2009年7月南京房地产市场研究报告_61页_易居研究.doc
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1、目录本月导读3第一篇 背景篇5第一章、政策资讯5一、市政动态5二、市场资讯7第二章、经济环境8第三章、房地产投资11第二篇 市场交易篇13第四章 土地市场13一、本月公告土地分析13二、本月成交土地分析16第五章 商品住宅市场18一、普通商品住宅市场181、供应情况182、销售情况193、供销对比情况204、成交价格情况215、市场结构分析226、项目解析全市商品住宅销售面积楼盘排行榜分析24二 、别墅市场261、供销情况262、价格情况293、别墅分类型情况29第六章、营销媒体32一、营销透析32二、媒体分析36三、典型项目38第七章 产品篇42一、新盘数据分析42二、新盘速览44三、案例分
2、析48第三篇 区域数据篇52一、城中板块52二、城东板块53三、城南板块54四、河西板块55五、仙林板块56六、江宁板块57七、江北板块58八、城北板块59本月导读09年上半年工业乃至整体经济表现为复苏迹象09年上半年GDP基数继续保持增长,涨幅高于国家平均水平。截止09年二季度,全市地区生产总值达到1911.05亿元,按可比价计算,比去年同期增长10.2。1-6月份,全市完成工业总产值3067.10亿元,同比下降7.4%,降幅比元月份收窄16.7个百分点,比一季度收窄5.5个百分点。 详情见P11页商品住宅单月新增供应持续低位,但成交量维持百万水平 7月全市上市面积46.37万平米,环比上月
3、有所上升,但远低于去年同期水平(71.4万平米),市场新增供应持续低位。但市场交易依然活跃,7月成交量为98.46万平米,与上月水平基本相当,接近去年同期水平的三倍。详情见P18页别墅市场新增供应锐减至谷底,但销量却再攀新高7月别墅新增供应套数59套,新增供应面积1.93万平方米,陷入近一年以来的供应谷底,仅有4个项目有少量新房源推出。7月别墅市场共成交房源591套,成交总面积14.25万平方米,环比增长33%,与去年同期相比,则增长2.4倍,创近一年以来的历史最高水平。详情见P26页数字楼市第一篇 背景篇第一章、政策资讯一、市政动态3条高铁将穿越南京南站 4条铁路隧道穿韩府山京沪高速铁路、宁
4、安城际铁路、沪汉蓉城际铁路在进入南京南站前,均要以隧道形式穿越南京韩府山,加上隧道为动车检修维护专用线路,一共4条隧道,将成为国内最大的铁路隧道群。从中铁四局南京铁路项目部了解到,韩府山隧道目前已进程过半,到明年初4条隧道将全部贯通,2月前后具备铺轨条件。20年后新增16条过江通道 新城市规划草案公示经过南京市60多个部门和规划编制研究单位的共同努力,南京城市总体规划修编成果草案(2007年-2030年)昨天在南京市规划建设展览馆向全社会公示,征求社会各界的意见。据介绍,今后,随着南京城市总体规划的完成,南京将在总规的框架下,绘制城市的蓝图。新总规把南京定位为“著名古都,江苏省省会,国家重要的
5、区域中心城市”。在今后20年中,区域协作和城际协调发展成为南京提升城市竞争力和布局城镇体系的主题。为此,南京规划了“2133”的城际交通和“3155”城市交通体系,连接长三角和南京都市圈内城市,城区和城际交通实现无缝接驳。南京市规划局副局长叶斌介绍,对特大城市、中心城市来说,集聚是个规律,不以人的意志为转移。为破解“城市病”,南京这次总规修编开出三剂“药方”:一是多中心、开敞式、轴向组团的城镇布局网,二是轨道交通、高快路组成的交通网,三是利用江河山林和人工绿化构成的生态网。为避免市民就业、因工作与居住场所分离造成的潮汐式交通,南京要求三大副城形成较为完善的城市综合服务功能,服务周边新城、新市镇
