成为本轮楼市暖流的终结者吗？ 价格涨得有水分 在两天多的网上调查中，一共有 1446 名读者参与。在我们设置的多个可选答案中，超 过 50%的网友认为，坊间所传闻的“ 许多楼盘涨价” 是“ 假新闻，是开发商的营销噱

23、头” 。 读者“ 卖血上网” 就表示，现在的回暖只能说是回光返照，是阶段性的回暖，深圳楼市 自 2007 年调整后，置业者憋了那么久，中央和地方政府那么多政策支持加上深圳房价也调 整到一定程度 此时有很多置业者出手是很正常的，我们应该理解。“ 但就凭这点刚性需 求的释放，就说楼市回暖了，就有点以偏概全了。” 而在实际调查中，也有不少置业者认为，绝大部分开发商表示要提价都只是营销噱头。 “有些楼盘也就是把优惠取消了，甚至只是优惠幅度减小了一点点，营销人员却一天到晚打 电话来宣称要涨价，忽悠我们赶紧买房。 ”置业者崔女士认为，现在的价格涨是涨了，但没 有市场所吹捧的那么高，价格涨得有水分。 “开发

24、商就是借助政策营造的暖市氛围，利用置业者买涨不买跌的心理，其实是楼市火 爆时期最为常见的营销手段。” 有业内人士指出。 涨价受到业内诟病 作为价格上涨的直接承受者，绝大部分尚未购房的置业者都排斥涨价。读者“2 小时 60 分 ”甚至表示：“ 这年头还在涨价的话，哪有钱买楼啊？开发商自己去住吧！” 而在我们的问 卷调查中，高达 85%的网友表示，“ 不管涨价多少，坚决不买，现在的房子性价比不高。” 除了置业者，不少开发商在接受记者采访时也对目前的涨价行为表示不认可。 “目前楼 市存量大，在建楼盘也不少，预计今年的总供应量将超过 1000 万平 方米。 ”盐田的一位不 愿具名的开发商认为，今年 7

25、、8 月是国际商业银行债券回收的一个时间点，未来经济形势 依然严峻。“ 开发商应该趁现在的好时机，让利促销，这才是自救行为。” 而深圳市社会科学院主任高海燕也表示，目前，政府营造了一个宽松的政策环境，目的 是提高楼市成交量。 “如果成交刚开始上扬，价格马上就跟着反弹，将使政府处于尴尬境地。 ” 高海燕表示，如果涨价势头继续蔓延，将失去消费者的信任，从而再次导致成交停滞。 47 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 经济学家：房价跌 30%不足为怪 下半年买房子 国金证券首席经济学家 金岩石 理财周报记者林坤明 整理 如果今天我们站在月球上看地球，会看到一张严重失衡的资产负债表：资产急剧贬

26、值， 负债逐渐提高。 爆发于美国的次债危机演变成席卷全球的金融危机以来，全球证券化的财富贬值了 50 万亿美元，其中股市蒸发了 32 万亿美元，包括原材料、石油等大宗商品在内的资源储备贬 值了 50%-80%，企业和家庭财富的贬值有许多无法量化，至少贬值 20%-30%。 与此同时，全世界的负债在过去两年内没有减少一分钱，各国政府为了应对危机纷纷 注入流动性。钱从哪里来？无非是通过举债。 全球资产负债表的失衡既是危机爆发的结果，但也给出了解决危机的方向。如何使资 产负债表重新恢复平衡呢？只能是把世界财富再吹起一个大泡泡，并以通货膨胀使负债相对 下降，下降到可承受的水平，使世界恢复平衡。 世界已

27、从生存经济进化到发展经济或成熟经济阶段，财富形态发生了重大变化，通货 膨胀和资产泡沫与我们形影相随。 事实上，现代政府把通货膨胀制造业变成了过去 50 年最大的新兴产业，政府的经济角 色已从亚当 斯密时代的“ 守夜人” 变成了凯恩斯时代的职业人，具有消费者，投资者和货币 发行人的三重功能，兼顾充分就业，适度通胀和金融体系的稳定。而要实现这三大目标，货 币发行的总量必然越来越多。 用中国的 “五行 ”来看今天的财富，土地和劳动等传统实体经济的价值属性是 “金木 ”， 感觉很实在，它们是逐渐升值的，证券化资产的价值属性则属于“ 水火” ，它们会沸腾为泡沫， 也会“ 蒸发” 为“ 尘土” 。所以说投

