2009年11月兰州房地产市场研究报告_43页_易居.doc

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1、2009年11月兰州房地产市场研究报告兰州房地产市场研究报告（2009.11）易居（中国）房地产研究院兰州分院目 录易居观点：3数字楼市：4第一篇市场背景篇7第一章、政策资讯7第二章、经济环境8第二篇 市场分析篇9第三章、土地篇9第四章、商品住宅市场9第五章、产品篇25第六章、营销篇30第三篇 区域数据篇37一、西固板块37二、安宁板块38三、七里河板块39四、城关板块40五、黄河北板块41六、城东板块42七、雁滩板块43易居观点：价格强势走高 成交量徘徊不前2009年9月、10月兰州房地产市场成交量连续下行，本月市场成交量有所回升，但仍然处于较低的成交量水平，11月兰州市场成交量为80872

2、，环比增长8.42%。市场虽然成交清淡，但成交价格却高了又高，2009年8月市场成交价格首次突破5000元关口，9月、10月成交价格出现连续的环比增长，成交价格也稳稳地站在了5000元之上，如果说9月、10月是市场对5000元销售价格的一个确认，时至11至可以说就是确认后的突破，因为11月市场成交均价出现了8.14%的暴涨，成交均价跃升到5498元/。市场供应有所回升 10月成为兰州房地产市场的供应真空期，市场的供应量为零，而11月市场的供应量有所回升，随着中和教育世家及现代艺术家两项目的入市多少了丰富了兰州房地产市场，一个教育地产一个艺术类细分地产项目，虽然这两个项目在产品上没有什么创新性与

3、个性化特点，但也能从营销上给市场带来新的风格。土地市场风生水起 本月有四宗土地供应，其中两块土地位于安宁板块，别外两块位土地位于城东板块与七里河板块，其中位于安宁区园艺村,实创现代城、B587号规划道路以北、B596号规划道路以西的G0854地块最为业内人士所关注。随着市场良性发展，房地产企业均看好兰州房地产发展的前景，势必会采取更为积极的拿地策略，加之房价较快增长及兰州土地供应的不足都会催生土地市场的火爆。数字楼市：2009年11月兰州商品住宅成交均价为5498元/，环比2009年10月上涨了8.16%。2008年11月-2009年10月兰州市商品住宅供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决

4、策咨询系统2008年11月-2009年11月兰州市商品住宅供应量走势图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年11月兰州市商品住宅成交量为8.08万，环比2009年10月增涨了8.42%。2008年11月-2009年11月兰州市商品住宅成交量走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年11月城关板块成交均价为6368元/，位居兰州各板块首位。2009年11月兰州市商品住宅板块成交均价对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年11月安宁板块成交面积再度跃居兰州总成交面积的首位，成交面积20395。2009年11月兰州市商品住宅区域成交面积比重图数据来源：CR

5、IC中国房地产决策咨询系统第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、市政动态表1-1-1：2009年11月全国房地产相关政策列表：时间来源政策名称主要内容11月16日第一财经限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）国土部近日印发限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）（下称“新目录”）,对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限,其中大城市20万平方米,中等城市14万平方米,小城市（镇）7万平方米。11月20日杨子晚报关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知国土部下发关于开展第二次全国土地调查中“批而

6、未用”土地核实工作的通知,对“批而未用”土地展开核实。“批而未用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地,开展“批而未用”土地核实工作是核定各地建设用地区位与面积、掌握各地真实土地基础数据的必要措施,也是为科学规划、客观决策等提供真实土地基础数据的重要保障。11月26日21世纪经济报道关于对保障性住房建设情况进行自查的通知住房和城乡建设部日前再次向各地发出“关于对保障性住房建设情况进行自查的通知”（以下简称“通知”）,要求各省12月5日前将2009年保障房建设情况上报住建部。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居观点：值得注意的是,近期国土部对开发商以及一些地方政府的囤地问题的整治力度呈

7、明显加强之势。不久前,国土部下发了关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知,调查内容包括建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况等,调查目标直指囤地问题。国土资源部很快将出台后续政策打击开发商囤地行为,并对重大违法案件进行曝光。并且,国土部于近期还印发了限制用地项目目录(2006年本增补本)和禁止用地项目目录(2006年本增补本)的通知,明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限,小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷(约300亩)。业内人士分析,限制土地出让面积,将使得总价“地王”有所减少,也使得开发商囤地更为困难。二、市场动态表1-1-2：2009年

