2010年6月重庆房地产市场研究报告_22P_中原.pdf
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1、 重庆地产研究【 2010 年 6 月刊】 1 / 22 重庆地产研究 【 2010 年 6 月】 目录 行业资讯 政策动态 规划动态 行业动态 地产分析 重庆房地产市场月度分析 重庆地产研究【 2010 年 6 月刊】 2 / 22 行业 资讯 1、 规 划 动态 重庆两江新区正式挂牌 6 月 18 日 , 重庆两江新区成立暨动员大会举行,标志着两江新区正式成立。这是我国继浦 东新区、滨海新区后正式成立的第三个副省级新区 ,其 政策将比照浦东新区、滨海新区,两 江新区将是国内政策最优的新区。 两江新区位于重庆市主城长江以北、嘉陵江以东,包括江北区、渝北区、北碚区三个行政区 部分区域和国家级经
2、济技术开发区、高新技术开发区和 两路寸滩内陆保税港区,规划面积 1200 平方公里,其中可开发建设面积 550 平方公里。 2、 行 业 动态 5 月 70 个大中城市房价同比上涨 12.4% 国家统计局 6 月发布消息公布了全国 70 个大中城市 5 月房地产运行情况。 房地产 开发完成情况 1-5 月,全国房地产开发投资 13917 亿元,同比增长 38.2%,其中,商品住宅投资 9643 亿 元,同比增长 35.7%,占房地产开发投资的比重为 69.3%。 5 月份当月房地产开发完成投资 3985 亿 元,比上月增加 648 亿元,增长 19.4%。 1-5 月,全国房地产开发企业房屋施
3、工面积 28.51 亿平方米,同比增长 30.5%;房屋新开工 面积 6.15 亿平方米,同比增长 72.4%;房屋竣工面积 1.92 亿平方米,同比增长 18.1%,其 中,住宅竣工面积 1.53 亿平方米,增长 14.8%。 1-5 月,全国房地产开发企业完成土地购置面积 12943 万平方米,同比增长 31.1%,土地购 置费 2931 亿元,同比增长 89.7%。 商品房销售情况 1-5 月,全国商品房销售面积 3.02 亿平方米,比去年同期增长 22.5%,增幅比 1-4 月 回落 10.3 个百分点。其中,商品住宅销售面积增长 19.9%,办公楼增长 74.5%,商业营业用房增 长
4、 45.7%。 1-5 月,商品房销售额 1.58 万亿元,同比增长 38.4%,增幅比 1-4 月回落 17.0 个百分点。其中,商品住宅销售额增长 33.6%,办公楼和商业营业用房分别增长 112.5%和 64.4%。 5 月份当月,商品房销售面积 6777 万平方米,比上月减少 1274 万平方米,下降 15.8%; 商品房销售额 3335 亿元,比上月减少 1113 亿元,下降 25.0%。 房地产开发企业资金来源情况 1-5 月,房地产开发企业本年资金来 源 27288 亿元,同比增长 57.2%。其中,国内贷款 5550 亿元,增长 43.6%;利用外资 169 亿元,下降 24.
5、8%;企业自筹资金 9541 亿元,增长 54.3%; 其他资金 12029 亿元,增长 69.8%。在其他资金中,定金及预收款 6697 亿元,增长 61.1%; 个人按揭贷款 3744 亿元,增长 88.8%。 重庆地产研究【 2010 年 6 月刊】 3 / 22 70 个大中城市房屋销售价格指数 房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。 2010 年 5 月份,全国 70 个大中城市房屋销售价 格同比上涨 12.4%,涨幅比 4 月份缩小 0.4 个百分点;环比上涨 0.2%,涨幅比 4 月份缩小 1.2 个 百分点。 新建住宅销售价格同比上涨 15.1%,涨幅比 4 月份缩小 0.3
6、个百分点;环比上涨 0.4%,涨 幅比 4 月份缩小 1.0 个百分点。 分类型看,与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨 1.4%;商品住宅销售价格上涨 16.9%, 其中普通住宅销售价格上涨 16.3%,高档住宅销售价格上涨 19.1%。与上月相比,经济适用 房销售价格上涨 0.1%;商品住宅销售价格上涨 0.4%,其中普通住宅销售价格上涨 0.5%,高 档住宅销售价格上涨 0.2%。 二手住宅销售价格同比上涨 9.2%,涨幅比 4 月份缩小 1.3 个百分点;环比下降 0.4%, 比 4 月份涨幅低 2.1 个百分点。 3、 政 策 动态 国家出台 第二套房认定标准发布 认房不认贷 6