28、资如赴汤蹈火，因为当今世界越来越多的财富离开“ 金木” 形 态，转变为新财富的“ 水火 ”。 如果说实体经济的财富本源是土地和劳动，虚拟经济的财富本源是预期和交易，那么 今天的财富有多少来自土地和劳动？多少来自交易和预期？对于企业和家庭而言，前者是有 意栽花，后者是无心插柳。 我们回头看过去积累的财富，无论是家庭还是企业，都无法逃脱一个隐形的 “二八定 律” ，80% 来自于资产溢价，只有 20%来自于勤劳致富。天道酬勤、勤俭持家的观念遇到了 挑战，拥有财富的多少，常常取决于能否在资产升值和贬值的周期波动中及时转换。 48 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 过去二十年，中国企业迅速崛

29、起了，从资产溢价的角度看，改革开放使中国企业获得 了转轨溢价，全球化时代格林斯潘吹起的大泡沫又使得中国企业分享了全球化溢价。这两个 巨大的溢价使许多企业的发展脱离了主营利润驱动的轨道，转型为资产溢价驱动的模式，不 少企业的主营业务是账面赚钱，但实际上并不赚钱。 在资产溢价驱动的企业发展模式中，初级班的企业看现金收支表，是在成本/ 收益分析 的基础上追求主营业务利润；中级班的企业看资产负债表，经营重心从利润驱动变成现金流 驱动，而现金流的传统定义变了，人们常说的所谓现金流经常是指资金链，所以“ 不怕没钱 赚，就怕链子断” ；高级班的企业开始经营表外业务，在风险/ 回报分析的基础上追求企业的 融资

30、能力。 如果把主营利润、资产溢价、融资能力这三项分别比喻为企业的一根扁担，两个箩筐， 哪个因素在企业经营中作为扁担，就决定了企业的主营业务风险。扁担一断，企业就会突然 死亡。选择哪个因素当扁担，决定企业不同经营模式。今天，约 80%企业是拿着资产溢价 当扁担，也就是用经营性现金流置换资产，用资产溢价置换融资，再用融资能力和资产溢价 支撑着企业经营。 过去 30 年，全球经历了资产溢价的上升周期，现在突然进入了资产贬值的下降周期。 在金融危机向实体经济转移之时，企业不仅主营业务在萎缩，资产溢价和融资能力也都在下 降，进入了资产贬值的下降通道。企业由于资产泡沫破裂而死亡的状态，有些类似于急性心 肌

31、梗塞引发的“ 骤死症” ，完全不同于传统企业马拉松式的渐进式死亡。 索罗斯说，市场在绝望中落底，在欢乐中升腾，在疯狂中毁灭。政治家和金融家玩的 游戏我们改变不了，我们只能顺势而为。金融危机已经从金融中心华尔街传递到了次中心欧 洲，从虚拟经济传递到了实体经济各行各业，并深刻地影响了每个企业和家庭。但这个资产 大幅度贬值的周期终将结束，我们要耐心等待下一个资产溢价的上升周期，等待全球资产负 债表恢复平衡。 2009 年虽是充满不确定性的一年，但只要度过今年，你就获得了下一个资产溢价上升 周期带来的机会。 金融危机使全球证券化财富蒸发了 50 多万亿美元，但中国只占其中的 2 万亿-3 万亿 美元，

32、所以从相对财富角度看，中国是相对财富迅速成长的国家。 49 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 在全球经济开始复苏的阶段，一定会是中国经济领先复苏。原因主要有四点：一是中 国的金融体系没有崩溃，还有刺激经济的调节空间；其二是原材料和能源价格的暴跌使中国 的成本优势显著上升；其三是在宏观政策调整方向后，市场信心正在恢复；其四是股市房市 已经企稳，主流群体的消费开始恢复。当然，中国经济领先复苏不能脱离全球经济环境的稳 定，也就是说，在美国经济企稳和东欧阴云消散之时，就是中国经济领先复苏之日。 最近的好消息是， 3 月 15 日，美联储主席接受采访表示，美国经济已经没有再度出现 萧条的风险，

33、不会再有大型银行倒闭，如果政府能帮助银行系统恢复信贷投放，当前这场经 济衰退会在年底结束。最近格林斯潘也说，美国经济的复苏，首先要看房价止跌，其次要看 股市反弹为国民经济注入信心，乐观估计是在今年底开始企稳反弹。 如果把房价止跌和股市反弹作为中国经济复苏的信号，从投资人的角度看，预计上半 年的机会将是买股票，下半年的机会将是买房子。现在部分地产商还在负隅顽抗，不原意接 受政府的降价暗示和政策引导。国家 GDP 的增速已经从 12%下降到 8%，股市也从历史高 点一度跌去了 70%，所以房价下跌 20%-30%应该不足为怪。 由于房地产是中国经济的支柱产业，房价筑底放量就可说是中国经济开始复苏的

