2009年9月南京月房地产市场研究报告_63页_易居研究.doc
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1、2009年8月南京市场月报目录本月导读3数字楼市3第一篇 背景篇 5第一章、政策资讯5一、市政动态5二、市场资讯7第二章、经济环境9一、GDP9二、工业增加值9三、进出口10四、固定资产投资10五.社会零售总额11第三章、房地产投资12一、开发投资额12二、房地产建设指标12第二篇 市场交易篇 14第四章 土地市场14一、土地资讯14二、本月公告土地分析14三、本月成交土地分析18四、重点地块分析21第五章 商品住宅市场26一、普通商品住宅市场261、供应情况262、销售情况273、供销对比情况274、成交价格情况285、市场结构分析306、项目解析全市商品住宅销售面积楼盘排行榜分析32二 、
2、别墅市场331、供销情况332、价格情况363、市场结构分析37第六章、营销媒体40一、营销透析40二、媒体分析44第七章 产品篇46一、新盘数据分析46二、产品综述48三、案例分析50第三篇 区域数据篇 54一、城中板块54二、城东板块55三、城南板块56四、河西板块57五、仙林板块58六、江宁板块59七、江北板块60八、城北板块61本月导读政策拉动带来商品住宅施工面积同比增长为2%。随着信贷环境的宽松,投资资金来源较为宽裕,加之区县一批重大项目的开工与建设,支撑全市投资较快增长。1-8月份,全社会固定资产投资累计完成1526.99亿元,同比增长23.1%。09年1-8月份,由于拉动政策的作
3、用开始显现,商品住宅、房地产投资增幅开始回升。8月份商品房施工面积同比增长9.8%,商品住宅施工面积同比增长为2%。-详情见P10页市场将进入买卖双方僵持的博弈期9月供应量继续放大,市场交易活跃程度有所降低,从百万级水平下滑到80万层级;但仍然要看到,全市市场存量呈现下滑的趋势,同期房价已达历史最高点。虽然国庆过后,南京出台收缩公积金的政策,房地产全面进入调整期尚需时日,市场将进入买卖双方僵持的博弈期。 详情见P27页 别墅市场向好势头依然强劲,市场销量累计同比增长1.5倍 9月,全市别墅新增供应面积4.14万平方米,但同比与环比均出现大幅下降的趋势,同时,市场销量继续保持高位,自此,别墅市场
4、月成交量已连续5个月保持在10万平米以上。随着众多新项目开始在9月宣传造势, 10月别墅市场将又可能展现出与普通住宅呈现迥然不同的市场表现。 详情见P34页数字楼市第一篇 背景篇第一章、政策资讯一、市政动态 “十一”前 南京城建工程已启动276项 “十一”临近,经初步统计,我市前三季度城市建设累计完成投资372亿元,占原438亿元计划总投资的85%。根据年初签订的目标责任状,今年全市共有城建目标293个,目前已启动实施276个,占总数的94.2%,比去年同期高出4.6个百分点。天印大道改造工程启动 其间实行半幅封闭施工从江宁区建设局了解到,天印大道(文靖路金箔路)全面改造已经启动,其间实行半幅
5、封闭施工,预计12月底结束。天印大道(文靖路金箔路)是东山老城区的一条主干道,南接金箔路,北接文靖路,此次道路改造段全长约804米,由于该路段交通压力较大,目前道路出现多处破损和纵向裂缝。为了提高路面的服务功能,江宁区建设局将对该路段进行改造,主要为实施路基处理,铺设沥青混凝土,实行雨、污分流,人行道铺装等改造。工程已于9月16日全面启动,工程完成后,将更加方便该路段车辆及行人通行,使城市基础配套设施更加完善。江宁织造府最快年底开门迎客经过紧密的内部装修后,最快今年年底,南京斥资超过7亿复建的江宁织造府,将正式开馆。这一国内外关注的重大项目,刚好紧邻总统府和南京知名的1912酒吧一条街,尚未正