8、11月房地产相关市场动态列表：时间来源名称主要内容11月03日兰州晨报实施中心带动发展战略，打造兰白都市经济圈新闻发布会 张津梁表示，南绕城高速工程要以搭建区域经济发展交通大动脉为出发点，在充分考虑周边高速路网建设现状的基础上优选方案，抓紧做好各项前期工作，力争早日立项建设。城市轨道交通工程要以满足城市功能组团之间的交通需求为重点，进一步完善建设规划，积极向省上和国家相关部门汇报衔接，确保明年启动实施。11月18日新华网2009年2011年创建全国文明城市市建委实施方案 在路网建设方面，通过新建和拓建延伸，逐步形成西津路、南北滨河路、南山路等东西向四条主干道，有效缩短东西城区交通时间。资料来源

9、：CRIC中国房地产决策咨询系统易居观点： “轻轨”的建设对于强化兰州交通能力，缓解城市日益拥塞的交通现状意义重大，“轻轨”概念在兰州城建中影响较大，也为本市市民所广泛关注，其对于兰州房地产的发展有异乎寻常的影响。当前规划中的“轻轨”将分三期进行，在一期工程中，将首先进行东岗镇到西站的建设，缓解这一路段的交通压力。在二期工程中，将以盘旋路为建设起点，建设跨越黄河延伸至安宁，最后延伸到西固区的河口，这一轻轨的建设，兰州市内主城区的交通压力将得到更加有效的缓解。在今后的三期工程中，将围绕都市经济圈城际建设，建设辐射兰州周边的轨道交通，使轨道交通建设与白银、定西、临洮等地区接轨，缓解省际间的交通压力

10、，促进经济发展。第二章、经济环境兰州市宏观经济暂无月度数据，由于10月市场报告中已做分析，本月不在赘述。第二篇 市场分析篇第三章、土地篇一、土地资讯表2-3-1：2009年11月兰州市土地资讯相关列表时间来源资讯名称主要内容11月13日兰州市国土资源局兰州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 经市政府批准，兰州市国土资源局公开拍卖和挂牌出让编号为G0521号、G0854号、G0911号、G0921号宗地的国有建设用地使用权，由兰州市土地登记交易信息中心负责具体实施。资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、本月公告土地分析2009年11月，共有4宗地块出让，以招拍挂方式出让， 11月1

11、2日入市，但均未于当日成交，其成交结果尚未确定。地籍编号分别为G0911号、G0854号、G0521号、G0921号。4宗土地用途中，G0521与G0854两块土地为商业及居住用地，G0911与G0921为居住用地可兼容商业。其中，G0521号地块位于城关区，G0854与G0911地块位于安宁区，G0921位于七里河区。2.1、地块供应走势分析图2-3-1：2008年1月-2009年10月兰州市土地市场供应走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统总体来看，2009年11月份兰州市土地供应为50844.53，但11月4块土地均未成交。从2009年全年来看市场的供应量一直处于一个较低的水平，

12、市场商品住宅供应量明显不足，加之2008年全年土地市场成交更为清淡，一直延续至2009年市场。因此，可以说开发商已对这一现象有了明确的认识，2009年兰州地王的出现也从侧面反映了开发商积极拿地的心态，兰州房价的逐步走高也弱化了当前高地价的市场风险，所以开发商普遍提高了对未来市场的预期。2.2、挂牌地块列表土地编号地块位置占地面积（）容积率总建筑面积（）土地用途出让年限G0521城关区嘉峪关东路，343号规划路以东、369-3号规划路以南、兰州货运集散中心以西、甘肃机场集团公司空港花园住宅小区以北10999.733.538499.06商业及居住用地50年G0854安宁区园艺村,实创现代城、B58

13、7号规划道路以北、B596号规划道路以西28445.13.599557.85商业、居住综合用地50年G0911安宁区健康路，省委党校以东、S583号规划路以南、甘肃省社会科学院以北3069.72.37060.31居住用地可兼容性质商业居住用地70年、商业用地40年G0921七里河区中石油甘肃销售公司住宅小区以东、B267号规划路以南、兰临高速路以北、省石油公司住宅小区以西83303.529155居住用地可兼容商业居住用地70年、商业用地40年2.3、成交结构分析图2-3-2：2009年10月兰州市土地成交属性结构图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月兰州市成交招拍挂土地4宗土地， 4块

