2009年9月南京月房地产市场研究报告_63页_易居研究.doc

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1、2009年8月南京市场月报目录本月导读3数字楼市3第一篇 背景篇 5第一章、政策资讯5一、市政动态5二、市场资讯7第二章、经济环境9一、GDP9二、工业增加值9三、进出口10四、固定资产投资10五.社会零售总额11第三章、房地产投资12一、开发投资额12二、房地产建设指标12第二篇 市场交易篇 14第四章 土地市场14一、土地资讯14二、本月公告土地分析14三、本月成交土地分析18四、重点地块分析21第五章 商品住宅市场26一、普通商品住宅市场261、供应情况262、销售情况273、供销对比情况274、成交价格情况285、市场结构分析306、项目解析全市商品住宅销售面积楼盘排行榜分析32二 、

2、别墅市场331、供销情况332、价格情况363、市场结构分析37第六章、营销媒体40一、营销透析40二、媒体分析44第七章 产品篇46一、新盘数据分析46二、产品综述48三、案例分析50第三篇 区域数据篇 54一、城中板块54二、城东板块55三、城南板块56四、河西板块57五、仙林板块58六、江宁板块59七、江北板块60八、城北板块61本月导读政策拉动带来商品住宅施工面积同比增长为2%。随着信贷环境的宽松，投资资金来源较为宽裕，加之区县一批重大项目的开工与建设，支撑全市投资较快增长。1-8月份，全社会固定资产投资累计完成1526.99亿元，同比增长23.1%。09年1-8月份，由于拉动政策的作

3、用开始显现，商品住宅、房地产投资增幅开始回升。8月份商品房施工面积同比增长9.8%，商品住宅施工面积同比增长为2%。-详情见P10页市场将进入买卖双方僵持的博弈期9月供应量继续放大，市场交易活跃程度有所降低，从百万级水平下滑到80万层级；但仍然要看到，全市市场存量呈现下滑的趋势，同期房价已达历史最高点。虽然国庆过后，南京出台收缩公积金的政策，房地产全面进入调整期尚需时日，市场将进入买卖双方僵持的博弈期。 详情见P27页 别墅市场向好势头依然强劲，市场销量累计同比增长1.5倍 9月，全市别墅新增供应面积4.14万平方米，但同比与环比均出现大幅下降的趋势，同时，市场销量继续保持高位，自此，别墅市场

4、月成交量已连续5个月保持在10万平米以上。随着众多新项目开始在9月宣传造势， 10月别墅市场将又可能展现出与普通住宅呈现迥然不同的市场表现。 详情见P34页数字楼市第一篇 背景篇第一章、政策资讯一、市政动态 “十一”前 南京城建工程已启动276项 “十一”临近,经初步统计,我市前三季度城市建设累计完成投资372亿元,占原438亿元计划总投资的85%。根据年初签订的目标责任状,今年全市共有城建目标293个,目前已启动实施276个,占总数的94.2%,比去年同期高出4.6个百分点。天印大道改造工程启动 其间实行半幅封闭施工从江宁区建设局了解到,天印大道(文靖路金箔路)全面改造已经启动,其间实行半幅

5、封闭施工,预计12月底结束。天印大道(文靖路金箔路)是东山老城区的一条主干道,南接金箔路,北接文靖路,此次道路改造段全长约804米,由于该路段交通压力较大,目前道路出现多处破损和纵向裂缝。为了提高路面的服务功能,江宁区建设局将对该路段进行改造,主要为实施路基处理,铺设沥青混凝土,实行雨、污分流,人行道铺装等改造。工程已于9月16日全面启动,工程完成后,将更加方便该路段车辆及行人通行,使城市基础配套设施更加完善。江宁织造府最快年底开门迎客经过紧密的内部装修后,最快今年年底,南京斥资超过7亿复建的江宁织造府,将正式开馆。这一国内外关注的重大项目,刚好紧邻总统府和南京知名的1912酒吧一条街,尚未正