6、;新城则是制造业的承载区。南京大学高调“乔迁”仙林 2012年将成主校区南京大学6688名大二大三学生告别浦口,乔迁仙林,成为南大仙林校区的首批“住户”。今年9月份,南大新生将全部住进新校区;今年底,南大很多教师也将搬进学校新盖的职工公寓。大打规划牌 3大新势力抢滩城北楼市滩头据南京网上房地产数据显示,城北上半年商品房累计成交3139套,紧次于浦口、江宁、河西稳居第四。相比于城中等较为成熟的区域,作为一块刚开发不久的处女地,城北的表现还是可圈可点。上半年,城北的良好表现主要得益于政府陆续出台的规划政策,而其房价更是水涨船高,据悉,滨江区江景房近日已突破20000大关,直逼城中房价。城市规划长期
7、以来一直是指引开发商选址建盘的指挥棒及风向标,而绝大部分消费者在面对房产这样大宗消费投资项目上都会考虑政府在这个区域的相关政策。近几年,城北利好消息不断出台,几乎每一个利好的背后后会引爆一片楼盘热潮。受益于地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁以及幕燕风景区和滨江区域的政府规划等利好因素,目前,城北楼市被划分为三大热点区域。玄武湖环湖路即将改造 莫愁湖花三年时间治水从南京市建委获悉,南京即将启动玄武湖公园、莫愁湖公园的环境整治工程,用两到三年时间对玄武湖、莫愁湖公园进行提档升级。经过3年的综合整治,玄武湖生态环境得到不断提升,但从实施效果看,景区形象和品位尚不尽如人意,小景点提升和大环境发
8、展还有差距,管理理念和群众需求仍不相适应。莫愁湖公园水环境整治工程正式启动,计划用3年时间实施莫愁湖水环境整治工程。今年启动一期工程建设,改善水质,在大湖和内河水系之间建设小泵站,定期开启促进河内水系循环,以进一步改善水质。城市总体规划公示 江宁江北仙林各造一新街口南京市城市总体规划修编成果草案向市民公示,从城市总体布局上来说,市民关心的河西、城东、南部新城、江宁、江北、仙林等各大楼市板块未来如何发展?哪个板块会更适宜人居?南京市规划部门组织参编单位就“城市总体区域划分及产业发展”专题答记者问。就前一版规划“一城三区”在实际实施后导致南京交通出现“钟摆、潮汐”、交通压力日渐加大的现状,规划人员
9、表示,新的总规要尝试让江宁、仙林,特别是江北地区“独立”形成自己的中心,最好让这些地区的居民上班、购物、就医、就学“不进主城”。南京主城向南部扩展 由新街口-河西-南站组成南京市规划有关专家透露,南京要做长三角中心城市,将东山、江北、仙林升格为副城。据预测,2020年南京市总人口将达1060万左右,向特大型城市迈进。城市性质是一个城市在全国或地区的政治、经济、文化生活中的地位和作用,代表了城市的个性、特点和发展方向。那么,南京城市的总体布局又是如何呢?南京的城市中心将由“新街口-河西-南站地区”共同组成。在总规中,新街口作为传统的城市中心,未来以商贸商务等综合服务功能为主,商业要提档升级,原则
10、上不在新街口设大超市;河西突出商务文化休闲等功能,加快完善中部服务功能,有序推进南部地区建设;机场-南站地区,结合机场和南站地区土地再开发,重点发展商务商贸流通等服务业。铁道部部长:长三角铁路交通枢纽中心在南京举行的全省铁路工作会议上,铁道部部长刘志军和上海铁路局局长安路生这两位中国铁路界的权威一致认为,随着江苏7大铁路通道的建成,南京将成为长三角地区的铁路交通枢纽中心。随着南京南站、苏州站、无锡站等一大批现代化客运站的建成,以及运营时速350公里的国产化动车组公交化开行,铁路运输将实现与城市城西干道高架拆除 虽遭市民质疑但原方案不变虽然拆除高架桥、改建地下隧道的南京市城西干道改造工程方案遭受
11、了不少质疑,但这个方案还是敲定了。总投资约23.5亿元的城西干道综合改造工程环评报告开始公示。报告称,该“桥改隧”工程将全线拆除既有跨线桥4座、新建3处下穿隧道,改造一处。值得一提的是,结合本次工程建设,城西干道排水系统还将进行改造,对雨水管网、污水管网进行优化布置,彻底实施雨污分流,将避免该区域污水进入外秦淮河,有利于外秦淮河水环境的改善。南京地铁西延过江线和地铁三号线论证通过评审日前,南京地铁三号线、西延过江线过江隧道工程航道影响及技术要求论证研究报告通过长江航道局组织的专家评审,意味着两大地铁新工程向明年开工的目标又迈进了一步。南京地铁西延过江线为连接浦口新市区与主城的重要轨道交通线路。