34、标志。 所以说，当前股市正等待房价下跌，房价不跌到位，股市也不好意思上涨，房价调整到位就 给股市奠定了起跳的踏板，也就释放了复苏的信息。 50 专业地产及商业解决方案整合提供商 名家论市 李嘉诚: 中国经济最先复苏 未来 2-3 年房价乐观 香港长江实业集团主席李嘉诚日表示，在这次全球经济衰退中，中国经济将最快 复苏。内地正面因素将可缓和外围经济对香港的冲击，使香港整体市场保持安定发展。 李嘉诚当日在长江实业及和记黄埔两公司联合业绩发布会上表示，今年全球经济将继 续受到金融及信贷负面效应困扰，经济体系将面对较为艰难的一年。不过，尽管香港经济仍 面对不同的考验，但在内地因素正面影响下，加上国家特

35、别政策支持，香港所受影响得以减 缓，整体市场保持安定发展。 他表示，由于香港与内地经济紧密联系，尤其在“ 个人游” 措施支持下，零售及酒店业 所受影响不大。“ 香港最重要是国家的支持，显而易见的就是 个人游 措施对香港有很大帮 助，除此之外还有其他很多措施，相信只要能够帮助香港、对香港有支持作用的，国家都做 了。” 他认为，中国经济根基深厚，加上中央政府大力投入资金刺激经济及短期内将陆续推 行其他促进内部需求的措施，以及维持左右的国内生产总值增长的决定，中国经济复原 速度将较世界其他国家为快，长远宏观状况将维持良好。 李嘉诚表示，美国目前虽然有很多不利情况，但相信美国复苏不会太迟。他说，美国

36、和欧洲的存货正在减少，这对整个亚洲有利，尤其对内地和香港有利。他相信、月份， 香港、内地出入口都会见好。“ 我希望最好，但准备最坏，但看不出会差到太过分。” 作为香港主要的地产发展商，李嘉诚表示，长远住屋需求及政府行之有效的土地房屋 政策，为物业市场长远平稳发展奠定基石，加上内地维持稳固发展的利好因素支持，集团对 未来两三年地产价格持乐观态度，将把握机会以合理价格购入有潜力的优质土地。 李嘉诚在业绩发布会上，还谈到关于长实出售内地土地储备的报道，他表示，长实从 来没有购入土地后，未经发展就转售的情况，“ 在全国，一个个案也没有。” 年，长实纯利亿港元，同比减少；和黄纯利 亿港元，同比减少。 5

37、1 专业地产及商业解决方案整合提供商 筑城顾问式综 合 服务 第八章、筑城顾问式综合服务 一、商业地产嵌入式综合服务 【营销策略】+ 【企划推广】+ 【销售及招商顾问】+ 【定向招商】 1、设定项目的融投资模型及财务模型。 根据融投资模型及财务模型，设定销售模型 销售定价原则：定价与投资回报的关系/ 定价与远期经营的关系/ 定价与经营管理成本的关 系/ 定价与销售模型的关系/ 定价与开发商开发利润的关系 合约安全条款设计：开发商合约免责设计/ 销售付款条件设计/ 开发商及小业主资金安全条 款设计等 2、寻求清晰的项目商业定位、商业规划及经营方式，在此基础上进行资产包装。 在区域商圈内进行差异化

38、的项目商业定位 结合项目产品结构进行项目的商业规划 清晰的商业运营架构和管理结构设计 项目经营前景和经营方式的整体包装 3、设定商业地产的运作流程及工作推行细则，整合销售和招商过程，形成良好的互动。 制定招商整体的工作策略和工作推进执行方案 设计招商租赁条件并制定相关的招商政策 招商推进过程中阶段性策略制定 （招商期- 一次商装- 二次商装- 整体开业- 运营期） 设计招商合约设计并制定合约管理方案 设计并制定商业运营管理方案 4、项目商业形象的整体包装，及销售和招商的广告策略和广告阶段推广计划及广告表现等 根据招商和销售的工作节奏进行项目整体的广告企宣包装 主要企宣的工作内容为：销售和招商资