6、式“面世”,已引来众人瞩目。目前展现在外的景象,呈现古典与现代相结合的风格,内部还在加紧施工装修,记者获悉,复建的新馆北面与西面将蒙以金属网,待正式对公众开馆后,打上灯光,金属网便如一幅云锦饰面。南京河西南部开建“生态城” 预计用5年时间18日举行的“南京生态城区建设高层论坛”获悉,该市将用5年时间把河西南部建成高绿化覆盖率和超低能耗的“生态城”。河西南部城区范围从奥体至秦淮新河,面积15平方公里。南京市副市长陆冰介绍,这一地区居住用地的绿化覆盖率不低于50%,人均绿化面积将达20平方米,新建建筑将符合65%的节能目标。芦席营路北延月底开通 拟采双向通行缓解堵情从相关部门获悉,芦席营北延道路(

7、现暂命名为江西路,下简称为江西路)将在本月底开通,路面拟设置为双向通行,中央设置隔离栏。南京市多部门对该路的即将开通表示了乐观的态度,“将使中央门长途汽车站的大巴完成右进右出的效果”,昔日中央门地区的堵点特别是建宁路玉桥路口的堵情有望获得缓解。综合实力排行榜出炉 江宁开发区排名全国第二“2009年大陆地区投资环境与风险调查”是台湾“电电公会”连续第九年制作的大陆投资风险调查,他们根据城市、开发区的竞争力、投资环境力、投资风险度和台商推荐度四大指针,评定出国内近百个城市、开发区的综合实力排名。近年来,江宁开发区在台商心目中的地位逐年攀升:2007年排名第四、2008年排名第三、今年则升至第二。今

8、年综合实力排名第一的是昆山,第三是苏州工业园。苏CPI8月同比降1.2% 连续第七个月出现负增长国家统计局江苏调查总队11日发布的最新数据显示,8月份,江苏居民消费价格总指数(CPI)同比下跌1.2%,虽连续第7个月负增长,但同比跌幅较上月收窄0.8个百分点。从环比看,上涨0.9%,已连续第二个月回升,其中7月上涨0.1%,8月上涨0.9%。和同日国家统计局发布的全国数据相比,江苏CPI同比跌幅持平,但环比多涨了0.4个百分点。绕越高速东南段将建成 主城扩大500平方公里明年,南京绕越高速东南段即将建成通车,绕越东北段也即将开工建设。使主城面积扩大500平方公里,带动沿线商业地产开发。“绕越高

9、速公路东南段通车后,南京主城发展区域面积将至少增加500平方公里,增加的面积主要集中在江宁区,将为江宁区乃至全市经济发展拓展巨大的空间。”市交通集团总经理曹路宝说。二、市场资讯 南京地铁一号线南延线 明年1月轨通 5月通车从地铁工程建设指挥部获悉,南京地铁新线建设已经进入大规模铺轨阶段。南京地铁二号线、二号线东延线、一号线南延线铺轨工作已全面展开,其中地铁一号线南延线将于明年1月份完成轨道铺设。被黜地王重现江湖 华光九龙湖退地又挂牌南京市国土局发出第17号土地出让公告，推出两块住宅用地：江宁区内环路以南的G64地块、江宁区天印大道以西（中低价商品房）的G65地块以及一块办公用地：位于江宁区竹山

10、路以东的G66地块。新推的这3幅地块中，编号为NO.2009G64的二类居住用地格外引人注意这块出让面积为24025平米的G64地块，正是07年底，华光地产经过17轮争夺，以2.02亿摘得的九龙湖地王之一。这块昔日的地王将重出江湖，是否将再卷狂澜？记者在南京市国土局出让公告上看到，G46地块挂牌出让起始价为7900元，出让楼面价1644元/平米。三汊河老地王两年后将出嫁 将建高档住宅区南京市交通集团和万科、顺源、垠坤等五家开发企业签订合作协议,这六家企业将在土地运作、房地产开发等多方面进行合作。其中,市交通集团旗下沉睡了两年多的三汊河老地王,也将以合作开发的形式再次“出嫁”。水、气、公交将定期