7、月 5 日,住建部、央行、银监会 5 月 26 日联合发布的关于规范商业性个人住房贷款中 第二套住房认定标准的通知曝光。通知明确了二套房 “ 按家庭认定 ” 的原则,且 “ 认 房不认贷 ” 。 通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包 括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 新标准的出台对于中小投资者的心理威慑力会非常大,但是需要注意的是目前住房联网制度 还不完善,曾经使用贷款购买的房产可 以从银行征信系统查询,但是难以确定家庭名下的未 贷款房产。二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大,还要看相关监督与核实手段是否能 进一步完善。 重
8、庆 市国土房管局表示,我市各区县正在对房屋登记信息进行清理;预计到 6 月 20 日,就能从市房屋权属登记中心了解到市民家庭是否已有房屋的信息。 重庆地产研究【 2010 年 6 月刊】 4 / 22 地产分析 重庆房地产市场月度分析 一 、 总体市场概述 5 月下旬重庆房地产新政实施细则较为“温和”、 6 月重庆 “两江新区”挂牌均是重庆楼市 的利好,使 6 月主城区需求有所增加 ,价格有小幅反弹 。 从供应上看, 6 月商品房供应量持续下降 , 全月新开盘项目(含组团) 32 个,推出房源 5509 套,总供应体量为 51.7 万。与 5 月相比,供应套数减少 800 套左右,供应量减少了
9、 7.3%。 相比去年同期,主城区商品住宅的供应量则减少了近三成。 从需求上看, 本月商品房成交量和成交价格均有小幅上涨,成交商品房 1.42 万套,成交面 积约 133 万平方米,成交面积比 5 月有近 8%的增长。商品房建筑面积成交均价约 5444 元 / 平方米,虽然比历史最高的 4 月低 670 元 /平方米,但比 5 月有 9.27%的增幅。 二、供应情况 1、 新增批准预售量分析 2010 年 6 月主城区办理批准预售的项目 在数量和面积上均较 5 月有较大幅度的上涨,接近 近一年批售量的平均线水平。根据网上房地产数据显示, 2010 年 6 月重庆主城区共有 73 个 项目办理预
10、售许可证,新办预售面积 142.46 万。其中,新办预售住宅面积 133.82 万, 非住宅面积 8.64 万。 在新增批售的住宅中,新办预售商品住宅面积 131.22 万,按单套建筑面积 95 推算,本 月新增商品住宅中将会有 13812 套单位投入市场。 表 1:重庆主城区 2010 年 6 月各项批准预售指标环比涨跌幅度 指标 批准预售个数 新办预售面积 住宅面积 非住宅面积 其中:商品住宅面 积 6 月 73 142.46 133.82 8.64 131.22 环比 46% 69% 70% 61% 67% (数据来源:重庆网上房地产) 重庆地产研究【 2010 年 6 月刊】 5 /
11、22 图 1:重庆主城区 2010 年 6 月批准预售性质统计 (数据来源:重庆网上房地产) 图 2:重庆主城区近一年批准预售月度趋势 (数据来源:重庆网上房地产) 图 3:重庆主城区 2010 年 6 月批准预售区域统计(单位:万) (数据来源:重庆网上房地产) 2、 新推楼盘整体情况 主城区 6 月商品房供应量持续下降 ,全 月新开盘项目(含组团) 32 个,推出房源 5509 套, 总供应体量为 51.7 万。 与 5 月相比,供应套数减少 800 套左右,供应量减少了 7.3%。相 154.6 万 重庆地产研究【 2010 年 6 月刊】 6 / 22 比去年同期,主城区商品住宅的供应
12、量则减少了近三成。 从产品供应结构上看, 普通商品住宅的供应量比例增加而 高端物业的供应比例略为减少, 高 端物业本月仅占新增楼盘个数的两成左右, 主要分布于渝北区域。 从各区的 供应 来看, 本月南部区域的供应量最大, 巴南区的供应 楼盘数量和供应 量首次名列 各区 之首 ,供应量达到 13 万 平方平 以上, 南岸区以 7 万平方米的供应量仅次于巴南区。北 部区域的供应骤减,三区的总供应量本月仅 13.5 万平方米。 3、新增住宅供应户型情况 本月供应量 持续走低,户型结构变化不大。略有 变化 的是 单配房型环比增加,一房占比环比 减少。 表 2:重庆主城区 2010 年 6 月各区域住宅