14、土地均为住宅及商业用地属性。兰州房地产市场长期以来一直对住宅用地70年及商业40-50年土地属性不敏感，市场中商业项目相对较少，住宅自用型需求主导了兰州市场，因此，这一现象在短期内不会有大的改观。图2-3-3：2009年10月兰州市土地成交区域结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四块土地中有两块的土地认知度较高，其中G0854地块位于实创现代城正后方，其区域房地产发展点起较早，成熟度较高，交通的可达性较强，地块周边项目林立，黄河家园、安宁庭院、北岸公馆等等，因此可以说本地块位于兰州最具发展潜力的区域。G0521位于城关区嘉峪关东路，343号规划路以东、369-3号规划路以南、兰州货运

15、集散中心以西、甘肃机场集团公司空港花园住宅小区以北，地块处于兰州传统的老城区，周边配套完善，生活氛围较浓，加之区域内多年来少有项目开发，因此，业内对其市场前景期望很高。图2-3-4：2009年10月兰州市土地供应面积结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本次四块土地供应面积不大，单块面积在2万以上的土地只有G0854，供应面积为28445；G0521土地面积为10999，GO911面积为3069，GO921面积为8330.第四章、商品住宅市场一、市场综述价格跳涨 成交量徘徊价格一直以来都是兰州房地产市场最为引人关注的焦点，因为市场中的一切波动与变化都将最终反映在房地产成交的价格上，可以

16、说价格是房地产市场的晴雨表。从专业角度而言价格的生成受制于众多因素，最主要的还是供应关系。11月兰州房地产成交均价环比增长了8%，达到了5498元/，促使兰州房价快速上涨的因素很多，市场中也有不同的声音，但5498元/价格是真实的，是市场博弈后形成的价格。相对于价格而言市场的成交量就没有那么乐观，9月、10月、11月市场的成交量都处于一个相对较低的水平，成交的区域也极不平衡，可以说从成交量角度分析市场，兰州目前的市场现状仍然有相当大的不确定性，安宁板块、城关板块、雁滩板块成交量过于集中，市场的整体走强态势并不清晰。影响兰州房市的几大影响1、宏观政策向好。中国的房地产市场经济还相当的不成熟，宏观

17、政策对房地产市场走势的影响，远远大于市场自身机制的调节作用。任何一个重要宏观政策的出台，都对房地产市场产生极其重要的影响。支撑明年依然采取适度宽松的货币政策第一，以基础建设和房地产带动，并支撑中国经济总量增长的贡献十分明显。第二，几乎所有的当政者虽然一方面站在民生的立场，认为当前房价太高，另一方面还是坚持的认为，中国房价依然长期上涨的趋势不变。也就是说，他们还没有认为当前房价高到将对房地产市场造成很到打击的程度，还是判断为总体良好。才有最近的舆论导向不关痛痒的控制炒房，投资买房这些导向。供应不足 需求旺盛2010年，兰州房地产市场的供应量，将在2009年增长的基础上，继续增长。但是这个供应量对

18、于旺盛的市场需求来说，还远远不够的。兰州还有大量的具有购买力群体的首次置业需求和改善性购房需求。又有另外两点原因导致这种供需结构更加失衡。兰州作为甘肃的省会城市，对下面的市县具有一定的辐射能力，现在兰州一些已开发住宅项目就是被市县公务员和私营企业主，以及其他高收入者购买；另一方面，兰州作为一个市场经济不发达的城市，贫富悬殊巨大。大量富裕群体并没有很好的投资品种，就是房地产投资中，商业地产和写字楼都没有住宅投资简单，回报稳定。因此认为，基于稳定的投资回报，以及对房地产市场未来看好的预期，不少的投资者不可避免在明年更大量的进入商品房交易市场。从而激化明年房地产市场的供需矛盾。产品提升 品牌溢价 随