12、线路从地铁奥体中心站接出,沿乐山路向北,在兴隆大街路口拐向西,并在绿博园正门口的扬子江大道设置绿博园站;接着,地铁以隧道形式穿越夹江在江心洲露出地面,设江心洲站;在已开工建设的纬七路过江公路隧道南侧,地铁将同样以隧道形式穿长江进入江北浦口区。垃圾焚烧发电遭质疑 滨江开发区建垃圾再生厂南京江宁滨江开发区就将有一个这样的垃圾再生资源厂,处理规模更大,还包括一个生态发电厂。原来是一座火力发电厂,但现在因为污染改成生物制电厂。地铁一号线西延过江新增一站 新增松花江路站5月19日,南京地铁西延过江线第一次环评公示,二号线西延变成了一号线西延(原规划从二号线集庆门大街过江改为从一号线奥体站过江)。该线第二
13、次环评公示,线路又有所调整,原来7站变成了8站,增加了松花江路站。据介绍,全线14.402km,均为地下站,投资82.4亿元,计划2010年开工,施工期5年。不过地铁表示,该线试验段有可能年内开工。新街口CBD计划延伸至鼓楼广场 牵涉5大片区拆迁从新街口街道了解到,根据一份新街口核心区发展规划,未来5年,新街口CBD将沿中山路逐渐向北延伸至鼓楼广场,沿途将牵涉到大石桥等5大片区的拆迁改造和建设。根据这份规划,到2012年末,新街口将建成“顶级购物中心”、“区域金融中心”和“高品质商务区”、“休闲文化区”,成为南京最大的总部集聚区。但目前在周边范围内,居安里、大石桥等片区仍存在老旧危房多、环境较
14、差等问题,与新街口窗口地区的形象极不相称。二、市场资讯 江浙收紧二套房贷 或成楼市政策紧缩第一枪市场对于楼市政策走向的担忧并非没有道理:在6个月内完美地走出上升曲线之后,开始有一些令人不安的迹象出现。最先始于杭州,然后是江苏省的南京市,二套房贷政策的收紧正在蔓延。继杭州之后,南京的一些银行也开始收紧二套房贷。现在仍在等待银监局的官方文件下发,现在看来,收紧二套房贷应当是铁板钉钉的事实了,所以近期工作的重点就是将未办完的贷款清账,否则局面将很难收场。历史经验证明:一旦政策风云突变,楼价将成为第一个作出反应的硬指标,开发商的生存状态也将随即发生改变。6月新增贷款1.53万亿 政府货币政策可能将微调
15、中国人民银行调查统计司初步报告,6月金融机构人民币各项贷款较上月新增15304亿元,这是二季度以来月度新增贷款首次超过万亿元。至此,上半年我国新增贷款超过7.3万亿元。数据公布后,分析人士认为,货币信贷的迅猛增长对保增长功不可没,但是也存在诸多风险,对此,未来在保持货币政策总体宽松的同时,要进一步加强对经济金融形势的前瞻性分析,适时适度进行微调。如果说上半年适度宽松货币政策重在“宽”,那么下半年货币政策将重在“适”。南京楼市快速回暖 多家银行悄然收紧二套房贷近日,包括中国银行、工商银行、中信银行、光大银行、上海银行等在宁的支行均已开始收紧二套房贷政策,即开始实施首付四成、利率1.1倍的房贷政策
16、。但也有少数银行仍在等待总行细则的出台,并表示,在实施细则尚未正式出台前,利率或将维持在以往的7.5折8折之间,但四成首付是铁板钉钉的事。数据显示,今年上半年,南京楼市快速回暖,几乎恢复至2007年上半年水平。2009年1-6月份,南京商品住宅共成交43202套,二手房共成交40516套。楼市的疯狂迫使银行加强风险控制,而银监会近日强调严格执行二套房贷政策正是出于这样的考虑。江苏经济增长11.2% 高于全国约4.1个百分点省政府召开新闻发布会通报今年上半年江苏经济运行情况。九大关键数据显示,我省经济呈现出“总体企稳、结构好转、内需上升、预期改善”的格局,回暖向好态势不断发展。最近几年,江苏的G
17、DP一直保持着比全国GDP高3个百分点以上的增速,今年上半年,高了4.1个百分点,可以说,江苏的经济好于预期、好于全国。江宁住宅地块放量供应 近20万平米土地将上市南京市国土部门昨日发布土地出让预告,江宁将有近20万平方米的纯住宅用地放量上市,以缓解近期土地供应紧张的矛盾。近期南京土地市场火热,地价屡创新高,南京市国土局也表示将在下半年加大土地的供应量,江宁地块首当其冲。不过,目前房地产市场的价格节节攀高,增大土地供应量是否能抑制房价的飞涨,还有待市场检验。第二章、经济环境 表2-1:2009年1-6月全市主要经济指标指标单位累计数值同比增长(%)规模以上工业总产值亿元3067.10-7.4全