6、式“面世”,已引来众人瞩目。目前展现在外的景象,呈现古典与现代相结合的风格,内部还在加紧施工装修,记者获悉,复建的新馆北面与西面将蒙以金属网,待正式对公众开馆后,打上灯光,金属网便如一幅云锦饰面。南京河西南部开建“生态城” 预计用5年时间18日举行的“南京生态城区建设高层论坛”获悉,该市将用5年时间把河西南部建成高绿化覆盖率和超低能耗的“生态城”。河西南部城区范围从奥体至秦淮新河,面积15平方公里。南京市副市长陆冰介绍,这一地区居住用地的绿化覆盖率不低于50%,人均绿化面积将达20平方米,新建建筑将符合65%的节能目标。芦席营路北延月底开通 拟采双向通行缓解堵情从相关部门获悉,芦席营北延道路(
7、现暂命名为江西路,下简称为江西路)将在本月底开通,路面拟设置为双向通行,中央设置隔离栏。南京市多部门对该路的即将开通表示了乐观的态度,“将使中央门长途汽车站的大巴完成右进右出的效果”,昔日中央门地区的堵点特别是建宁路玉桥路口的堵情有望获得缓解。综合实力排行榜出炉 江宁开发区排名全国第二“2009年大陆地区投资环境与风险调查”是台湾“电电公会”连续第九年制作的大陆投资风险调查,他们根据城市、开发区的竞争力、投资环境力、投资风险度和台商推荐度四大指针,评定出国内近百个城市、开发区的综合实力排名。近年来,江宁开发区在台商心目中的地位逐年攀升:2007年排名第四、2008年排名第三、今年则升至第二。今
8、年综合实力排名第一的是昆山,第三是苏州工业园。苏CPI8月同比降1.2% 连续第七个月出现负增长国家统计局江苏调查总队11日发布的最新数据显示,8月份,江苏居民消费价格总指数(CPI)同比下跌1.2%,虽连续第7个月负增长,但同比跌幅较上月收窄0.8个百分点。从环比看,上涨0.9%,已连续第二个月回升,其中7月上涨0.1%,8月上涨0.9%。和同日国家统计局发布的全国数据相比,江苏CPI同比跌幅持平,但环比多涨了0.4个百分点。绕越高速东南段将建成 主城扩大500平方公里明年,南京绕越高速东南段即将建成通车,绕越东北段也即将开工建设。使主城面积扩大500平方公里,带动沿线商业地产开发。“绕越高
9、速公路东南段通车后,南京主城发展区域面积将至少增加500平方公里,增加的面积主要集中在江宁区,将为江宁区乃至全市经济发展拓展巨大的空间。”市交通集团总经理曹路宝说。二、市场资讯 南京地铁一号线南延线 明年1月轨通 5月通车从地铁工程建设指挥部获悉,南京地铁新线建设已经进入大规模铺轨阶段。南京地铁二号线、二号线东延线、一号线南延线铺轨工作已全面展开,其中地铁一号线南延线将于明年1月份完成轨道铺设。被黜地王重现江湖 华光九龙湖退地又挂牌南京市国土局发出第17号土地出让公告,推出两块住宅用地:江宁区内环路以南的G64地块、江宁区天印大道以西(中低价商品房)的G65地块以及一块办公用地:位于江宁区竹山
10、路以东的G66地块。新推的这3幅地块中,编号为NO.2009G64的二类居住用地格外引人注意这块出让面积为24025平米的G64地块,正是07年底,华光地产经过17轮争夺,以2.02亿摘得的九龙湖地王之一。这块昔日的地王将重出江湖,是否将再卷狂澜?记者在南京市国土局出让公告上看到,G46地块挂牌出让起始价为7900元,出让楼面价1644元/平米。三汊河老地王两年后将出嫁 将建高档住宅区南京市交通集团和万科、顺源、垠坤等五家开发企业签订合作协议,这六家企业将在土地运作、房地产开发等多方面进行合作。其中,市交通集团旗下沉睡了两年多的三汊河老地王,也将以合作开发的形式再次“出嫁”。水、气、公交将定期
11、监审成本 保护消费者权益为了提高政府价格决策的科学性,健全经营者成本约束机制,保护消费者的合法权益,昨天,市物价局制定发布南京市物价局定期成本监审工作规定,从11月1日起执行。按照规定,物价部门将从11月起对政府定价、政府指导价的自来水、污水处理费、瓶装民用液化气、地铁票价、公交票价、园林景点、物业管理、幼儿园、民办中小学等41家企事业单位、15项关系国计民生的商品和服务的定价成本实施长期跟踪,分年度定期进行成本监审。市物价局有关人士解释,此举是为了及时掌握经营者成本变化情况,逐步确定相关商品和服务的社会平均成本,为政府科学制定价格提供重要依据。秦淮两岸城南河西江宁房源紧俏 价位节节攀高今年以