19、着房地产市场化的发展，购房者从起初单纯的有套房子住，到对居住品质的追求。规模社区，完善的小区配套，园林景观打造，更加舒适的户型设计，优质的工程质量，一流的物业管理服务，这些注入在住宅产品中的品质提升，无疑成为提高房价的重要理由。市场出现如天庆，仁恒这样的具有一定品牌影响力的开发商，他们往往具有相当的忠实购房者。开发商品牌溢价将会在2010年的兰州房地产市场表现出明显特征。在同一地段，品牌开发商将比非品牌开发商项目的价格明显高出，而依然具有不错的销售业绩。表2-4-1： 2009年10月-2009年11月兰州市商品住宅各类指标变化表指标2009年10月2009年11月同比增长（%）环比增长（%）

20、供应量（万m2）06.45-27.93%0成交量（万m2）7.598.0911.36%8.42%成交价格（元/ m2）5083549829.04%8.14%成交总额（亿元）3.794.4543.7%17.27%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析图2-4-1：2008年10月-2009年10月兰州市商品住宅供求情况对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统与2008年相似，2009年年末市场成交量逐步下降，与年初最低迷时间相比较，目前的成交量并不乐观，与成交量相对对应的供应量也在大幅下降之中，从图2-4-1中，可以看出兰州房地产市场已经连续6个月市场成交量大于市场供应量

21、，只从数据层面来分析可以得出市场中供不应求的结论。三、供应量分析3.1、供应总量分析供应量不足是制约兰州房地产健康发展的最为重要的因素，土地一级市场的供应不足传导至二级市场，市场中可供销售的商品房与市场中存在的大量的购房需求存在较大的差距，这也直接导致兰州什么样的商品房都能顺利出售，市场中大量质次价高的项目依然为市场所接受，说明市场的选择度不足。一个结论是兰州房地产市场并不是一个充分竞争的市场。10月兰州市场零供应，11月市场供应量为64534，前11个月兰州房地产市场总供应量才76万，而销售量则远大于76万。图2-4-2：2008年11月-2009年11月兰州市商品住宅供应量走势图 资料来源

22、：CRIC中国房地产决策咨询系统3.2、供应结构分析2009年11月新入市的新盘只有两个， 一个是现代艺术家，总体量为17,492， 为2栋18层小高层；第二个项目是位于安宁区中和教育世家，总体量102,754，1栋32层高层;3栋23层高层;4栋25层高层。3.3、市场存量分析 兰州房地产市场目前商品住宅存量为1966023，相比兰州市场一年100万左右的市场去化量，我们认为兰州房地产的去化压力并不是很大。表2-4-2：2009年11月兰州市市场存量列表2007年2008年2009年1-11月合计市场存量1795976.13229689-1298201966023数据来源：CRIC中国房地产

23、决策咨询系统兰州房地产市场存量中以二房及三房的户型为主，其中二房占总存量的51%，三房占总存量的34%，其中一房的小户型只占3%，说明市场中小户型的存量还是相对较少。图2-4-3：2009年10月兰州市市场存量房型结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图2-4-4：2009年10月兰州市市场存量面积段比重图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4、新盘数据分析4.1、新盘规模分析 表2-4-3：2009年11月兰州市新盘规模列表规模新盘量（）1-2万平米18-10万平方米1合计2数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年11月新入市的新盘只有两个：现代艺术家、中和教育世家。中

24、和教育世家总体量为102,754，其体量在兰州属于中等体量。而现代艺术家则是小盘，其体量为17,492。4.2、新盘建筑形态分析 表2-4-4：2009年11月兰州市新盘建筑形态列表规模新盘量（个）小高层1高层1合计2 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4.3、新盘区域分析 表2-4-5：2009年11月兰州市新盘列表 序号规模总套数（套）新盘名称区域117492180现代艺术家 城东板块2102754443中和教育世家 安宁板块数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4.4、新盘房型分析表2-4-6： 2009年11月兰州市上市新盘房型表房型单位数（套）房型配比房型面积（）套数比例（%

25、）一房363498366二房4474023044772三房86103208614四房507000508合计61961048619100数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图2-4-5：2009年11月兰州市新盘户型分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-4-6：2009年11月兰州市上市新盘去化表 房型已售单位数（套）房型配比面积（）总套数比例（%）一房3227368二房70654544715.69合计7333880.5448323.66数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析4.1、成交总量分析2009年11月兰州市商品住宅成交量为8.08万，环比2009年10