13、户型分布列表 区域 单配 一房 两房 三房 四房及以上 跃层 南岸区 255 363 36 12 巴南区 160 467 650 北部新区 13 208 126 54 江北区 564 54 175 63 8 6 渝北区 30 56 55 16 沙坪坝区 147 155 81 60 九龙坡区 124 396 大渡口区 61 440 97 渝中区 32 210 118 120 合计 564 578 2141 1636 405 88 (数据来源: 重庆 中原市场 研究 部) 图 3:重庆主城区 2010 年 6 月供应 户型配比图 (数据来源: 重庆 中原市场 研究 部) 重庆地产研究【 2010
14、年 6 月刊】 7 / 22 4、各区域新盘分析 表 3:重庆主城区 2010 年 6 月各区域商品房供应情况 区域 项目(组团)数 供应面积(万) 套数(套) 平均单套面积() 巴南区 6 13.3 1277 104 江北区 5 5.2 967 54 渝北区 5 2.3 157 146 南岸区 4 7.6 666 114 大渡口区 3 5.0 598 84 沙坪坝区 3 3.6 443 81 北部新区 2 6.0 401 150 渝中区 2 5.2 480 108 九龙 坡区 2 3.5 520 67 合计 32 51.7 5509 94 (数据来源: 重庆 中原市场部) 南部片区 2010
15、 年 6 月南岸区的新增供应量依旧低迷,仅有 4 个项目(含组团)开盘,位居各区供应 量第二位。 本月新增供应楼盘均为加推项目, 南滨路的融侨城首推高层产品,两房三房的比例各占一 半,销售平平;经开区的雅居乐国际花园继上月开盘后,本月底再度加推新房源,因位置景 观比前期房源好,故价格有所上调,目前实际成交均价约为 7600 元 /,结合自身产品优势, 性价比仍然突出 ;而小户型项目融侨彩虹道本月加推 2 号楼部分房源,价格较前期有所下 调,销售良好;天景雨山前再度加推洋房,价格有细微上涨,较受客户青睐。 本月巴南区的供应量首度排列第一位,新推 6 个项目(含组团),推出 1277 套房源。恒大
16、 城和申烨太阳城月内分 2 次推出新房源,户型面积全部相同,且月底新推价格均比月中价 格略微下调,但由于 2 次推出时间较近,客户积累不充分,因此月底开盘销售平平;曼哈顿 城本月加推,价格基本无变化,销售良好;而李家沱的融汇半岛月底加推 36 套洋房,受到 购房者追捧。 表 4:重庆主城区 2010 年 6 月南部区域 商品房供应情况 区 域 项目名称 体量 (万 ) 建筑 类型 面积区 间() 推出 套数 开盘时间 均价 (元 / ) 成交均 价(元 / ) 销售折扣 南 岸 区 天景雨山前 3 号楼 0.3 洋房 157-188 16 2010-6-4 11600 11000 9.7/9.
17、9;总款优惠 50000 元;按时签 约优惠 100 元 /;老业主本人或其直 系亲属购买,优惠 5000 元 /套 融侨彩虹道 2 号 楼 0.9 高层 54-73 120 2010-6-19 6450 6300 9.65/9.75 融侨城 3 号楼 2.5 高层 75-89 252 2010-6-26 7700 7400 认购 9.8 折;办卡 9.9 折; 9.8/9.9 雅居乐国际花 园 1-2、 2、 7、 12、 13 楼 3.9 小高层 87-147 278 2010-6-27 8000 7600 9.5 折 巴 南 区 恒大城 79 号楼 2.4 高层 67-102 186 2
18、010-6-11 8200 6150 7.5 折 曼哈顿城 55、 56 号楼 3.5 高层 68-88 381 2010-6-19 6850 5400 8 折;契税全免;一房优惠 5000 元, 两房优惠 8000 元,三房优 惠 10000 元 申烨太阳城 2 号 楼 1 高层 46-94 122 2010-6-18 5050 4900 持 VIP 卡总款优惠 5000 元; 9.6/9.8 恒大城 81 号楼 2.4 高层 67-102 186 2010-6-20 8000 6000 7.5 折 重庆地产研究【 2010 年 6 月刊】 8 / 22 申烨太阳城 3、 4、 5 号楼 3