11、监审成本 保护消费者权益为了提高政府价格决策的科学性,健全经营者成本约束机制,保护消费者的合法权益,昨天,市物价局制定发布南京市物价局定期成本监审工作规定,从11月1日起执行。按照规定,物价部门将从11月起对政府定价、政府指导价的自来水、污水处理费、瓶装民用液化气、地铁票价、公交票价、园林景点、物业管理、幼儿园、民办中小学等41家企事业单位、15项关系国计民生的商品和服务的定价成本实施长期跟踪,分年度定期进行成本监审。市物价局有关人士解释,此举是为了及时掌握经营者成本变化情况,逐步确定相关商品和服务的社会平均成本,为政府科学制定价格提供重要依据。秦淮两岸城南河西江宁房源紧俏 价位节节攀高今年以

12、来,城南、河西和江宁的成交量一路上扬,价格普遍达到了历史的最高值。仁恒江湾城深夜抢房,开盘3天销售10亿;万科金色里程“千呼万唤始出来”,近期开盘300多套房一天售罄;江宁三山-百家湖板块中百家湖国际花园“五一”热销逾百套、怡湖华庭开盘当日销售136套。在销量攀升的同时,房价也是节节攀高,河西楼盘售价全面破万仍然供不应求、部分豪宅更是接近2万单价,江宁众多楼盘价格也是“七上八下”,更有景观房挂出了1.6万/的高价,城南的许多项目也都是“万字当头”。华润进宁意料之中 央企逐鹿将带来楼市华丽转身？9月8日，保利15.92亿拿下金沙江地王，创今年河西单幅地块总价最高记录。不到一个月的时间，这个记录就

13、被再次被刷新。25日下午，华润以22.2亿拿下金地名京旁所街7号G46地块。亲眼目睹了河西新地王的诞生，在场观众无不感叹央企拿地的豪气，G46地块起拍刚开始不过3轮，地价就直冲14亿，随后加价更是一亿一亿的往上加。尽管保利代表在拍地前表示，我们不是来炒地王的。但最后的争夺还是在保利和华润之间展开，超过20亿后，本土房企就基本上悄无声息了。华润置地近期动作：2009年4月9日，合肥长江东大街E0905地块经过51轮激烈叫价后，最终华润置地以330.5 万元/亩的价格成功竞得该宗地块。成交总额达到了2.29亿元，成为09年以来土地交易单 宗地块的新高。2009年6月17日，华润集团以挂牌的方式获得

14、位于江苏省常州市天宁区的常化厂地块。2009年8月27日，华润置地35.22亿天价拍下上海嘉定区两幅地块。第二章、经济环境 表2-1：2009年1-8月全市主要经济指标指标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值亿元4196.20-6.3全社会固定资产投资亿元1737.9323.1社会消费品零售总额亿元1271.2017.2进出口总值亿美元214.75-22.5财政收入亿元585.6517.6城市居民人居可支配收入元17569.710.2居民消费价格指数%99.6数据来源：南京市统计局一、GDP基数继续保持增长，涨幅高于国家平均水平截止09年二季度，全市地区生产总值达到1911.05亿元，

15、按可比价计算，比去年同期增长10.2。其中，第一产业增加值41.58亿元，增长3.1；第二产业增加值828.23亿元，增长6.5，其中工业711.45亿元，增长5.2；第三产业增加值1041.24亿元，增长14.5。 图2- 1：南京市GDP历年继今年二个季度增长速度走势图数据来源：南京市统计局二、工业不断企稳回升的趋势基本确立1-8月份，全市规模以上工业实现总产值4196.20亿元，同比下降6.3%，降幅由今年一季度下降14.0%、上半年下降7.4%到1-8月下降6.3%，降幅一路收窄。8月份当月完成总产值579.26亿元，同比仅下降0.1%，环比增长5.8%。全市工业生产自开年以来不断企稳