26、月上涨了8.42%，市场成交依然低迷。我们参考市场数据最为重要的两个依据是成交量与成交价格，其中成交量代表市场中对当前价格认同的量有多少，市场中成交量低迷反映了大部分购房者对当前价格的不认同，如果成交量不断的攀升，说明购房者对价格从不认同向认同转移。2008年底至2009年，市场中价格不断上调，但成交量却一降再降，说明购房者对当时价格不认同，认为其销售价格高于他们的判断，而市场并没有如购房者所期望的那样出现大幅价格调整，2009年市场成交价格出现了一波一波胜的提价潮，此时购房者对其价格就逐步认同，从而出现成交量的大幅回升。因此，可以说成交量低迷是市场处于共识阶段价格趋高。图2-4-7：2008

27、年11月-2009年11月兰州市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4.2、成交结构分析11月兰州市场成交仍然没有什么大的格局变化，市场成交量主要集中于三个区域，分别为雁滩板块、安宁板块及黄河北板块。表2-4-7：2009年10月商品住宅区域成交面积表区 域10月成交面积（）11月成交面积（）同比增长（%）环比增长（%）安宁板块19,41021,78431.63%12.23%城东板块5,351723-82.76%-86.49%雁滩板块24,31320,96661.78%-13.77%黄河北板块29,94814,30013.51%-52.25%城关板块20,28312,77

28、78.85%-37.01%七里河板块11,1704,039-27.10%-63.84%西固板块 891-数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从10-11月市场各板块成交变化中可以看出，城东板块成交环比降幅最大，环比10月下降了86%，其次为七里河板块，环比下降了63.84%。10月仅有安宁板块出现了成交量上涨，安宁板块11月总成交量为19410，环比9月成交量增长了12%。图2-4-8：2009年11月商品住宅区域成交面积表数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、供求对比分析5.1、供求总量对比分析表2-4-8： 2009年9月-2009年10月兰州市商品住宅各类指标变化表指标2009

29、年10月2009年11月同比增长（%）环比增长（%）供应量（万m2）06.45-27.93%0成交量（万m2）7.598.0911.36%8.42%成交价格（元/ m2）5083549829.04%8.14%成交总额（亿元）3.794.4543.7%17.27%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5.2、房型结构分析图2-4-9: 2009年9月-2009年10月兰州市商品住宅房型供求分布图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统六、成交均价分析价格的形成的要素很多，有众多因素都影响价格的走势与波动，但其中最为重要的关系还是供应与需求。价格是购房者与开发商共同形成的，只有双方达成共识最终才

30、能形成价格，这与合理不合理，高与不高无关，因为价格总是相对的波动的，只有动态的长期的一个趋势方能反映价格的动向，我们将这种研究称之为趋势研究。然而兰州房地产的趋势只有一个，即向上的趋势，兰州房地产到目前为止还没有出现大的价格下滑，兰州房地产价格长期以来呈上行态势，变化主要集中于其上涨速度的快与慢，这就是一个稳定的结构，提供一个结论，兰州房价上涨的几率要远高于下行的几率，不管购房者愿意否这是一个基本的判断。2009年11月，兰州房地产成交均价为5498元/，环比10月增长了8%。图2-4-10：2008年11月-2009年11月兰州市商品住宅成交均价走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

31、附：表2-4-9：2009年11月商品住宅成交量前20名项目名称区域板块成交套数(套)成交金额(元)1天庆莱茵小镇城关雁滩板块6843,055,7502国泰嘉园城关雁滩板块5127,138,9003众邦金水湾安宁安宁板块4430,716,4804安宁庭院安宁安宁板块3133,596,0805中和教育世家安宁安宁板块4921,786,2306万盛名仕佳园城关城关板块3223,681,1607兴隆金河苑七里河七里河板块3516,382,9308盛世凯旋宫城关城关板块3527,158,9609倚能黄河家园安宁安宁板块2017,843,74010森地国际城关城关板块2719,583,36011九洲城城

32、关黄河北板块258,257,30112兰雅亲河湾城关黄河北板块1410,426,33013现代艺术家城关城东板块2110,044,53014盛业丰景苑城关城关板块1613,962,29015基业豪庭城关雁滩板块1611,257,72016正茂御景东方城关雁滩板块616,218,12017仁恒国际城关城关板块189,003,99218合作新村城关黄河北板块184,582,75119怡景新苑城关黄河北板块137,225,43020海天新都城关城关板块167,670,150热点项目解析国泰嘉园项目简介国泰嘉园由兰州国泰房地产开发有限公司开发建设。项目共占地31亩，总建筑面积约74127平方米，由4栋