18、社会固定资产投资亿元1308.6124.6社会消费品零售总额亿元954.6916.9进出口总值(6月份)亿美元28.77-10.7财政收入亿元448.3813.9城市居民人居可支配收入元1369110居民消费价格指数%99.8-109年上半年GDP基数继续保持增长,涨幅高于国家平均水平截止09年二季度,全市地区生产总值达到1911.05亿元,按可比价计算,比去年同期增长10.2。其中,第一产业增加值41.58亿元,增长3.1;第二产业增加值828.23亿元,增长6.5,其中工业711.45亿元,增长5.2;第三产业增加值1041.24亿元,增长14.5。数据来源:南京市统计局2.09年上半年工
19、业乃至整体经济表现为复苏迹象工业生产继续回升。1-6月份,全市工业当月实现工业总产值呈现逐步上升趋势:1元月份完成391.00亿元、2月份完成407.92亿元,3月份完成513.44亿元,4月份完成536.41亿元,5月份又在4月份的基础上大幅上升55.47亿元,实现工业总产值591.88亿元。6月份工业生产总值为688.32亿元。从增幅看,工业总产值当月同比增幅从元月份的-25.2%、2月份的-12.6%,一路回升至三月份的-5.2%、四月份的-2.1%,5月份转而增长0.9%。1-6月份,全市完成工业总产值3067.10亿元,同比下降7.4%,降幅比元月份收窄16.7个百分点,比一季度收窄
20、5.5个百分点。数据来源:南京市统计局3. 外贸出口形势依然不容乐观1-6月份,全市进出口总额为153.22亿美元,同比下降23.5%。其中6月当月为28.77亿美元,下降10.7%。1-6月份,出口总额为82.10亿美元,同比下降27.4%,其中6月当月为15.57亿美元,下降17%;进口总额为71.12亿美元,同比下降18.3%,6月当月为13.20亿美元,下降2%。数据来源:南京市统计局4. 国家政策拉动在投资中的作用开始明显显现国家政策拉动在投资中的作用开始明显显现。16月份,国有及国有控股项目完成投资468359亿元,与去年同期相比,由一季度的下降10.12扭转为同比增长32.6%,
21、高于非国有投资增幅12.1个百分点。数据来源:南京市统计局5. 全市消费品市场继续保持回暖势头6月份,全市消费品市场继续保持回暖势头。当月实现社会消费品零售总额161.23亿元,同比增长16.9%;从限额以上企业的商品类别角度看,大型耐用消费品需求显著回升,家电业和汽车类消费增幅已经触底反弹。家电业扭转下降势头。 数据来源:南京市统计局第三章、房地产投资1、开发投资额16月份,国有及国有控股项目完成投资291.03亿元,与去年同期相比,同比增长13.4%。 数据来源:南京市统计局2、房地产建设指标08年南京全市商品房、商品住宅的施工面积同比增幅与投资增幅相同,呈现高开低走的态势,可见经济危机对
22、房地产行业的影响比较深远。09年1-6月份,由于拉动政策的作用开始显现,商品住宅、房地产投资增幅开始回升。6月份商品房施工面积同比增长11.1%,商品住宅施工面积同比增长为3.4%。 数据来源:南京市统计局09年1-6月商品房、住宅的竣工面积同比也出现负增长。商品房的竣工面积同比下降21.4%,商品住宅竣工面积同比下降25%。 数据来源:南京市统计局第二篇 市场交易篇第四章 土地市场一、本月公告土地分析1、挂牌规模7月,南京市国土局共挂牌3次公告,其中1次为补充公告,共推出8幅地块,挂牌总面积18.83万平米。从分布区域来看,江宁湖熟街道有一块面积相对较大的住宅混合用地出让,使得江宁板块本月土



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- 2009年 南京 房地产市场 研究报告