16、回升的趋势基本确立。 图2-2：南京市工业增加值及增幅走势图 数据来源：南京市统计局三、外贸出口形势依然不容乐观1-8月份，全市进出口总额为116.56亿美元，同比下降27%，其中8月当月为16.66亿美元，下降28.2%，较之6月（-10.7%）降幅有所扩大。1-8月份，出口总额为98.19亿美元，同比下降16.3%；其中，8月份出口为12.45亿美元，下降18.2%，降幅高于累计幅度。 图2- 3：南京对外贸易增长情况走势图数据来源：南京市统计局四、固定资产投资稳步增长1-8月份，全社会固定资产投资1737.93亿元，同比增长23.1%。从产业划分看，第二产业完成投资830.46亿元，增长

17、20.7%，其中，工业投资完成821.75亿元，同比增长20.5%。第三产业完成投资898.63亿元，增长26.1%，其中房地产开发投资增幅自一季度同比实现增长3.2%后，1-8月已完成387.78亿元，同比增长13.1%，高于1-7月增幅1.9个百分点。 图2-4：南京市固定资产投资增幅走势图数据来源：南京市统计局五. 全市消费品市场继续保持回暖势头1-8月，全社会消费品零售总额稳步增长，共实现零售总额1271.20亿元，同比增长17.2%。累计增幅逐月攀升，由一季度的16.3%、上半年的16.9%升至1-8月的17.2%。图2-4：南京市固定资产投资增幅走势图 数据来源：南京市统计局批零业

18、保持主导地位，住宿餐饮业发展快于批发零售业。1-8月份，批发零售业实现社会消费品零售额1104.02亿元，同比增长16.8%，占全市零售额比重86.9%；住宿餐饮业实现社会消费品零售额148.98亿元，增长19.0%，增幅高于全市1.8个百分点。第三章、房地产投资一、开发投资额随着信贷环境的宽松，投资资金来源较为宽裕，加之区县一批重大项目的开工与建设，支撑全市投资较快增长。1-8月份，全社会固定资产投资累计完成1526.99亿元，同比增长23.1%。 图3- 1：南京市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图 数据来源：南京市统计局二、房地产建设指标08年南京全市商品房、商品住宅的施工面积同比增

19、幅与投资增幅相同，呈现高开低走的态势，可见经济危机对房地产行业的影响比较深远。09年1-8月份，由于拉动政策的作用开始显现，商品住宅、房地产投资增幅开始回升。8月份商品房施工面积同比增长9.8%，商品住宅施工面积同比增长为2%。 图3-2：南京市商品房及住宅累计新开工、施工面积同比增幅走势图 数据来源：南京市统计局09年1-8月商品房、住宅的竣工面积同比也出现负增长。商品房的竣工面积同比增长18.4%，商品住宅竣工面积同比增长19.7%。 图3- 3：南京市商品房竣工面积同比增幅走势图 数据来源：南京市统计局第二篇 市场交易篇第四章 土地市场一、土地资讯2009年8月，南京市无重要土地资讯发布

20、二、本月公告土地分析据本机构统计，截止到2009年9月30日，南京市国土局共挂牌3次公告，共推出17幅地块，挂牌总面积139.24万平米，环比上月增长1.52倍，土地供应规模进一步放大，挂牌土地总金额为12.73亿元。1、地块供应走势分析 图4-1：南京市土地市场供应走势数据来源：南京市国土资源局，易居整理从土地供应走势图上可以看出，2009年三季度土地供应开始明显放量，土地出让量的放大不仅表现上供应幅数的增加，同时，土地供应面积也急剧放大， 大幅的“巨无霸”地块开始重现市场，2、供应结构分析从区域分布来看，继河西板块后，江北与江宁板块成为新的供地热点区域。本月江北板块共挂牌9幅土地，供应总面