33、高层组成，共计房源768套，80%的户型面积在90平方米以下。国泰嘉园在地理位置和户型方面体现了较强的优势国泰嘉园位于人居环境成熟的雁滩高新技术开发区，天庆嘉园东侧，与省建行、联通公司家属院相邻。周边有省广电中心，甘肃警卫局、行政学院等机关企事业单位，115路，53路等公交车从小区经过，交通便利。国泰嘉园由兰州国泰房地产开发有限公司开发建设。项目共占地31亩，总建筑面积约74127平方米，由4栋高层组成，共计房源768套，80%的户型面积在90平方米以下。推荐理由：1、 区位优势：国泰嘉园位于人居环境成熟的雁滩高新技术开发区，天庆嘉园东侧，与省建行、联通公司家属院相邻。周边有省广电中心，甘肃警

34、卫局、行政学院等机关企事业单位，115路，53路等公交车从小区经过，交通便利。2、 户型优势：自“90/70”政策出台后，小户型紧凑实用，总价较低的特点成为购房者追捧的主要原因。迎着市场的火爆需求量，国泰嘉园把握住了这一时机，趁势推出4栋中小户型靓房。目前，项目工程正紧锣密鼓地推进，1号、2号楼已建设至10层，3号、4号楼已建设至19层，预计今年主体全面封顶。3、 规划设计：项目体现了“均好性”原则，即1号、2号为24层塔楼，户型简洁精致，公摊面积小；3号、4号楼共计26层，板塔结合，一梯四户、阳光充足、通透性强可以满足舒适型客户的需求。在住宅设施方面，项目选用科学、先进的分户壁挂炉地热采暖，

35、天然气智能IC计量表，宽带入户，主卧、客厅及卫生间都设有电话插口，为入住者创造便捷、轻松、健康的生活环境。二路供电，可随时保证用电通畅；高效节能的中空玻璃塑钢密闭窗、高级超大三防门、可视对讲系统、多重安防体系。小区设有地下停车场，绿化率达36%。为了配合小区的绿色家园建设需求，开发商斥资100多万元在榆中兴隆山兴建绿色植被培植基地。 (卫星区位图) （国泰嘉园鸟瞰图） 户型图 户型图 户型图 户型图 工程进度图 工程进度图第五章、产品篇一、产品综述9月成交前五名分别为天庆莱茵小镇、国泰嘉园、众邦金水湾、安宁庭院、中和教育世家，同上月变化比较大中和教育世家作为新盘，于11月集中签约，放量成交一跃

36、成为当月成交的前五名楼盘，国泰嘉园依然延续了10月的强劲势头，11月其成交量位具第二。1.1、热销产品热销产品众邦金水湾销售状况： 2009年10月份众邦金水湾销售7246，销售均价为5617元/。产品亮点：项目规模大，户型面积主要以二房、三房为主，作为安宁的较偏远的大盘，其价格的走向对安宁的整体房地产价格有一定的影响力。项目位于安宁区银滩大桥东侧，景观与绿化是其长期以来营销的重点。2.1 项目简介项目名称众邦金水湾项目位置兰州市安宁区银滩路开发商兰州众邦房地产有限公司开盘日期一期：2007-8-25二期：2008-12-1占地面积34796.52总建筑面积34796.52容积率5.34建筑类

37、型高层工程进度5号楼瀚宫正在进行外装修景观主题园林景观销售均价3383绿化率43%面积区间95.54-368.53最晚交房时间2009-7-1周边配置小区内部配套: 面积2000多平方米小区豪华会所、400多车位大型地下停车场、600平方米双语幼儿园、标准网球场、标准羽毛球场、小区雨雾环境发生系统；银行：招商银行，建设银行，工商银行，农业银行；学校：银滩路标准化小学、万里中小学、兰飞中小学、师大附中、交大附中；医院: 兰州军区总医院安宁分院；核心卖点观山、看水、游湿地公园 （数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司兰州机构）2.2项目图片位置图 项目实景图样板间 二期瀚宫效果图2.3项目景观众邦金