39、料的广告设计、项目整体 VI 设计及 CIS 系统导入、 媒体推广建议及平面媒体设计、商业形象及商业导视设计 介入销售及招商流程，进行销售招商的广告培训并即时进行阶段广告策略调整 5、我司作为招商顾问和销售顾问，提升贵方业务人员的专业技能及工作效率，并协助招商 和销售流程按计划扎实推进 招商流程及推进节奏及执行细则制定并进行相关人员整体培训 销售流程及推进节奏及执行细则制定并进行相关人员整体培训 介入阶段性的招商策略制定及销售策略制定及执行培训等 52 专业地产及商业解决方案整合提供商 筑城顾问式综 合 服务 二、住宅地产综合服务 【营销策略】+ 【企划设计】+ 【销售顾问】 1、根据市场背景

40、和项目开发情况，综合制定销售策略。 对项目产品规划进行明确的竞争力分析 综合性市场调研，寻求清晰的市场定位 根据融投资模型及财务模型，设定销售模型 销售定价：销售定价与市场竞争的关系/ 定价与销售模型的关系/ 定价与开发商开发利润的 关系 合约安全条款设计：开发商合约免责设计/ 销售付款条件设计/ 开发商及小业主资金安全条 款设计等 设计促销条件并制定相关的配套政策 制定销售整体的工作策略和工作推进执行方案 （引导期- 预约期-公开期 -持续期-扫尾期） 2、项目形象的整体包装、销售的广告策略、广告阶段推广计划及广告表现等 根据销售的工作节奏进行项目整体的广告企宣包装 主要企宣的工作内容为：展

41、卖空间广告设计、销售资料的广告设计、项目整体 VI 设计及 CIS 系统导入、媒体推广策略及平面媒体设计、PR 及 SP 策划及执行督导等 介入销售流程，进行销售广告培训并即时进行阶段广告策略调整 3、我司作为销售顾问，提升贵方业务人员的专业技能及工作效率，并协助销售流程按计划 扎实推进 销售流程及推进节奏及执行细则制定并进行相关人员整体培训 介入阶段性的销售策略制定及执行培训等 三、广告企划综合服务 PR 及 SP 策划及执行督导 活动主题及方案策划建议（附相关物料及道具准备清单） 进行 PR 及 SP 活动的相关物料、道具创意、撰文与设计（如展板/ 背板、横幅、现场导示 牌、请柬及信封、胸

42、卡、海报、单片等）。 完成 PR 及 SP 活动的收尾工作及效果评估（如期软文报道、活动花絮照片、活动效果评估） 2、媒介执行及督导 根据营销策略，制定分阶段详细的媒介组合及排期计划 配合营销计划所需的相关平面媒介广告设计（创意、撰文、设计等事宜），主要包括大型户 外广告牌、灯箱站亭广告、杂志、报广等。 配合营销计划所需的相关其他媒介广告设计（如广播稿、三维动画等的创意、撰文） 协助进行相关媒介广告的印刷、制作、发布等督导工作 53 专业地产及商业解决方案整合提供商 筑城顾问式综 合 服务 3、销售资料准备 宣传海报、楼书、单片、手提袋、资料光盘等销售道具：创意、撰文、设计等事宜。 名片、大小

43、订单、信封、预约单、销售员资料夹、一次性口杯等：创意、撰文、设计等事 宜 销售人员服装与胸卡建议等； 展卖小礼品及客户答谢礼品等建议，需提供相关 VI 设计 4、展卖空间调整的创意及执行督导( 根据实际需要) 售楼处外部相关形象系统道具的创意、文案、设计调整等事宜： 包括挂旗/ 道旗、横幅、灯箱、户外指示导向牌、停车场指示牌、公司车体 /看楼接待车体 等，还包括工地围板、工地大型户外看板、楼体广告等。 售楼处内部相关形象系统道具的创意、撰文、设计调整等事宜， 室内吊旗、展板、室内灯箱等系统的创意、设计 空间导示及说明系统的创意、撰文、设计。 接待大厅、展示区、办公区指示系统 样板间形象包装及指示系统 5、阶段性项目营销推广提案 根据客户接待统计和分阶段推广效果评估，协助贵司销售部门或销售公司，我方参与阶段 性营销推广提案。提案应对前期工作做全面总结，并对后阶段市场推广做出相应调整。 筑城企业提供 QINGDAO TOWINCITY MANAGEMENT CO.，LTD 筑城远景置业咨询有限公司 整动企业策划有限公司 筑城建筑设计事务所 房商网 地址/ 青岛市香港西路 65 号 1002 室 邮编/266071 电话/ （0532）83873678 网站：WWW. TOWINCITY.COM 54