12、来,城南、河西和江宁的成交量一路上扬,价格普遍达到了历史的最高值。仁恒江湾城深夜抢房,开盘3天销售10亿;万科金色里程“千呼万唤始出来”,近期开盘300多套房一天售罄;江宁三山-百家湖板块中百家湖国际花园“五一”热销逾百套、怡湖华庭开盘当日销售136套。在销量攀升的同时,房价也是节节攀高,河西楼盘售价全面破万仍然供不应求、部分豪宅更是接近2万单价,江宁众多楼盘价格也是“七上八下”,更有景观房挂出了1.6万/的高价,城南的许多项目也都是“万字当头”。华润进宁意料之中 央企逐鹿将带来楼市华丽转身?9月8日,保利15.92亿拿下金沙江地王,创今年河西单幅地块总价最高记录。不到一个月的时间,这个记录就
13、被再次被刷新。25日下午,华润以22.2亿拿下金地名京旁所街7号G46地块。亲眼目睹了河西新地王的诞生,在场观众无不感叹央企拿地的豪气,G46地块起拍刚开始不过3轮,地价就直冲14亿,随后加价更是一亿一亿的往上加。尽管保利代表在拍地前表示,我们不是来炒地王的。但最后的争夺还是在保利和华润之间展开,超过20亿后,本土房企就基本上悄无声息了。华润置地近期动作:2009年4月9日,合肥长江东大街E0905地块经过51轮激烈叫价后,最终华润置地以330.5 万元/亩的价格成功竞得该宗地块。成交总额达到了2.29亿元,成为09年以来土地交易单 宗地块的新高。2009年6月17日,华润集团以挂牌的方式获得
14、位于江苏省常州市天宁区的常化厂地块。2009年8月27日,华润置地35.22亿天价拍下上海嘉定区两幅地块。第二章、经济环境 表2-1:2009年1-8月全市主要经济指标指标单位累计数值同比增长(%)规模以上工业总产值亿元4196.20-6.3全社会固定资产投资亿元1737.9323.1社会消费品零售总额亿元1271.2017.2进出口总值亿美元214.75-22.5财政收入亿元585.6517.6城市居民人居可支配收入元17569.710.2居民消费价格指数%99.6数据来源:南京市统计局一、GDP基数继续保持增长,涨幅高于国家平均水平截止09年二季度,全市地区生产总值达到1911.05亿元,
15、按可比价计算,比去年同期增长10.2。其中,第一产业增加值41.58亿元,增长3.1;第二产业增加值828.23亿元,增长6.5,其中工业711.45亿元,增长5.2;第三产业增加值1041.24亿元,增长14.5。 图2- 1:南京市GDP历年继今年二个季度增长速度走势图数据来源:南京市统计局二、工业不断企稳回升的趋势基本确立1-8月份,全市规模以上工业实现总产值4196.20亿元,同比下降6.3%,降幅由今年一季度下降14.0%、上半年下降7.4%到1-8月下降6.3%,降幅一路收窄。8月份当月完成总产值579.26亿元,同比仅下降0.1%,环比增长5.8%。全市工业生产自开年以来不断企稳
16、回升的趋势基本确立。 图2-2:南京市工业增加值及增幅走势图 数据来源:南京市统计局三、外贸出口形势依然不容乐观1-8月份,全市进出口总额为116.56亿美元,同比下降27%,其中8月当月为16.66亿美元,下降28.2%,较之6月(-10.7%)降幅有所扩大。1-8月份,出口总额为98.19亿美元,同比下降16.3%;其中,8月份出口为12.45亿美元,下降18.2%,降幅高于累计幅度。 图2- 3:南京对外贸易增长情况走势图数据来源:南京市统计局四、固定资产投资稳步增长1-8月份,全社会固定资产投资1737.93亿元,同比增长23.1%。从产业划分看,第二产业完成投资830.46亿元,增长