21、积73.91万平方米，占供应总量的一半以上。其中7幅来自浦口区域， 6幅位于珠江镇片区的地块均打起了“过江隧道”的招牌，随着交通利好的变现以及自身生活配套的完善，珠江镇地块的价值将会有明显的突破。本月江宁板块共有5幅土地挂牌，其中位于开发区双龙大道以西的NO.2009G47地块引人关注。为九龙湖片区再添7.5万平方米商品住宅。江宁滨江开发区本月有3幅地块供应，但由于出让价格相对较低，片区发展相对滞后，市场关注度较低。此外，横溪街道1幅地块出让面积达11万平方米，容积率也仅为0.71，未来将有可能打造成居住与休闲度假兼具的综合项目。 本月城东、城南、河西虽然均只有1幅地块供应，但由于地块所处位置

22、较好，由于主城区土地的稀缺性而备受市场关注。 表4-1 ：南京9月土地各区域供应情况板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(宗)占比（%）城东21.4415.4015.88城南12.929.2815.88河西4.132.9715.88江宁26.8519.28529.41江北73.9153.08952.94合计139.2510017100数据来源：南京市国土资源局，易居整理 图4-2：南京市9月土地供应区域结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理从用地性质来看，本月挂牌土地以二类居住用地为主，供挂牌10幅地块，占挂牌总面积的66%，其中商品住宅供应的主力区域江北与江宁板块各供应4幅，河西与城北

23、分别供应1幅。此外，本月商住混合用地共挂牌3幅，分别来自于江北、江宁与城南板块，3幅商业混合用地与1幅商办用地则全部来自于江北区域，。 图4-3：南京市9月土地供应用途结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理 从单幅地块的大小来看，本月供应底快集中于1-5万平方米之间，共有8幅地块供应，此外，10万平方米以上的地块有所增加，共上市5幅，除江北2幅外，城南、城东与江宁各1幅，出让底价均不高，存在一定的竞价空间。 图4-4：南京市9月土地供应规模结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理 附：9月南京市挂牌土地一览表地块号位置地块界址占地面积（）规划用地性质容积率起始价（万元）NO.2009G47江

24、宁开发区双龙大道以西东至双龙大道；西至殷巷西街；北至现状；南至吉印大道。43867.3二类居住用地1.714800NO.2009G48江宁区横溪街道甘村长库东至现状；西至现状；北至现状；南至汤铜公路。113135.8其中A：94072.3；B：13573.1；C：5490.4A：二类居住；B：商业混合、酒店式公寓；C：服务业、旅馆业用地A0.71 B0.45 C0.4510000NO.2009G49六合葛塘葛关路以南、南京化学工业公司以北东至葛关路；西至南京化学工业（集团）公司；北至葛关路；南至南京化学工业（集团）公司9013.7二类居住用地3.52375NO.2009G50六合区葛塘新城东至

25、扬村一路；西至宁六公路；北至现状；南至葛关路。17240.6商务办公用地3.55150NO.2009G51建邺区苍山路以西，月安街以北东至苍山路；西至现状；北至上新河；南至月安街。41295.5二类居住用地2.36300NO.2009G52栖霞区马群大庄6号东至土城头路；西至现状；北至仙林大道；南至现状。214443.7二类居住用地1.214300NO.2009G53雨花台区板桥街道板桥新城东至规划道路；西至规划道路；北至湖景路；南至八号路。129201.7二类居住用地、商业金融业26300NO.2009G54浦口区花卉大道01地块东至花卉大道；西至海院路；北至沿山大道；南至规划道路。1914

26、29.9二类居住用地13900NO.2009G55浦口区花卉大道02地块东至花卉大道；西至海院路；北至规划道路；南至象山南路。283305.6二类居住用地1.76900NO.2009G56浦口区江浦街道团结村东至江淼路；西至团结路；北至文德西路；南至巩固北路。41526.2商业金融业用地、二类居住用地36000NO.2009G57浦口区江浦街道迎宾大道南侧东至现状；西至迎江路；北至迎宾大道；南至光明路71246.1商业混合用地4.510000NO.2009G58浦口区江浦街道迎宾大道以北东至规划路；西至迎江路；北至镇南河路；南至迎宾大道。73157.5商业混合用地512000NO.2009G5