38、水湾有着43%的绿化率、近2000万元的园林投资，高额单位面积景观投入全国罕见。众邦金水湾超大集中绿化，倡导自然生态的公园生活，引进近百树种，数十棵古树，最大树径达1.4米，开住宅小区绿化重拳出击之先河。项目绿化规划不仅体现均好性，追求整体的效果，还十分注重细节的变化，如立体绿化、屋顶空中花园绿化、大树绿化与植被绿化完美结合，乔、灌、花、草的复合生态搭配，通过植物改善环境质量，营造空间，体现四季变换。小区入口实景 小区园景小区园景 小区景观2.4 项目优劣势分析优势本项目开发商兰州众邦房地产有限公司属于兰州市的实力企业，保证了楼盘的品质；项目的景观规划与上海天夏城市景观设计公司合作，项目绿化规

39、划不仅体现均好性，追求整体的效果，还十分注重细节的变化；项目位于兰州新城核心腹地，山北水南、向明而居、明堂开阔；项目规划设计合理，围合布局，独特的庭院人居理念；劣势项目所在地生活配套尚不成熟，周边商业环境还有待改善，居民生活便利性不高；区域交通系统不够完善，使得购房者的出行不便。2.5 易居点评众邦金水湾项目是由众邦房地产开发有限公司在兰州市安宁区开发的一个大型房地产项目，项目以大树园林为卖点，又加之周边处于黄河北滨河路沿线，自然人文环境好，交通便捷，但因为是新城区，公共交通不便，周边配套设施和市政设施管网还不成熟，但随着新城区的建设，这些问题将会迎刃而解。而项目本身拥有良好的小区环境，但是楼

40、间距过近，导致住宅私密性差。第六章、营销篇一、营销透析1.1营销综述 兰州房地产市场逐步趋好，市场的动能充分，所以开发商的主动性则下降不少，我们从市场中发现，现阶段各种促销手段及方法使用的不多，房地产的广告宣传也大幅减少。进入11月，也是兰州房地产销售淡季的开始，从以往的销售节奏上判断，开发商也不会于此后有太多营销投入。1.2营销策略自此月开始真正步入兰州房地产市场的淡季，于此时市场中最多的是形象宣传，而促销类营销方法则会降温。本月市场中最为人所注目营销事件为中和教育世家项目的摇号销售，此前兰州房地产尚未出现过此类销售方式。关键词：网络摇号制造热销氛围案例一：中和教育世家 网络摇号 活动简介：

41、2009年9月19日，中和教育世家开始摇号登记工作，购房者凭有效身份证并交纳一万元定金即可领到一张号码牌。剩余房源的选择权将从所有的号码牌中摇出，未被摇到的购房者则全额退还定金。2009年11月19日据中和房地经理透露，中和教育世家摇号登记工作已经暂停，共有247组登记客户。前期订房客户预计在下周进行网签，网签后再根据剩余房源进行下一期的登记工作。为什么摇号？摇号看起来是为了公平与维持秩序的一种销售方式，但目前房地产行业中摇号不仅仅是为了维持秩序这么简单，更是一种营销技巧，其中包括了一些国家明令禁止营销手段，例如囤积房源或者制造热销假象。根据国家的有关规定，商品房销售必须透明化，严禁囤积房源。

42、而借助摇号，开发商则可以通过重复登记、预先安排“内线”、假认筹等方式保留一部分房源，以及对些许紧俏房源进行内部处理。 摇号=逼定+集资从心理学的角度来讲，客户在很清醒理智的时候是很难下决心买房，通过摇号和现场气氛，让客户有一种紧张的情绪，从而让他们加快买房的决定。摇号一定要有一定的优惠政策方能发挥更好的作用，中和教育世家项目前期排号分三类，贵宾卡200位，园丁卡446位，知行卡300位，一共946位排号客户。VIP贵宾卡排号交5万优惠总房款3%；园丁卡前200号认购客户交3万优惠总房款2%；200号以后交1万优惠1%。知行卡二期房源认购客户交3万优惠总房款1.5%。用这样的优惠刺激购房者交纳大笔的保证金，可以帮助开发商快速回笼资金。无独有偶，鸿运润园集成住宅于10月19日开始接受预约登记，客户交2万元诚意金排号，开盘可享受特殊优惠，诚意金可抵等额房款。“中日集成住宅”一个月预约排号已达400余组。 第三篇 区域数据篇