17、20.7%,其中,工业投资完成821.75亿元,同比增长20.5%。第三产业完成投资898.63亿元,增长26.1%,其中房地产开发投资增幅自一季度同比实现增长3.2%后,1-8月已完成387.78亿元,同比增长13.1%,高于1-7月增幅1.9个百分点。 图2-4:南京市固定资产投资增幅走势图数据来源:南京市统计局五. 全市消费品市场继续保持回暖势头1-8月,全社会消费品零售总额稳步增长,共实现零售总额1271.20亿元,同比增长17.2%。累计增幅逐月攀升,由一季度的16.3%、上半年的16.9%升至1-8月的17.2%。图2-4:南京市固定资产投资增幅走势图 数据来源:南京市统计局批零业
18、保持主导地位,住宿餐饮业发展快于批发零售业。1-8月份,批发零售业实现社会消费品零售额1104.02亿元,同比增长16.8%,占全市零售额比重86.9%;住宿餐饮业实现社会消费品零售额148.98亿元,增长19.0%,增幅高于全市1.8个百分点。第三章、房地产投资一、开发投资额随着信贷环境的宽松,投资资金来源较为宽裕,加之区县一批重大项目的开工与建设,支撑全市投资较快增长。1-8月份,全社会固定资产投资累计完成1526.99亿元,同比增长23.1%。 图3- 1:南京市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图 数据来源:南京市统计局二、房地产建设指标08年南京全市商品房、商品住宅的施工面积同比增
19、幅与投资增幅相同,呈现高开低走的态势,可见经济危机对房地产行业的影响比较深远。09年1-8月份,由于拉动政策的作用开始显现,商品住宅、房地产投资增幅开始回升。8月份商品房施工面积同比增长9.8%,商品住宅施工面积同比增长为2%。 图3-2:南京市商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势图 数据来源:南京市统计局09年1-8月商品房、住宅的竣工面积同比也出现负增长。商品房的竣工面积同比增长18.4%,商品住宅竣工面积同比增长19.7%。 图3- 3:南京市商品房竣工面积同比增幅走势图 数据来源:南京市统计局第二篇 市场交易篇第四章 土地市场一、土地资讯2009年8月,南京市无重要土地资讯发布
20、二、本月公告土地分析据本机构统计,截止到2009年9月30日,南京市国土局共挂牌3次公告,共推出17幅地块,挂牌总面积139.24万平米,环比上月增长1.52倍,土地供应规模进一步放大,挂牌土地总金额为12.73亿元。1、地块供应走势分析 图4-1:南京市土地市场供应走势数据来源:南京市国土资源局,易居整理从土地供应走势图上可以看出,2009年三季度土地供应开始明显放量,土地出让量的放大不仅表现上供应幅数的增加,同时,土地供应面积也急剧放大, 大幅的“巨无霸”地块开始重现市场,2、供应结构分析从区域分布来看,继河西板块后,江北与江宁板块成为新的供地热点区域。本月江北板块共挂牌9幅土地,供应总面
21、积73.91万平方米,占供应总量的一半以上。其中7幅来自浦口区域, 6幅位于珠江镇片区的地块均打起了“过江隧道”的招牌,随着交通利好的变现以及自身生活配套的完善,珠江镇地块的价值将会有明显的突破。本月江宁板块共有5幅土地挂牌,其中位于开发区双龙大道以西的NO.2009G47地块引人关注。为九龙湖片区再添7.5万平方米商品住宅。江宁滨江开发区本月有3幅地块供应,但由于出让价格相对较低,片区发展相对滞后,市场关注度较低。此外,横溪街道1幅地块出让面积达11万平方米,容积率也仅为0.71,未来将有可能打造成居住与休闲度假兼具的综合项目。 本月城东、城南、河西虽然均只有1幅地块供应,但由于地块所处位置



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- 2009年 南京 房地产市场 研究报告