27、9浦口区泰山街道浦珠路以南东至迎江路；西至规划支路；北至浦珠北路；南至现状。23847.5（含公共绿地地下3500）商业用地公共绿地地下部分：停车库2.84700NO.2009G60浦口区江浦街道海都东路以南东至现状；西至海都路；北至海都东路；南至现状。28288.2二类居住用地1.86000NO.2009G61江宁滨江开发区地秀路以东东至规划道路；西至地秀路；北至规划路；南至纬五路。22582.2二类居住用地23700NO.2009G62江宁滨江开发区205国道以西东至205国道；西至规划道路；北至道路；南至规划道路。37848.2二类居住用地26250NO.2009G63建邺区所街7号东至

28、现状；西至云锦路；北至规划道路；南至现状。81703.7住宅混合用地3.4126000数据来源：南京市国土资源局，易居整理三、本月成交土地分析1、地块成交走势分析据本机构统计，截止到2009年9月30日，南京市国土局共举行3场公开拍卖会，共有13幅地块进入交易程序，总成交面积为55.26万平米，成交土地的幅数为2009年最多的月份，出让面积也仅次于2月份。9月，全市成交土地总价为67.44亿元，综合成交楼面地价高达5336元/平方米，在13幅成交地块中，仅有3幅以底价成交，其余10幅均发生溢价现象。 图4-5：南京市土地市场供应走势数据来源：南京市国土资源局，易居整理2、成交结构分析从区域分布

29、来看，本月成交地块集中于河西与江宁板块，共有10幅地块成功出让，出让总面积占全市的81%，成为国字号开发商争夺的热点。此外，城南有一幅小面积的住宅用地成交，城中与城东也各有1幅土地成交，分别为商业与老年公寓用地。 表4-2 ：南京9月土地各区域成交情况板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(宗)占比（%）城南1.362.4617.69城中2.314.1817.69城东6.9812.6317.69河西25.3745.91430.77江宁19.2434.82646.15合计55.2610013100数据来源：南京市国土资源局，易居整理 图4-5：南京市9月土地区域成交结构数据来源：南京市国土资源

30、局，易居整理从成交土地的性质来看，9月成交土地以二类居住用地为主，共出让8幅地块，其中江宁板块占据6幅，居住用地成交总面积30.18万平方米，占全市成交总面积的55%。随着土地市场的回暖，供地的热点也有原来的商业用地过渡到商住混合用地，最终集中于纯居住用地。 图4-6：南京市9月土地成交用途结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理本月商业混合用地共成交3幅，来自于城中与河西板块，其中，河西的2幅地块受到热捧而产生高溢价现象。9月成交地块仍然是以小面积、低总价为主，没有大于10万平方米体量的地块。其中，1-5万平方米体量的地块有成交8宗，占比62；5-10万平方米体量的地块有5宗，占比38。 图

31、4-7：南京市9月土地成交规模结构数据来源：南京市国土资源局，易居整理 3、成交地块溢价率分析 图4-8: 南京9月土地成交溢价率分布图 表4-3：南京9月土地成交溢价率分析 溢价率成交幅数比重100%以上215%50%-100%646%0%-50%215%0323%数据来源：南京市国土资源局，易居整理9月，在南京土地市场成交的13幅土地中，仅有3幅地块以底价成交，20宗地块溢价成交。其中，6幅地块溢价水平超过50%，2幅地块溢价水平则超过100%。目前，南京土地市场流标现象已基本绝迹，地价上涨和房价飙升相互呼应。3、拿地企业分析 在9月成交的13幅地块中，有8幅地块被本地开发商获得，其中包括