19、.6 高层 46-94 366 2010-6-26 4850 4650 认购优惠 5000 元; 9.6/9.8 融汇半岛香缇 卡纳 18 号楼 0.4 洋房 72-129 36 2010-6-26 7700 7300 当天交 10000 元抵 20000 元; 9.5/9.6 (数据来源: 重庆 中原市场 研究 部) 北部片区 经过一个月的沉寂, 6 月江北区共有 5 个项目(含组团)面市,共计 967 套房源,供应体量 约 5.2 万,其中包含一个商业项目,东海岸商业街,面积区间 12-903 ,由于其面市价 格较低,因此整体销售较好。 在本月面市项目中,九街高屋和浪漫满屋均为全新亮相。九
20、街高屋总建面 7.78 万,由 1 栋高层和 1 栋超高层公寓及商业裙楼组成,本次推出公寓面积 24-41 ,推出均价 12800 元 /,由于该项目地处观音桥步行街,地理位置较好, 因此面 市以来市场关注度较高。黄 泥磅单体楼项目浪漫满屋,本月正式开盘销售,共计 157 套房源,主力面积区间 29-55 , 该项目所处位置离观音桥商圈较近,区域价值明显,但由于该项目为单体楼,自身配套不完 善加上户型选择面较窄,因此开盘销售平平。此外,北滨路龙湖春森彼岸,本月推出小高 层,共计 44 套房源,均为大面积户型,销售较好。 6 月,渝北区共有 5 个项目(含组团)面市,共计 157 套房源,供应体
21、量约 2.3 万。东原 香山三期联排别墅首次推出 2 栋 8 联排,共计 16 套房源,面积区间 233-234 ,开盘销售 过半。万科渝园本月 2 次 加推,持续销售二期房源,面积依然为 178 ,由于该项目性价比 较高,因此整体销售较好。空港大型社区华港翡翠城,本月推出一期洋房二批次房源,该 项目底楼含带产权地下室,顶楼赠送露台,由于赠送面积较大,单价相对周边项目较低,加 上大社区配套,故开盘销售较好。此外,回兴板块林正城堡本月推出一栋小高层,均价 6700 元 /,总价较适中,开盘销售过半。 北部新区市场供应持续低迷,本月仅有 2 个项目(含组团)面市,推出体量 6 万,房源 401 套
22、。其中万科缇香郡项目为首次开盘,推出清水及精装房源,受到品牌影响力、产品 及区位稀缺性 的竞争优势影响,开盘销售达到 70%;而金开区的保利地产本月首次推出保利 国际高尔夫华庭组团,该组团以大面积户型为主,且拥有一线高尔夫景观,加上前期蓄客时 间较长,开盘当天推出的 200 套房源销售火爆,随即加推的房源也销售较好。 表 5:重庆主城区 2010 年 6 月北部区域商品房供应情况 区 域 项目名称 推出体 量 (万 ) 建筑类 型 面积区间 () 推出 套数 开盘时间 开盘均 价(元 / ) 成交均价 (元 /) 销售折扣 渝 北 区 东原香山 E9、 E10 号楼 0.4 联排 233-23
23、4 16 2010-6-5 9400 9300 一次性 9.9 折 万科渝园 17、 18 号楼 0.2 联排 178 10 2010-6-14 10500 10200 9.6/9.9; VIP 卡总价少 3 万 万科渝园 19、 20、 21、 22 号楼 0.4 联排 178 29 2010-6-26 11000 10700 9.6/9.9, VIP 总价优惠 30000 元 华港翡翠城 1、 10 号 楼 0.9 洋房 87-171 58 2010-6-26 6650 6500 翡翠卡优惠 5000 元,至尊翡 翠卡优惠 10000 元,开盘当天 优惠 1%,一次性 9.8 折 重庆地产
24、研究【 2010 年 6 月刊】 9 / 22 林正橙 堡 4 号楼 0.4 小高层 58-82 44 2010-6-26 6700 6500 9.6/9.7 江 北 区 浪漫满屋 0.6 高层 29-88 157 2010-6-13 8500 8250 9.7/9.8 龙湖春森彼岸 T1-16 号楼 0.8 小高层 132-215 44 2010-6-19 9800 9500 购房优惠 50000 元 /套;一次 性付款优惠 1% 九街高屋 1.5 高层 24-41 406 2010-6-19 12800 12300 VIP 卡 9.9 折,认购 9.8 折,9.7/9.9,认 购半层 9.
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