32、金鹰国际、亚东等本土知名企业。本月央企进军南京的计划已迈出实质性步伐，中冶、保利与华润集团分布于本月成功取得1幅优质地块，并创造了区域乃至全市的新地王。此外，本月外地开发商广东骋望地产有限公司夺得江宁大学城两幅姊妹地块。 图4-8: 南京市土地成交溢价率分布图数据来源：南京市国土资源局，易居整理四、重点地块分析2009年9月25日，大型国企华润旗下子公司金絮丰地产经30轮激烈争夺，最终以22.2亿元的总价取得河西板块所街7号地块，楼面地价高达7992元/平方米，成为2009年南京土地出让总价地王、河西土地出让单价地王“双料冠军”。1、地块指标 表4-4: NO.2009G46所街7号地块经济指

33、标列表地块名称NO.2009G46所街7号地块界址东至现状；西至云锦路；北至规划道路；南至现状出让方式招拍挂土地土地用途住宅混合用地所在区域建邺环线位置外环占地面积81703.7平方米起始总价12.6亿元总建面积277792.58平方米成交总价22.2亿元容积率3.4成交楼板价7992备注/数据来源：南京市国土资源局，易居整理该地块规划为住宅混合用地，从地块自身指标来看，开发体量较大，易于进行综合物业开发。总建筑面积高达28万平方米，其中26万平米为住宅用地，成为 2008年以来河西出让的“巨无霸”地块。除面积较大外，根据规划，所街7号地块沿街商业沿云锦路和所街布置，商业规划建筑面积不少于1.

34、5万平方米。2、拿地企业分析 所街7号地块的得主华润置地为实力雄厚的“国字号”企业。作为中国内地最具实力的综合型房地产公司之一，华润置地连续四年获得“中国蓝筹地产企业”的殊荣。2009年华润置地以“上海为重点，深耕长三角，坚持高品质定位，稳定发展”为战略目标，开始大规模的土地储备计划。从4月份至9月份，不到半年的时间，在上海、南京、合肥、常州等地囤地11幅。同时，华润置地也通过向母公司购入地产项、配股筹资等方式来大规模增加土地储备。 同时，9月10日，华润置地正式推出华润“新加法”的发展模式，提出独创性的“住宅开发+持有物业+增值服务”发展战略，使得华润置地成为具有综合开发能力的地产发展商，实

35、现利润的来源多元化，同时对风险的抵御能力层次化，3、发展前景分析表4-5:所街7号地块周边土地、住宅情况对比表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途容积率占地面积（m2）成交时间成交总价（万元）成交楼板价（元/m2）NO.2007G44集庆门大街以北，湖西路以西，南湖二中西侧地块住宅1.3221652007-9-133000010411NO.2009G18建邺区叶圩村地块住宅;商业2.572112009-7-1078004326NO.2009G20兴隆大街以南地块住宅2.135764.82009-7-17526007003NO.2009G44建邺区所街6号地块商业混合、公共绿化广场用地55

36、6071.22009-9-251025003656NO.2009G45建邺区所街一、二、三组地块商业混合用地220166.52009-9-25302007488周边在售项目情况列表项目名称物业类型建筑面积（m2）取地楼板价（元/m2）本月成交均价（元/m2）本月成交面积（m2）金地名京普通住宅151888553015633（毛坯）10059.4南京万达广场东坊普通住宅、商业、办公12000004791204710536.6和熙翔苑普通住宅32703741691208029803.3银河湾福苑普通住宅53834452610068244.7星雨华府普通住宅37000013311280812408.

37、9数据来源：易居CRIC2008系统所街7号地块之所以受到包括众多“国字号”与当地知名开发商的热捧，主要来自于两股力量的推动。一方面，地块绝佳的地理位置与优质的生活配套。河西新城是目前南京楼市发展的焦点，建邺区政府近期提出打造“新江东商业文化旅游中心”的发展目标，将在河西形成南京又一个新的城市级商业中心，这一利好直接提升了河西的价值潜力。该地块位于河西新城区核心位置，西边是云锦路，南边是应天大街，纬七路过江隧道高架由此经过，交通便利；此外，除地块自身商业配套外，与其一同出让的的G44与G45地块，规划商业面积达20万平方米，同时要建一座五星级酒店与公共绿化广场，配套优势十分突出。另一方面，所街

38、区域居住氛围已形成，地块升值潜力巨大。2009年7月，同属所街区域的叶圩村地块以4326元/平方米的楼板价被南京翡翠金轮置业有限公司获得，所街板块的价值已被发觉。此外，金地集团在2007年4月以5530元/平方米的楼面地价取得所街地块，开发的金地名京项目目前最新售价已高达18000元/平米（精装修），地价仅为房价的30%左右。除金地名京外，万达广场、凤凰和熙、星雨华府的项目云集于地块周边，形成了良好的房价支撑。随着，所街区域住宅用地稀缺性的日益显现，地块的价值也得到提升。4、地块SWOT分析表4-6：地块SWOT分析表优势劣势1、位于河西新城核心位置，各项配套优势明显2、地块面积较大，利于综合

39、物业的开发1、地块容积率达3.4，开发物业受到一定限制2、地块呈不规则的L形，为项目后期规划带来一定难度，机遇威胁1、“新江东商业文化旅游中心”的发展定位，提升区域发展价值潜力2、目前区域房地产市场发展势头良好，房产价值提升迅速1、未来周边高端项目云集，将面临激烈的市场竞争。2、目前房价与地价的同步快速上涨，导致区域房地产市场发展过热，存在一定的市场风险。数据来源：易居CRIC2008系统 附：9月南京市成交土地一览表土地名称区域土地属性容积率用地面积(平方米)成交日期出让低价(万元)成交总价(万元)受让方NO.2009G34建邺区金沙江东街以南，庐山路以东地块河西二类居住用地2.295804

40、.62009-9-885000159200保利房地产（集团）股份有限公司NO.2009G35玄武区龙蟠路地块城中地上：商业、商务办公、公共绿地；地下：商业、停车库及其它配套1.6地上：16165.2；地下：6887.72009-9-81100015100南京紫金房地产开发有限公司NO.2009G36雨花台区北窑岗村地块城南二类居住用地3.213577.02009-9-8 1740028400江苏亚东建设发展集团有限公司NO.2009G37玄武区岔路口地块老年服务设施用地0.869773.02009-9-8 2500046200江苏乾阳房地产开发有限公司NO.2009G38江宁区开源路以东地块江

41、宁二类居住用地1.818870.12009-9-16800012900南京青龙山生态园林开发有限公司NO.2009G39江宁弘景大道以东，学十二路以北A地块江宁二类居住用地1.643658.32009-9-16130001300广东骋望地产有限公司NO.2009G40江宁区学十二路以北B地块江宁二类居住用地1.653760.02009-9-161550015500广东骋望地产有限公司NO.2009G41江宁区湖熟集镇灵顺北路以西地块江宁二类居住用地1.321445.72009-9-1618501850南京恒建房地产开发有限公司NO.2009G42江宁开发区诚信大道以北，清水亭东路以西地块江宁二

42、类居住用地243738.62009-9-161750034200中冶置业（安徽）有限责任公司NO.2009G43江宁区金王府南侧地块江宁二类居住用地1.210936.72009-9-1637505000南京金箔集团房地产开发有限公司NO.2009G44建邺区所街6号地块河西商业混合、公共绿化广场用地5地上50071.2地下60002009-9-2545200102500南京金鹰国际集团有限公司、金鹰国际商贸集团（中国）有限公司NO.2009G45建邺区所街一、二、三组地块河西商业混合用地220166.52009-9-251200030200南京金基通产置业有限公司NO.2009G46建邺区所街7号地块河西住宅混合用地3.481703.72009-9-25126000222000金絮丰有限公司数据来源：南京市国土资源局，易居整理第五章 商品住宅市场一、普通商品住宅市场本月供应量继续放大，市场交易活跃程度有所降低，从百万级水平下滑到80万层级；但仍然要看到，全市市场存量呈现下滑的趋势，同期房价已达历史最高点。虽然国庆过后，南京出台收缩公积金的政策，房地产全面进入调整